天然稀缺的好賽道，ESR(01821)護(hù)城河穩(wěn)固

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“中信證券研究”，作者：陳聰、張全國(guó)、李金哲。

物流倉(cāng)儲(chǔ)屬于需求旺盛而天然稀缺的資產(chǎn)，ESR(01821)作為先發(fā)者，能力全面，壁壘穩(wěn)固，我們看好公司的長(zhǎng)期發(fā)展。我們采用分部估值法，得出公司目標(biāo)價(jià)為32.65港元，首次覆蓋，給予 “買入”的投資評(píng)級(jí)。

公司是亞太領(lǐng)先的現(xiàn)代物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和基金管理人。

公司核心管理團(tuán)隊(duì)均具有豐富物流地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，也深諳物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)。在優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)的加持之下，公司自成立以來(lái)，便獲得頂級(jí)長(zhǎng)線投資人青睞，管理規(guī)模提升迅速。截至2020年6月30日，公司已經(jīng)成為專注于亞太區(qū)的第一大物業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)遍布于中國(guó)、日本、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞及印度，總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)265億美元，總建筑面積1,870萬(wàn)平方米。

天然的稀缺資產(chǎn)，自穩(wěn)固的護(hù)城河。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)具有諸多優(yōu)點(diǎn)。其往往處于現(xiàn)代物流的干線運(yùn)輸核心節(jié)點(diǎn)、出租率高、穩(wěn)定性亦強(qiáng)、抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)能力強(qiáng)。并且由于供需的存在結(jié)構(gòu)性矛盾，屬于天然的稀缺資產(chǎn)。在資產(chǎn)壁壘、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的共同作用下，形成穩(wěn)固的行業(yè)護(hù)城河，后發(fā)者難以超越。

投融管退能力全面，資本循環(huán)順暢。

公司搭建了三大板塊構(gòu)成的業(yè)務(wù)模型。形成了暢通的資金循環(huán)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)平臺(tái)發(fā)展模式的同時(shí)也為公司提供高度獨(dú)立于物業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定費(fèi)用收入。相較于傳統(tǒng)的“開(kāi)發(fā)-培育-出售”模式，公司在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)就開(kāi)始募集資金，進(jìn)一步提高了資本運(yùn)作效率，也給股東帶來(lái)更多回報(bào)彈性。公司憑借優(yōu)秀歷史業(yè)績(jī)和豐富管理經(jīng)驗(yàn)，深得機(jī)構(gòu)投資者信任，基金募資、債券募資均通道順暢，資質(zhì)優(yōu)良。

公司亦擁有高效率的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系。

作為底層資產(chǎn)順利經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，公司拿地、建設(shè)、招商能力均突出，可滿足速度和質(zhì)量的雙重需求。以最快的速度使建設(shè)物業(yè)達(dá)到穩(wěn)定期或者出表標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)出表并回籠資金。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

各國(guó)團(tuán)隊(duì)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的管控風(fēng)險(xiǎn);凈利潤(rùn)的再投資風(fēng)險(xiǎn);物流用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性增加的風(fēng)險(xiǎn);網(wǎng)絡(luò)零售增長(zhǎng)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

公司能力領(lǐng)先，資產(chǎn)稀缺，給予“買入”的投資評(píng)級(jí)。

物流資產(chǎn)屬于需求旺盛而天然稀缺的資產(chǎn)，公司作為先發(fā)者，能力全面、壁壘穩(wěn)固。我們對(duì)公司輕重資產(chǎn)部分進(jìn)行分部估值，得出公司目標(biāo)價(jià)32.65港元，首次覆蓋，給予公司“買入”的投資評(píng)級(jí)。

（編輯：張金亮）