合景悠活（03913）能否“鯨吞”9億平米雪松物業(yè)？

10月底成功登陸資本市場(chǎng)的合景悠活，已經(jīng)準(zhǔn)備大步擴(kuò)張。

11月19日，一則內(nèi)幕消息指，合景悠活有意收購雪松控股旗下物業(yè)板塊。

該報(bào)道援引接近雪松控股和合景泰富的知情人士稱，早在兩個(gè)月前，雪松物業(yè)板塊出售事宜已經(jīng)落地，但買方遲遲沒有浮出水面，直到最近才爆出將由合景悠活接盤，然而依舊無法確認(rèn)合景是否會(huì)全部接手雪松物業(yè)的整個(gè)盤子。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就此向合景方面求證，截止發(fā)稿時(shí)未獲得回復(fù)。

該事項(xiàng)中引人關(guān)注的信息點(diǎn)在于雪松物業(yè)板塊“9億平方米”物管規(guī)模，如若消息屬實(shí)，且悉數(shù)收購，相比合景悠活目前僅2210萬平方米的體量來說，差距過于巨大。

一旦交易成功，這意味著合景悠活將快速躋身物管巨頭行列。

雪松物業(yè)版圖

資料顯示，雪松控股創(chuàng)立于1997年，位列世界500強(qiáng)第296位，被認(rèn)為是廣東最大的民營(yíng)企業(yè)，重點(diǎn)聚焦大宗商品資源、供應(yīng)鏈服務(wù)等核心領(lǐng)域，旗下囊括供通云供應(yīng)鏈集團(tuán)、化工集團(tuán)、雪松地產(chǎn)集團(tuán)、文化旅游集團(tuán)、社區(qū)生態(tài)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)和金融服務(wù)集團(tuán)六大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，擁有齊翔騰達(dá)、希努爾兩家A股上市公司。

其中產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)是雪松旗下產(chǎn)業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)的主要平臺(tái)，集產(chǎn)業(yè)投資及培育、城市綜合開發(fā)及配套服務(wù)、輕資產(chǎn)輸出等城市服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)能力于一體，擁有超過20年的城市綜合體、文旅小鎮(zhèn)及全域旅游開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)板塊歸入產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)中，所涉及的智慧城市生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)的公司主體為雪松智聯(lián)科技集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“雪松智聯(lián)”）。據(jù)其官方微信介紹，該公司在全國(guó)范圍內(nèi)服務(wù)面積近9億平方米，其中自營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目逾1300個(gè)，聯(lián)盟項(xiàng)目近8000個(gè)，擁有逾10家物業(yè)公司和物業(yè)聯(lián)盟“銀鑰匙聯(lián)盟”，并孵化出松云科技等智慧城市科技企業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，雪松智聯(lián)旗下控股企業(yè)高達(dá)39家，擁有物業(yè)公司包括銀灣物業(yè)、慶德物業(yè)、華庭物業(yè)、家園物業(yè)等，業(yè)務(wù)涉及商住服務(wù)、學(xué)校服務(wù)、醫(yī)院服務(wù)及公建類項(xiàng)目等。

從城市布局和業(yè)務(wù)涵蓋面的廣度，可窺見雪松智聯(lián)的體量相對(duì)龐大，但“9億平方米”數(shù)據(jù)，相比萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)等一線物管巨頭3億多平方米的在管面積，還要多出兩三倍，不免令人存疑。

市場(chǎng)分析指，上述服務(wù)規(guī)模是其過往不斷在物業(yè)市場(chǎng)收并購的結(jié)果。對(duì)于物業(yè)市場(chǎng)的加速整合，雪松物業(yè)早有預(yù)判并在2013年就啟動(dòng)全國(guó)多地的產(chǎn)業(yè)整合布局規(guī)劃，是行業(yè)內(nèi)最早通過收并購進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合的企業(yè)之一。

據(jù)了解，雪松控股的物業(yè)發(fā)展最早可追溯至2001年廣州市君華物業(yè)管理有限公司成立，最初主要為雪松控股旗下廣州區(qū)域自有住宅項(xiàng)目社區(qū)物業(yè)服務(wù)，逐步發(fā)展至為開發(fā)商服務(wù)的三級(jí)物業(yè)公司，并于2013年開始走出廣州，向外拓展。

經(jīng)過持續(xù)幾年的行業(yè)整合，2018年底時(shí)雪松社區(qū)生態(tài)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)董事總裁周勤偉曾表示，雪松社區(qū)業(yè)務(wù)已涉足全國(guó)17省109座城市，覆蓋北上廣深一線城市及省內(nèi)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先城市，在管項(xiàng)目超過1300個(gè)，物業(yè)管理面積約1.2億平方米，其中開發(fā)商物業(yè)管理面積占比不超過3%。

實(shí)際上，雪松控股也曾將“上市”納入重點(diǎn)計(jì)劃。2016年，雪松控股集團(tuán)董事會(huì)便對(duì)物業(yè)集團(tuán)提出兩點(diǎn)期許和要求，指出“在兩年內(nèi)必須完成物業(yè)集團(tuán)的IPO工作，并將業(yè)績(jī)提升至全國(guó)前五之列”。

