資本還能陪蛋殼公寓(DNK.US)玩多久？

本文來自 虎嗅，作者：楊群。

2020年1月17日，蛋殼公寓(DNK.US)登陸紐交所一時風光無限，如今卻陷入一場生死危機。

11月16日，“蛋殼公寓即將宣布破產(chǎn)”的消息登上熱搜。雖然蛋殼公寓很快在官方微博上澄清，“我們沒有破產(chǎn)，也不會跑路”，但這并沒有打消公眾的疑慮。

圖片來源：蛋殼公寓官方微博

與之相反的是，蛋殼公寓股價卻在接下來兩天逆勢暴漲。先是11月17日股價突然絕地反彈，漲幅高達75%，再是18日股價繼續(xù)上漲，漲幅一度逼近108%，換手率逾518%。

之所以出現(xiàn)如此戲劇的一幕，主要是市場接連傳出自如、我愛我家或?qū)⒔颖P蛋殼公寓。

遺憾的是，自如官方在第一時間給予斷然否定的回答。至于我愛我家的傳聞，我愛我家相關(guān)負責人在11月18日晚間，對外否認了收購事宜。在此消息影響下，蛋殼公寓股價明顯回落，但投機意味依舊濃重。

資金鏈斷裂的蛋殼公寓，猶如被夾在鐵板上的魷魚，一面是等待回款的供應(yīng)商、保潔、裝修工人，另一面是收不到房租的業(yè)主、付了房租卻無房住的租客。

但現(xiàn)在，絕境邊緣的蛋殼公寓還能撐多久？

蛋殼公寓的生與死

自上市以來，這家長租公寓品牌便糾紛不斷。

尤其最近的群體性投訴事件更讓蛋殼公寓焦頭爛額。10月16日，位于北京東城區(qū)朝陽門內(nèi)大街的蛋殼總部，擠滿了數(shù)百名全國各地前來維權(quán)的人。維權(quán)現(xiàn)場包括了供應(yīng)商、保潔、裝修工人、業(yè)主、租客，涉及到長租公寓上下游的所有人群。

據(jù)現(xiàn)場多位裝修供應(yīng)商表示，蛋殼公寓拖欠工程款已經(jīng)長達一年，金額從幾十萬元到上百萬元不等。有些供應(yīng)商為了引起注意，甚至敲鑼討薪，鑼面上寫著“文明討薪”。

很多本地業(yè)主請假前來，他們聲稱蛋殼已經(jīng)連續(xù)兩個多月沒有支付房租，并且單方面解約的違約金也遲遲不到賬。此外，蛋殼的保潔和維修工人也被拖欠了幾個月的工資。

除了北京，上海、深圳、武漢等地的蛋殼公司都發(fā)生了上門維權(quán)事件。而這一事件的導火索，源自于10月份以來，部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)房租未能按期到賬，有租客也發(fā)現(xiàn)，保潔阿姨連續(xù)幾周沒有按時上門打掃衛(wèi)生，還有租客收到房東想要收回房子的信息。

當他們試圖解決問題時，發(fā)現(xiàn)很多蛋殼管家早已失聯(lián)，客服電話也經(jīng)常打不通。

自此，關(guān)于“蛋殼破產(chǎn)、跑路”的傳聞在社交媒體廣為流傳。蛋殼公寓多次對外辟謠，并且保證“已經(jīng)組建處理糾紛小組”，但根本的流動性問題一直沒有得到緩解。

事實上，蛋殼的流動性危機早已顯露端倪。2020年1月，蛋殼公寓成功上市紐交所，一時之間風光無限。作為第二家上市的長租公寓品牌，蛋殼當時受到很多投資人追捧，美股市值高達27.4億美元。

但在上市后不久，蛋殼開始陷入多事之秋。

衛(wèi)生事件期間，包括蛋殼在內(nèi)多家長租公寓都因資金鏈告急遭到媒體曝光——以衛(wèi)生事件為由，蛋殼自如要求房東降租，否則將“暴力”解約；另外一方面卻不給租客降租，甚至連因衛(wèi)生事件情無法提供打掃服務(wù)的服務(wù)費還照收不誤，這與此前大規(guī)模溢價收房形成了鮮明對比。

圖片來源：胡景暉微博截圖

景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉接受國際金融報采訪時表示，“今年5月，長租公寓第一股青客爆倉后，上海市有關(guān)部門牽頭建行旗下上海建信住房服務(wù)公司進入，挑選部分房源進行接盤。6月蛋殼危機出現(xiàn)后，北京市有關(guān)部門也牽頭建行總行進行溝通，但因為蛋殼負債規(guī)模過大，一個月后，這場協(xié)商以失敗告終?！?/p>

