朗詩(shī)地產(chǎn)(00106)美國(guó)業(yè)務(wù)登陸納斯達(dá)克的背后

當(dāng)分拆上市成為地產(chǎn)行業(yè)2019、2020年的主題詞，一向在行業(yè)中獨(dú)創(chuàng)一格的朗詩(shī)地產(chǎn)(00106)，又繼續(xù)走出了與眾不同的一步。在眾房企分拆物管業(yè)務(wù)上市的路徑之外，朗詩(shī)地產(chǎn)下屬的美國(guó)地產(chǎn)業(yè)務(wù)悄然登陸納斯達(dá)克，完成了赴美上市之旅。

繼9月首次公布有關(guān)于建議Landsea Homes在美上市公告以來(lái)，朗詩(shī)地產(chǎn)美國(guó)業(yè)務(wù)赴美上市的進(jìn)度便步步推進(jìn)。2021年1月7日，朗詩(shī)地產(chǎn)召開(kāi)股東特別大會(huì)審議相關(guān)事項(xiàng)，股東大會(huì)的成功召開(kāi)，標(biāo)志著朗詩(shī)地產(chǎn)美國(guó)業(yè)務(wù)的上市之旅圓滿完成。

作為一家中美兩地地產(chǎn)業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的房企，朗詩(shī)地產(chǎn)為何能走出與眾不同的一步?此時(shí)在美上市對(duì)于公司意義幾何?

為數(shù)不多真正打入美國(guó)市場(chǎng)的中國(guó)房企

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2012年是中國(guó)各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商密集計(jì)劃布局海外地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)張的一年，朗詩(shī)地產(chǎn)在美國(guó)市場(chǎng)的布局也是自那時(shí)便開(kāi)始醞釀。在考察過(guò)日本、歐洲、美國(guó)等經(jīng)濟(jì)體并多方權(quán)衡后，美國(guó)市場(chǎng)成為朗詩(shī)地產(chǎn)決定加碼的主要目的地。

隨著2013年完成對(duì)洛杉磯地區(qū)的一個(gè)在建項(xiàng)目的收購(gòu)，朗詩(shī)地產(chǎn)正式進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)。從醞釀布局發(fā)展至今，朗詩(shī)地產(chǎn)在美國(guó)市場(chǎng)的耕耘已走入第8個(gè)年頭。期間，朗詩(shī)地產(chǎn)先后進(jìn)入大紐約、波士頓、洛杉磯、舊金山和亞利桑那地區(qū)，完成美國(guó)五大主要都會(huì)區(qū)布局。Landsea Homes上市后，則將成為第18個(gè)在美上市的房地產(chǎn)建筑商。

回看當(dāng)初出海布局的各大房企，部分房企已將海外項(xiàng)目出售殆盡，更多數(shù)房企在海外的項(xiàng)目則集中于東南亞、馬來(lái)西亞。相比之下，朗詩(shī)地產(chǎn)自2013年進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)以來(lái)便始終貫徹本土化戰(zhàn)略，如今無(wú)論在持股方式還是在地理布局上，朗詩(shī)均是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多在美國(guó)站穩(wěn)腳跟，貫徹本土化且真正打入美國(guó)市場(chǎng)的中國(guó)房企。

2016年以來(lái)，朗詩(shī)地產(chǎn)的美國(guó)項(xiàng)目逐年增加。據(jù)公司公告顯示，此次朗詩(shī)選擇在美上市的地產(chǎn)業(yè)務(wù)Landsea Homes當(dāng)前于美國(guó)共擁有57個(gè)綜合物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)152.35萬(wàn)平方米，大部分項(xiàng)目均為公司100%持股。

其中，公司將目光投向增長(zhǎng)性更好、更為穩(wěn)健的剛需市場(chǎng)。Landsea Homes旗下所持地產(chǎn)項(xiàng)目涵蓋城市高端公寓(Urban)和近郊別墅(Suburban)，多數(shù)根據(jù)其不同定位也均臨近市中心、熱門(mén)商圈及就業(yè)中心。

