財務指標“穩(wěn)字當先”，龍湖集團（00960）多元業(yè)務穩(wěn)健增長

2020，各行各業(yè)都在不確定的內(nèi)外部環(huán)境中尋求發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)更是充滿變數(shù)。在“房住不炒”政策基調下，2020年，監(jiān)管部門設置“三道紅線”，資金成了房企面臨的最大挑戰(zhàn)，在2020年最后一天，監(jiān)管部門發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。監(jiān)管部門加強供應端和需求端雙重調控，行業(yè)醞釀著格局變化。

智通財經(jīng)APP了解到，在監(jiān)管的“三道紅線”上，相關機構統(tǒng)計了市場上308家房地產(chǎn)企業(yè)，超過三分之二的房企未能滿足監(jiān)管要求，而龍湖集團（00960）“三條紅線”一條未踩，是為數(shù)不多滿足監(jiān)管要求的房企之一。

實際上，龍湖業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長，券商投行普遍看好后市發(fā)展給予買入評級，股價漲幅也跑贏大盤與板塊。公司以“穩(wěn)字當先”，在保持財務穩(wěn)健的情況下，緊跟市場及政策變化，多元化業(yè)務布局，而面對行業(yè)短期陣痛，更加看重“穩(wěn)與長”，實現(xiàn)業(yè)績及相關指標領跑行業(yè)。

控大局，“穩(wěn)”財務

房地產(chǎn)行業(yè)為高負債行業(yè)，在過去十年，受惠于人口、政策及市場紅利，房企通過高負債不斷跑馬圈地，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，但發(fā)展到現(xiàn)在出現(xiàn)了很多“后遺癥”，如債務高企等問題。在“房住不炒”的政策基調下，“穩(wěn)”成為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中最重要的優(yōu)勢。

以近期監(jiān)管部門發(fā)布的“三道紅線”來看，房企需要滿足剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%以及現(xiàn)金短債比小于1倍三項指標。這三道紅線為房企降杠桿設定了目標，目前大部分房企在紅線內(nèi)，而龍湖三項指標往年均能滿足監(jiān)管需求。

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)因高負債性質，需要良好的債務管理能力，在保證財務穩(wěn)健的條件下，滿足業(yè)務成長及盈利提升。以龍湖為例，該公司嚴格控制長債（3年以上）、中債（1-3年）以及短債（1年以內(nèi)）比例，以中長債為主，短債壓力很小。

以下為龍湖各項負債指標

過去五年，該公司總負債雖然有所增長，但扣除預收款后，負債水平處于合理水平，遠低于行業(yè)。此外，國盛證券將行業(yè)前40名房企凈負債率由低到高排名，該公司以51.4%排名第八。

龍湖良好的財務狀況，獲得三大評級機構的評級，標普評級BBB，穆迪評級Baa2，惠譽評級BBB，均為投資級主體評級。其中獲穆迪為上調評級，認為Baa2評級反映了該公司強大的品牌、多元的地域布局、良好的流動性，證明其有能力保持強勁的運營和財務表現(xiàn)以穿越周期。

基于市場認可，該公司融資成本優(yōu)勢明顯，融資趨向長期和穩(wěn)定，2020 年上半年龍湖平均借貸成本4.5%，平均貸款年限6.45年。2020年1月，集團成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。

為達到監(jiān)管要求，大部分同行忙于降杠桿，業(yè)務擴張勢必會受到約束，而且2020年上半年受到疫情的影響，線下銷售一度停滯，很多中小房企也面臨資金鏈斷裂的風險。龍湖財務穩(wěn)健，且相比于監(jiān)管要求債務仍具有擴張空間，進行主業(yè)擴張或者多元化業(yè)務布局，以在行業(yè)增速放緩中獲得更大的市場份額。

四大航道驅動高增長

智通財經(jīng)APP了解到，龍湖主營業(yè)務包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房及智慧服務四大板塊，目前核心業(yè)務為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。2020 年上半年，該公司的地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房和物業(yè)管理及其他收入占比分別為 88.5%、5.2%、4.9%和1.4%。

以下為該公司業(yè)務收入構成：

該公司核心業(yè)務為地產(chǎn)開發(fā)， 2020年度銷售目標為2600億元，同比增長7.2%。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，龍湖2020年銷售額為2706億元，目標完成率為104%。

不考慮2020年影響，該公司銷售額增長遠跑贏行業(yè)，2015-2019年銷售額復合增長率達45.2%，而行業(yè)排名前名10的房企復合增長率為32.1%，以及前20的房企復合增長率為33.9%。