另據(jù)胡景暉透露，隨后蛋殼主動找到自如，談判告吹后才接觸我愛我家。但蛋殼的負債規(guī)模高達60多億元，我愛我家接盤可能性不大?！拔覑畚壹易鳛樯鲜泄?，需要對業(yè)績負責，這筆賬他們算得過來?！?/p>

此外，胡景暉所說的那場危機，即是蛋殼CEO高靖被調(diào)查一事。

6月18日，蛋殼公寓發(fā)公告稱，任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖擔任代理CEO，同時解釋稱，原蛋殼CEO高靖“正在接受地方政府部門調(diào)查”。

為了撇清關(guān)系，蛋殼公寓補充表示，“ 高靖所涉調(diào)查系個人問題，與創(chuàng)立蛋殼公寓之前的個人商業(yè)投資有關(guān)，與蛋殼公寓無關(guān)”。

但這一切，真的與蛋殼公寓無關(guān)嗎？

據(jù)南方周末報道，蛋殼CEO高靖被調(diào)查背后，可能涉及到一筆6億元的國資。2020年3月18日，蛋殼公寓發(fā)布公告稱，拉到了一筆地方政府的投資，合作方是江蘇昆山花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，出資方是昆山國資委全資控股的昆山銀橋控股集團有限公司。

然而，蛋殼沒有兌現(xiàn)承諾，而是將這筆國資挪為他用。對此，蛋殼方面矢口否認。但不可辯駁的是，原蛋殼CEO高靖至今還被當?shù)卣{(diào)查。

緊急上任的代理CEO崔巖，沒能緩解前任留下的爛攤子。而5月從百度離職、接過蛋殼COO重任的顧國棟，也在10月份因個人原因辭職。

此后的蛋殼，在數(shù)十萬租客、業(yè)主、供應(yīng)商的聲討中，繼續(xù)滑向死亡深淵。

長租模式的紅與黑

在一線城市生活過的年輕人，很多人對于租房都有一番苦水要倒。

他們要么被租房中介坑過押金，要么被房東刁難扣過錢，甚至一些城市出于改善租房環(huán)境的政策，這些人最終也會受到無端波及。

從2010年之后，一線城市的房價攀升到令人絕望的地步。大部分家庭即使掏空“六個錢包”，也難以買下一個客廳，租房便成為理性選擇。

無論是初入職場的上班族，還是工作多年的打工人，他們最想要的是租一個性價比高的房子。然而，各種黑中介、無良房東的親身租房遭遇，讓他們渴望有一個透明、公正的租房平臺。

恰在此時，國家推出“租購并舉”的政策，讓租房市場迎來暖風。

2014年，曾在糯米網(wǎng)工作過的高靖拿到250萬啟動資金，創(chuàng)立蛋殼公寓。出資人是當時糯米網(wǎng)CEO沈博陽，此后他還成為蛋殼公寓的董事長。

圖片來源：蛋殼官網(wǎng)（前排左四為沈博陽、左五為高靖）

蛋殼抓住的正是當時租房市場的痛點——信息不透明、充斥黑中介。雖然高靖做的也是“二房東生意”——將業(yè)主房子改造后再出租給年輕人，并提供相應(yīng)服務(wù)。

但從服務(wù)體驗上，蛋殼已經(jīng)對還是草莽階段的租房中介公司，造成了降維式打擊。當年輕人看到價格透明、裝修整潔的房間，寧可多出幾百塊也會選擇蛋殼公寓。

創(chuàng)業(yè)拼的不僅僅是商業(yè)模式，更是資金規(guī)模，這背后離不開資本的支持。

這些年，沈博陽一直為蛋殼公寓做信任背書。蛋殼拉來的投資陣容也越來越強大，從愉悅資本、優(yōu)客工場、環(huán)球老虎基金，到螞蟻金服不等。

在創(chuàng)業(yè)后的四五年時間，蛋殼公寓多次融資，房源數(shù)量從8000多間瘋狂擴張到50萬間房間，成為國內(nèi)市場占有率前三的長租公寓品牌，成功在紐交所上市。

其實，長租公寓是一個很好解決年輕人租房困難的模式。目前，長租公寓的模式主要分成兩種：一是分散式長租公寓，以蛋殼、相寓、自如為代表的租房中介平臺；二是集中式長租公寓，以萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓為代表的房地產(chǎn)企業(yè)。

但在房源數(shù)量上，集中式長租公寓與分散式長租公寓完全不能相提并論。

圖片來源：《2020年三季度中國長租公寓規(guī)模排行榜》

去年分散式長租公寓就比今年集中式房源數(shù)量多幾倍

圖片來源：《2019年上半年中國長租公寓規(guī)模排行榜》

一般來說，集中式長租公寓會承包下一整棟樓，對房間進行統(tǒng)一裝修，然后對外出租。這種模式前期成本高昂，運營商往往是房地產(chǎn)企業(yè)，房租也相對較高。