隨后君華物業(yè)加快在全國(guó)的產(chǎn)業(yè)整合步伐，并在2017年6月，將原本的“君華物業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司”更名為“雪松社區(qū)服務(wù)有限公司”，2018年底宣布再次迭代商業(yè)模式，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為智慧城市運(yùn)營(yíng)商。

2019年6月，雪松物業(yè)平臺(tái)再度更名為“雪松智聯(lián)科技集團(tuán)有限公司”，主營(yíng)項(xiàng)目類別由“居民服務(wù)業(yè)”變?yōu)椤败浖托畔⒓夹g(shù)服務(wù)業(yè)”。

只是至今，物管行業(yè)迎來上市潮之際，雪松物業(yè)上市消息遲遲未有坐實(shí)，直到今年年中傳出出售事宜。

此前強(qiáng)烈的上市意愿如今看來似乎已經(jīng)偃旗息鼓，其中緣由無從得知。

合景以小博大

至于市場(chǎng)所指的收購事項(xiàng)，有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“此次收購更大可能是聯(lián)合，合景悠活并不一定全盤收購雪松物業(yè)，其物管業(yè)務(wù)也不一定全部由合景悠活代管?！?/p>

該人士分析指，雪松物業(yè)可利用合景上市平臺(tái)的資本優(yōu)勢(shì)，同時(shí)合景悠活也可快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模的躍升，而存量物業(yè)的整合講究規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，品牌優(yōu)勢(shì)越是在市場(chǎng)突出，利于更進(jìn)一步降低收購和經(jīng)營(yíng)成本，盈利性更高。

可以肯定的是，合景悠活確有規(guī)模擴(kuò)張的想法。

10月中旬召開IPO新聞發(fā)布會(huì)時(shí)，孔健楠等一眾管理層講話簡(jiǎn)潔，但是共同透露出來一個(gè)信號(hào)：合景悠活要提高發(fā)展速度，增大市占率。執(zhí)董兼財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理?xiàng)铎o波亦稱，公司目前的目標(biāo)重點(diǎn)就是如何提升未來的發(fā)展速度。

值得一提的是，此前合景悠活集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理崔然接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)曾表示：“目前已有相對(duì)比較確定的收并購標(biāo)的，且業(yè)務(wù)管理面積比較龐大，具體消息后續(xù)將陸續(xù)公布，期待給大家更多的驚喜”，并稱“我們希望能晉升或者靠近第一梯隊(duì)龐大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)里面去”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月30日，合景悠活分別在中國(guó)38個(gè)城市以及自治縣管理109個(gè)住宅物業(yè)，以及在9個(gè)城市跟自治縣管理30個(gè)商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積為2210萬平方米。

相比較雪松物業(yè)擁有的豐富業(yè)態(tài)，合景悠活主要經(jīng)營(yíng)住宅及商業(yè)兩種業(yè)態(tài)。截至4月份，住宅與商業(yè)的占比為68:32，商業(yè)部分相對(duì)小很多，但實(shí)際上商業(yè)物業(yè)收入坪效明顯高出住宅物業(yè)不少，整體拉高了合景悠活的盈利水平。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士分析指出：“雪松物業(yè)之所以有如此龐大的體量，其中應(yīng)有不少是公建項(xiàng)目。”

另外，商住類項(xiàng)目體量同樣不小，其中專注于商住服務(wù)領(lǐng)域的銀灣物業(yè)，已深耕物業(yè)行業(yè)24年，業(yè)務(wù)遍布全國(guó)15省50城，服務(wù)項(xiàng)目近800個(gè)，具備全國(guó)領(lǐng)先的社區(qū)生活綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力。

現(xiàn)在看來，合景悠活似乎已經(jīng)為實(shí)現(xiàn)規(guī)模跨步做好了前期準(zhǔn)備。

據(jù)管理層此前介紹，自2019年開始，合景悠活加大對(duì)第三方項(xiàng)目的擴(kuò)張力度，并且已經(jīng)建立了完善的項(xiàng)目篩選。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，合景悠活對(duì)于收并購標(biāo)的有著包括盈利水平、管理團(tuán)隊(duì)、區(qū)域覆蓋、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、文化認(rèn)同五個(gè)方面要求。

如區(qū)域覆蓋方面，“我們希望看中的收并購項(xiàng)目，是在已有的四大區(qū)域，且能跟我們形成良好的協(xié)同，并起到規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)，其提到在未來并購的市場(chǎng)上，會(huì)注重一定份額的公建項(xiàng)目。”

“收購雪松控股物業(yè)板塊”的消息尚未得到明確，不過值得探討的是，對(duì)于體量數(shù)倍于自身的雪松物業(yè)板塊，合景悠活能否成功“吞下”？后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理是否足以應(yīng)對(duì)？

（編輯：文文）