實際上，龍湖銷售額較行業(yè)高，一方面是產(chǎn)品及服務質量得到消費者認可，另一方面得益于其城市布局戰(zhàn)略。

該公司深耕城市群建設，截止11月份，布局7大城市群的62個城市，其中約90%的貨量集中在高能級城市，主要分布在西部、長三角和環(huán)渤海核心區(qū)域。2020年前11個月，西部、長三角、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售額占比分別為25%、32%、23%、15%及6%。

該公司嚴格恪守投資邏輯與紀律，堅定看好城市群協(xié)同發(fā)展的前景，主要在一二線城市及核心區(qū)域拿地。截至 2020年上半年，該公司土儲總建面7354萬平方米，權益建面5128萬平方米，平均成本每平方米5829元，為當期簽約單價的34.3%，預估總貨值達到1萬億元，可滿足公司 3-4 年的開發(fā)。

龍湖布局多維發(fā)展航道，除了核心的地產(chǎn)業(yè)務外，其服務性收入，包括商業(yè)運營、租賃住房和智慧服務增長超三成，多元業(yè)務持續(xù)釋放業(yè)績。

該公司的商業(yè)運營航道目前主要有天街、星悅薈、家悅薈三條成熟產(chǎn)品線，分別定位為都市購物、社區(qū)商業(yè)和家居生活購物中心。2020年上半年，該公司商業(yè)運營收入貢獻5.2%，較往年高。而截至2020年底，該公司累計開業(yè)商場數(shù)量達49個，累計獲取商業(yè)項目超100個，預計未來收入份額仍持續(xù)提升。

租賃住房主要為響應國家“實行租購并舉、培育和發(fā)展住房租賃市場”的政策，推出長租公寓品牌“冠寓”，2020年長租公寓遭遇寒冬，但該公司保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢，上半年租金年收入7.3 億元，同比增長 63%。截至2020 年6月，“冠寓”運營房源數(shù)達7.9萬間，整體出租率達 85.3%，其中開業(yè)超過6個月的房源出租率達88.6%。

智慧服務包括物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務以及非業(yè)主增值服務，主要運營載體為龍湖智慧服務。龍湖智慧以住宅物業(yè)管理為主，以內(nèi)生+外延的拓展方式促進管理規(guī)?？焖偬嵘?，截止2020年6月，實管面積達1.32億平方米。2020年上半年，該板塊收入 24.9 億元，同比增長 42%，近五年復合增長率43.3%，高于行業(yè)平均水平。

龍湖四大航道協(xié)同發(fā)展，以地產(chǎn)部分作為核心，持續(xù)為商業(yè)運營、租賃住房及物業(yè)管理輸出收入渠道，而每項業(yè)務的品牌打造也進一步反哺地產(chǎn)部分的市場認可度。2020年在疫情下，大部分房企收入下滑或增速大幅度放緩至單位數(shù)，但該公司依然保持雙位數(shù)增長速度，成長水平領跑行業(yè)。

未來成長空間可期

2013年以來，中央提出將城市群作為推進國家新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，2016年“十三五”規(guī)劃綱要中，又明確表示要“加快城市群建設發(fā)展”。龍湖堅定看好城市群協(xié)同發(fā)展的前景，如上文談到的深耕城市群建設，這也是該公司聚焦核心城市群，土地獲取也集中于該等區(qū)域的原因。

房地產(chǎn)行業(yè)正從單純的住宅產(chǎn)品供給向多元的城市運營服務轉變，國家也一直強調新型城鎮(zhèn)化建設，龍湖是行業(yè)中最早探索TOD發(fā)展模式的房企之一。TOD模式開發(fā)城市綜合體項目，涉及商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)城辦公、酒店、公共服務、休閑綠化以及住宅地產(chǎn)等多個業(yè)態(tài)與軌道交通的融合。

龍湖從2003年起對TOD模式探索，截至2020年底，已持有TOD項目超70個，以TOD模式為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積900余萬平方米。該公司也將TOD模式運用于城市更新的相關項目中，讓城市更新和TOD建設形成效果疊加，有效帶動了城市空間的集約、城市品質的提升及城市價值的延展。

該公司順應政策導向，不斷完善業(yè)務布局以及探索新的商業(yè)模式，在收獲成長的同時，也積極回報股東，派息水平每年基本都有提升，如2019年全年分紅1.2元/股，同比上漲21.2%，2020年在疫情影響下，仍堅持中期分紅0.4元/股，同比增長11%。

綜上看來，2020年房地產(chǎn)行業(yè)不好過，監(jiān)管部門一邊要求行業(yè)降低負債，一邊在供應端及需求端嚴控，行業(yè)發(fā)展放緩。而龍湖各項財務指標均滿足監(jiān)管要求，多元化業(yè)務驅動穩(wěn)健增長，順應政策導向進行業(yè)務布局及探索新的發(fā)展賽道，且公司派息穩(wěn)定，得到市場投資者認可，未來成長仍具有較大想象空間。