另?yè)?jù)公司財(cái)報(bào)顯示，在美國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，公司還計(jì)劃開(kāi)拓中高端住宅市場(chǎng)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，Landsea Homes上市后，也將進(jìn)一步推出更多高性能住宅，在兼顧基礎(chǔ)住宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)，不斷淬煉自身在高端住宅領(lǐng)域的能力。

從戰(zhàn)略層面來(lái)看，此次Landsea Homes的成功上市，首先是朗詩(shī)地產(chǎn)在美國(guó)市場(chǎng)一直以來(lái)所貫徹的本土化戰(zhàn)略的進(jìn)一步延伸;同時(shí)，也強(qiáng)化了公司的戰(zhàn)略定位，與朗詩(shī)地產(chǎn)2019年以來(lái)“聚焦地產(chǎn)主業(yè)”、“降低與資本市場(chǎng)溝通成本”的舉措相互呼應(yīng)。

由此來(lái)看，此次Landsea Homes在美上市是朗詩(shī)深化其戰(zhàn)略布局中的重要一環(huán)。而除此之外，朗詩(shī)選擇將美國(guó)業(yè)務(wù)在美上市也將從多方面令公司發(fā)展受益。

赴美上市有何收益?

一般而言，地產(chǎn)公司將旗下資產(chǎn)上市主要從以下方面為公司帶來(lái)益處：1.實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，增強(qiáng)房企母公司的品牌軟實(shí)力;2.提升融資能力，多融資體系并行運(yùn)作由輸血模式轉(zhuǎn)為造血模式。

作為一家地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中美兩地并行的地產(chǎn)公司，朗詩(shī)地產(chǎn)將美國(guó)業(yè)務(wù)在美單獨(dú)上市，最直接的好處是將有助于公司提升在美國(guó)當(dāng)?shù)啬酥寥虻闹取?/p>

一直以來(lái)，朗詩(shī)以“綠色地產(chǎn)”作為其差異化戰(zhàn)略，在綠建方面已構(gòu)建了深厚的研發(fā)和技術(shù)護(hù)城河。在綠色供應(yīng)鏈行動(dòng)下，朗詩(shī)地產(chǎn)已建成了一條貫穿項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、運(yùn)營(yíng)與維護(hù)等全業(yè)務(wù)流程的綠色供應(yīng)鏈管理體系。

2017年至2020年，朗詩(shī)也連續(xù)四年成為唯一入選“綠色供應(yīng)鏈CITI指數(shù)”TOP30的房企。而隨著市場(chǎng)對(duì)品牌的忠誠(chéng)度越來(lái)越高，品牌地產(chǎn)將獲得更廣闊的發(fā)展空間，Landsea Homes在美上市后，將有利于其在美進(jìn)一步強(qiáng)化“綠色科技”的品牌概念。

在美上市后，在綠色地產(chǎn)的主題下，中美地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠分別以獨(dú)立上市公司的身份面向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，在品牌打造上更好地滿足當(dāng)?shù)赝顿Y者與合作伙伴的需求。

同時(shí)，Landsea Homes于納斯達(dá)克上市后，也將有助于ESG、公司治理水平的進(jìn)一步提高，在不同市場(chǎng)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的相互借鑒下，朗詩(shī)地產(chǎn)在兩地市場(chǎng)雙上市主體的布局也將對(duì)朗詩(shī)整體品牌軟實(shí)力的增強(qiáng)起到協(xié)同作用。

中美業(yè)務(wù)的雙軌并行，也有助于投資者、金融機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)更清楚地了解公司兩地業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)狀況、提升認(rèn)可度。若從降低風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，兩地業(yè)務(wù)體系并行發(fā)展將有助于公司在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、房地產(chǎn)政策、投融資、匯率等方面進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。

