深耕城鎮(zhèn)化+布局內(nèi)循環(huán)!變革下碧桂園(02007)布局了一個“大未來”

有人說，2020年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的變革之年。

而之所以說是變革，是因為“三道紅線”融資新規(guī)的出臺不僅傳達出房企要回歸經(jīng)營、避免激進擴張的監(jiān)管思路，也推動了這一行業(yè)向更加健康的新生態(tài)——“管理時代”過渡。所謂的“管理時代”，是指未來房企不再通過舉債擴大規(guī)模，而是更加注重精細化管理，向管理要效益。

不過，即便是處于行業(yè)轉(zhuǎn)型期，碧桂園(02007)還是那個碧桂園：行穩(wěn)致遠，銷售能力一騎絕塵。

據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從累計銷售額來看，1-10月碧桂園以6903.1億元的合約銷售額位居榜首，累計同比為3.72%。而恒大、萬科則分別位居老二、老三的位置，實現(xiàn)銷售額為6338.2億元、5467億元。

優(yōu)秀基本面撐腰，無懼融資收緊信號

俗話說得好，手有余糧，心中不慌，而碧桂園常年優(yōu)質(zhì)的財務(wù)水平也讓它擁有了在行業(yè)過渡期穩(wěn)健發(fā)展的底氣。

今年上半年，受公共衛(wèi)生事件的影響，所有房企們都面臨著空前的銷售壓力，但碧桂園還是穩(wěn)住了——期內(nèi)，其權(quán)益銷售額為2669.5億，權(quán)益銷售面積為3185萬方，銷售規(guī)模較去年同期有所回落，但全口徑銷售金額仍保持行業(yè)第一。

與此同時，該集團的回款表現(xiàn)也堪稱驚艷。上半年，其權(quán)益回款率達到94%，權(quán)益銷售回款金額為2509.3億，在行業(yè)繼續(xù)保持領(lǐng)先。超高的回款，也使得碧桂園交出了一份優(yōu)秀的財務(wù)“成績單”。

盈利方面，上半年，實現(xiàn)收入1849.6億，毛利448.9億，凈利潤219.3億，多項指標維持行業(yè)前列?，F(xiàn)金流方面，可動用現(xiàn)金余額有2055.2億元，加之尚有3288.1億元銀行授信額度未使用，營運資金仍十分充裕。債務(wù)和融資成本方面，有息負債總額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，降幅達7.5%，融資成本進一步下降，較去年底下降了49個基點，為5.85%。

基于上述穩(wěn)定向好的基本面，國際權(quán)威評級機構(gòu)紛紛提升碧桂園信用等級。

9月18日，穆迪將碧桂園的發(fā)行人評級和高級無擔保債券評級均調(diào)升至投資級Baa3，展望穩(wěn)定。此次調(diào)整后，碧桂園發(fā)行人評級由原來的非投資級“Ba1/正面”上升為投資級“Baa3/穩(wěn)定”，而高級無擔保債券評級更是罕見地連跳兩級上升至投資級“Baa3”。

具體對比到“三道紅線”數(shù)據(jù)上，截至2020年上半年，碧桂園剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為81.6%、凈負債率為58.09%、現(xiàn)金短債比為1.94倍。可以看到的是，碧桂園只踩中了一條線，且剛剛過線，因此整體影響不大。

尤值得一提的是，對于財務(wù)結(jié)構(gòu)健康的碧桂園而言，融資收緊這一信號或許是安全的。

碧桂園CFO伍碧君曾表示，政府透露出來的調(diào)控方向、政策，都是希望讓房價平穩(wěn)、讓房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)健發(fā)展，這對行業(yè)來說是件好事，不用花那么多精力去想這個時候市場是該向上還是該往下了，房企的精力都將放在好好修煉內(nèi)功上，基于此碧桂園也可以通過對各項費用、成本的管控，讓管理更加精細化，進而提升凈利潤率、凈利潤額。

此外，從另外一個角度來看，三道紅線的出臺也有利于幫助碧桂園在良性發(fā)展的道路上愈走愈遠。

比如說，因為財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)、國際信用評級良好和極低的融資成本等因素利好，碧桂園將能借到比別人更便宜的錢，并用這些錢做更多正確的布局。一旦機會合適，碧桂園甚至還可以逆勢擴張，進而擁有更加廣闊的發(fā)展天地。