而分散式長租公寓背后則更多是第三方平臺，可以靈活地從各大小區(qū)里大量簽約閑置房子，擴張規(guī)模也更快。

從短期看，分散式長租公寓更加符合年輕人需求。這些出租的房子散落在城市各個角落，租客可以按出勤時間、交通路線等方式，選擇最適合自己的房子。而集中式長租公寓由于前期投資額較大，導致短期內(nèi)房源數(shù)量較少，租客反而沒有太多的可選余地。

但從長期看，分散式長租公寓很多隱憂已顯現(xiàn)。例如，很多長租公寓品牌為了相互競爭，一邊從房東那里溢價簽約大量房子，另一邊對租客開展補貼活動。

“高進低出”的模式必然不可持續(xù)，短期可以利用融資燒錢擴張，但長期資金壓力早晚會壓垮企業(yè)現(xiàn)金流。蛋殼公寓就是如此，成立以來常年巨額虧損。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2020年上半年，媒體公開報道陷入經(jīng)營困境的長租公寓就多達84家；此前，2019年也有52家長租公寓面臨不同程度的資金鏈斷裂、跑路或倒閉。

而作為第一家上市的長租公寓品牌，青客公寓更是比蛋殼公寓早半年暴雷，長租公寓市場陷入持續(xù)震蕩。

租金貸的罪與罰

11月17日，深圳市住房與建設(shè)局發(fā)布緊急通知，提出住房租賃企業(yè)不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，加大企業(yè)資金斷裂風險、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

“長收短付”模式正是租金貸的典型特征。如果說“高進低出”模式壓垮了企業(yè)現(xiàn)金流，“長收短付”模式則更讓業(yè)主、平臺、銀行及租客，出現(xiàn)了一個四輸局面。

所謂“租金貸”，即是租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同，長租公寓運營商與金融機構(gòu)合作，引導租客辦理貸款一次性預(yù)付一年房租及押金，長租公寓運營商向房東月付租金，租客每月償還金融機構(gòu)貸款。

這個模式原本被視為解決租客一次性支付大筆房租痛點的好辦法，但遺憾的是，隨著長租公寓介入形成資金池，成為其加杠桿過度擴張的金融利器。

西南大學金融學院副教授陳文對虎嗅解釋稱，通過“租金貸”模式，長租公寓運營商往往能夠一次性從銀行方拿到租客預(yù)付的大筆租金，他們便拿這筆預(yù)付的資金來進行加杠桿，去收購更多的房源完成規(guī)模的擴張。

但相應(yīng)地，陳文強調(diào)，如果其中的某個環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)問題，比如租金收入下降、收購的房屋無法如期租出去，便會導致‘租金貸’的模式無法維系，進而資金斷裂。

具體來說，一位蛋殼離職員工對虎嗅表示，“假如蛋殼收房東的房子給2000元，他租給房客只有1800元。房客簽約要從他指定的APP上付款。這個APP 蛋殼會從中貸款一年房租，所有房間都這樣，然后把這些錢拿去投資。蛋殼主要是賺投資的錢?！?/p>

據(jù)他透露，但今年遇到衛(wèi)生事件，蛋殼投資收益不好，沒辦法付給房東年租，所以房東拿不到錢就會趕租客。還有的房東要求季付，蛋殼付不出來，房東也會趕租客。

換言之，一旦長租公寓出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，便無法向房東交付租金，甚至水電暖氣等基本生活服務(wù)也無法保證。那么，房東在收取不到房租的情況下，租客自然會被清出。他們不僅面臨無房可住的局面，更是背負了一筆個人貸款，如若未能按時還款，甚至會影響個人征信。

此外，蛋殼公寓的風波也將與其合作租金貸的微眾銀行一并推上了熱搜。

11月16日，微眾銀行發(fā)布公告作出回應(yīng)稱，已注意到蛋殼公寓相關(guān)情況，對于被迫搬離公寓的“租金貸”租客，至少在2021年3月31日前征信不受影響。

2018年8月，當時任我愛我家副總裁的胡景暉，炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商，以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源。他對此提出警告，長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。

兩年過后，長租公寓依舊雷聲此起彼伏。如果這些違規(guī)行為得不到進一步規(guī)范，長租公寓暴雷還會繼續(xù)發(fā)酵。

為何蛋殼危機爆發(fā)，競爭對手自如還看似穩(wěn)定？陳文表示，除了自如，貝殼找房在鏈家體系中盈利狀況也十分慘淡，但背后鏈家有著十分強大的募資能力。對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說，是否死掉主要取決于資本支不支持。

至于蛋殼公寓還能撐多久？陳文認為，如果后面資本還陪它玩，蛋殼一時半會死不掉。如果資本已經(jīng)放棄它，那么蛋殼除了破產(chǎn)，別無他路可走。

（編輯：曾盈穎）