上市最好時(shí)機(jī)：估值有望迎彩蛋

2020年，受公共衛(wèi)生事件的影響，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年春季經(jīng)歷短期低迷后出現(xiàn)爆發(fā)式復(fù)蘇。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)報(bào)告顯示，2020年10月，美國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售達(dá)到685萬(wàn)套，創(chuàng)1999年1月以來(lái)第二高歷史水平，今年春季所損失的銷(xiāo)量已完全修復(fù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)

其中，全美所有地區(qū)現(xiàn)房銷(xiāo)售額漲幅超過(guò)20%：東北部(30.4%)、中西部(28.1%)、南部(26.5%)和西部(22.8%)，中西部和南部的銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史新高。在美國(guó)房地產(chǎn)火熱的市場(chǎng)行情下，月末庫(kù)存供應(yīng)量也降至2.5個(gè)月，創(chuàng)1999年1月以來(lái)新低。

價(jià)格方面，美國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)同比上漲15.5%，升至31.3萬(wàn)美元的歷史高位。所有地區(qū)的價(jià)格均實(shí)現(xiàn)超過(guò)15%的增長(zhǎng)，其中東北地區(qū)(20.2%)的增長(zhǎng)率居首。

數(shù)據(jù)來(lái)源：全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)于當(dāng)前迎來(lái)了歷史性的新機(jī)遇，全行業(yè)于春季后不僅出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)收復(fù)了年初跌幅，并且在量?jī)r(jià)齊升下創(chuàng)下了多個(gè)歷史紀(jì)錄新高。對(duì)于在全美房地產(chǎn)建筑商中位居前列的朗詩(shī)地產(chǎn)而言，行業(yè)上漲趨勢(shì)則有助于其美國(guó)業(yè)務(wù)規(guī)模提升，并進(jìn)一步抬升其未來(lái)的業(yè)績(jī)預(yù)期。

若從估值角度來(lái)看，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年間，美股房地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率達(dá)到26倍水平，若撇除2016年的低谷更是高達(dá)33倍。相比之下，港股地產(chǎn)建筑業(yè)板塊平均市盈率僅為8.26倍。

僅從市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的估值水平來(lái)看，美股房企平均市盈率是港股的3倍以上。選擇在美股上市的房企有更大可能獲得比在港股更高的估值水平。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，今年3月以來(lái)，美股房地產(chǎn)行業(yè)市盈率不斷升高，截至2020年12月，行業(yè)平均市盈率達(dá)到40.4，創(chuàng)下歷史新高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

從當(dāng)前時(shí)點(diǎn)來(lái)看，無(wú)論是市場(chǎng)環(huán)境的基本面還是市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的估值，都處于美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷史以來(lái)的較高水平。Landsea Homes在這一時(shí)點(diǎn)上市、進(jìn)行單獨(dú)估值，有望使公司美國(guó)業(yè)務(wù)的公允價(jià)值得到較為充分的釋放。朗詩(shī)地產(chǎn)選擇此時(shí)上市，或許是近幾年以來(lái)最好的時(shí)機(jī)。

考慮到朗詩(shī)地產(chǎn)多年來(lái)持續(xù)在美貫徹本土化戰(zhàn)略，在地域上已完成美國(guó)五大主要都會(huì)區(qū)布局，項(xiàng)目上提供地理位置與社區(qū)定位協(xié)同的理想戰(zhàn)略組合，設(shè)計(jì)上以“綠色地產(chǎn)”為主軸推出反映當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代生活的高性能住宅，并于全美房地產(chǎn)建筑商中位居前列。Landsea Homes在美上市后的估值，或有望成為朗詩(shī)地產(chǎn)此次上市動(dòng)作的最大彩蛋。

Landsea Homes在美上市，標(biāo)志著朗詩(shī)地產(chǎn)中美業(yè)務(wù)雙軌并行的戰(zhàn)略進(jìn)一步得到深化，業(yè)務(wù)布局得到更清晰的展現(xiàn)。一個(gè)更全面、更深入且更均衡的朗詩(shī)地產(chǎn)，正呼之欲出。