弄潮城鎮(zhèn)化，未來增長可期

如果說“三道紅線”是促使碧桂園在良性發(fā)展的道路上愈走愈遠的一大助力，那么長期深耕城鎮(zhèn)化的動作則是它劍指未來的重要“殺手锏”。

目前來看，我國的城鎮(zhèn)化率與發(fā)達國家有20%的差距，三四線城市對于房企們而言仍舊是一個廣闊的天地，大有可為。

一方面，2019年，我國城鎮(zhèn)化率達60.6%，城鎮(zhèn)化水平較美國、日本等發(fā)達國家仍有較大的上升空間，而我國城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，大致就有近1400萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，其中的購房需求有多大可想而知。另一方面，由于我國內(nèi)部城鎮(zhèn)化率仍存在較大的結(jié)構(gòu)性差異，這部分的結(jié)構(gòu)差異也將促使三四線城市能夠享受城鎮(zhèn)化推進帶來的龐大購房需求。

(圖片來源：中達證券)

對于這一點，碧桂園深諳于心，并且是一眾TOP級房企中最堅定布局三四線的。

2019年對于眾多房企而言算得上是風雨飄搖的一年，即便是房企紛紛掉頭回歸一二線時，碧桂園也還是堅持三四線城市的布局。同年，其全國銷售市占率約為5%，已進駐三四線城市市占率約為8%;229個項目在當?shù)乜h級市市占率超過20%，其中市占率超50%的項目有36個。

事實上，通過堅定布局三四線城市，碧桂園已經(jīng)成為了城鎮(zhèn)化進程中的最大受益者。

今年上半年，由于公共衛(wèi)生事件的沖擊，各房企們的日子都不太好過。但受益三四線城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)的節(jié)奏快于一二線這一因素影響，碧桂園的整體權(quán)益銷售額受沖擊并不明顯，除一二月出現(xiàn)單月同比下滑之外，自3月起已連續(xù)多個月實現(xiàn)同比增長，前10月其權(quán)益銷售額為5007.6億元，同比增長4.39%。

其中最大的助力便是來自三四線的銷售額。據(jù)智通財經(jīng)APP了解，碧桂園三四線銷售除了公共衛(wèi)生事件影響較為嚴重的2月之外，其余月份都實現(xiàn)了同比上漲，反觀一二線，則出現(xiàn)不同程度的同比下降。

當然，如果將目光放得更長遠一點，龐大的三四線儲備資源將繼續(xù)為碧桂園業(yè)績提供增長動能。

截至2020年6月30日，碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源為16698億，從已獲取的權(quán)益可售資源分布情況來看，一線城市2913億元，二線城市5725億元，三四線城市8060億元。疊加國家重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，及“全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制”的政策利好，儲備資源豐富的碧桂園的增長空間將變得十分可期。

發(fā)力內(nèi)循環(huán)，挖掘下一個新興市場

舊的故事還未結(jié)束，新的故事便已經(jīng)開始了。

除了深耕城鎮(zhèn)化紅利是其劍指未來的殺手锏之外，碧桂園目前借助“內(nèi)循環(huán)”力量開辟的“第二增長曲線”亦是它的一大殺手锏。

當然，細分到碧桂園機器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這兩條線的布局思路，應(yīng)該更可以窺出其內(nèi)循環(huán)思維。

機器人方面，碧桂園通過科技賦能來實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的內(nèi)循環(huán)。以其成立的博智林機器人公司為例，該子公司主要進行建筑機器人及相關(guān)智能施工設(shè)備、裝配式等的研發(fā)、生產(chǎn)、制造與應(yīng)用，相關(guān)建筑機器人投入工地后可發(fā)現(xiàn)——相比人工操作，機器人作業(yè)的安全性更好，效率也更高。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，碧桂園通過采用科技和農(nóng)業(yè)結(jié)合的方式，覆蓋了從土壤、種子、品質(zhì)到生產(chǎn)流通的全產(chǎn)業(yè)鏈，其中包括了現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代化農(nóng)機、物聯(lián)網(wǎng)、智慧農(nóng)業(yè)等模塊。按照碧桂園創(chuàng)始人楊國強想法來看，這一條線走到“生產(chǎn)出來的東西自己盡量消化”路線——即除了助力鄉(xiāng)村經(jīng)濟復(fù)興，還希望通過旗下零售品牌“碧優(yōu)選”社區(qū)門店，向數(shù)百萬業(yè)主直供農(nóng)副產(chǎn)品。

就目前來看，碧桂園經(jīng)過近幾年的前瞻布局，已經(jīng)開發(fā)機器人建房、機器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)，并形成了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈、社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的全覆蓋，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟格局初步顯現(xiàn)。

對于這一“內(nèi)循環(huán)”布局，全球知名投行高盛認為，碧桂園的全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式，以及機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的協(xié)同效應(yīng)，長期看不僅能夠?qū)⒈坦饒@和其他的龍頭房企區(qū)別開，并且還可以為碧桂園新的利潤增長點提供強有力支撐。

至此可知，深耕城鎮(zhèn)化及布局內(nèi)循環(huán)這兩大殺手锏，或?qū)楸坦饒@業(yè)績繼續(xù)穩(wěn)步向上提供了更大和更多的底氣。