時(shí)隔1年多后,孫宏斌終于殺進(jìn)了他垂涎已久的深圳。
5月19日晚,萊蒙國(guó)際(03688)、融創(chuàng)中國(guó)(01918)先后披露了同一份涉及重大交易事項(xiàng)的聯(lián)合公告。據(jù)公告披露,于當(dāng)天交易時(shí)段后,萊蒙國(guó)際與融創(chuàng)中國(guó)訂立框架協(xié)議,據(jù)此,萊蒙國(guó)際向融創(chuàng)中國(guó)出售旗下八個(gè)公司的全部股本權(quán)益及償付貸款,總代價(jià)人民幣43.94億元,之后的業(yè)績(jī)將于融創(chuàng)中國(guó)的財(cái)務(wù)報(bào)表綜合入賬。并購(gòu)的項(xiàng)目包括北京萊蒙順澤·水榭花城、上海浦興項(xiàng)目、上海浦建雅居、南京萊蒙都會(huì)、深圳萊蒙·創(chuàng)智谷、惠州萊蒙水榭灣、杭州水榭山等,此七項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目預(yù)估凈可銷售/可租賃總建筑面積約為125.62萬(wàn)平方米。融創(chuàng)中國(guó)終于在四個(gè)一線城市完成了布局。
融創(chuàng)重點(diǎn)布局珠三角
早在2015年,孫宏斌曾嘗試入主深圳房企佳兆業(yè)(01638),但因生命人壽的干預(yù)而作罷,但這似乎并未干擾到融創(chuàng)中國(guó)進(jìn)駐深圳的急迫心態(tài)。事實(shí)上,2016年,融創(chuàng)中國(guó)在珠三角區(qū)域大肆擴(kuò)張,自今年1月以9.61億元的代價(jià),首次獲取佛山綠島湖項(xiàng)目以來(lái),融創(chuàng)先后在佛山、東莞、廣州、深圳和惠州共計(jì)獲得8個(gè)項(xiàng)目。
其實(shí)在今年3月舉行的2015業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)會(huì)上,融創(chuàng)進(jìn)入深圳已經(jīng)有了預(yù)兆,孫宏斌曾公開(kāi)表態(tài):“公司今年會(huì)在深圳有項(xiàng)目,現(xiàn)在已經(jīng)有很多項(xiàng)目在談,相信今年會(huì)出來(lái)。”
5月19日晚,融創(chuàng)廣深區(qū)域公司第一時(shí)間在官微上發(fā)布收購(gòu)消息,并大篇幅著墨于深圳、惠州項(xiàng)目的意義:“戰(zhàn)略性進(jìn)入長(zhǎng)期看好、潛力巨大的深圳及周邊市場(chǎng),同時(shí)也補(bǔ)充了公司在傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備?!?/p>
據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解,此次被融創(chuàng)中國(guó)收入囊中的“深圳萊蒙·創(chuàng)智谷”是深圳龍華新區(qū)首個(gè)“工改工”項(xiàng)目,地處龍華新區(qū)民治街道建設(shè)西路與龍勝路交匯處,總建筑面積13萬(wàn)平方米,集寫字樓、公寓、商業(yè)于一體,預(yù)計(jì)2016年入市。
除本次的深圳、惠州項(xiàng)目之外,融創(chuàng)中國(guó)廣深區(qū)域團(tuán)隊(duì)在5月初曾聯(lián)合合景泰富地產(chǎn)以30.95億元競(jìng)得廣州增城朱村兩塊巨無(wú)霸地塊,曲線進(jìn)入廣州市場(chǎng)。野村證券研究指出,此次收購(gòu)項(xiàng)目將可為集團(tuán)提供200億元合約銷售收入。興業(yè)證券分析師魯衡軍更認(rèn)為,融創(chuàng)中國(guó)的業(yè)務(wù)范圍由區(qū)域聚焦向全國(guó)布局,千億銷售規(guī)??善?。
豪宅!豪宅!
智通財(cái)經(jīng)梳理融創(chuàng)中國(guó)今年以來(lái)的拿地策略,發(fā)現(xiàn)仍以大項(xiàng)目居多,其中不乏豪宅。
就在此次收購(gòu)的前一天,5月18日,融創(chuàng)以總價(jià)18.7億元拿下太原理工大舊校區(qū)儲(chǔ)備地塊,樓面價(jià)達(dá)5432元/平方米,一舉成為太原的新晉地王;此前一周,融創(chuàng)中國(guó)還以人民幣30.05億元、樓面價(jià)3.83萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率111.62%拿下上海松江區(qū)泗涇地塊,刷新地王紀(jì)錄。而本次收購(gòu)中的上海浦興項(xiàng)目、上海浦建雅居項(xiàng)目均是萊蒙3月分別以人民幣8.85億元、6.84億港元收購(gòu)的商業(yè)物業(yè);南京萊蒙都會(huì)則是萊蒙進(jìn)入南京首個(gè)商業(yè)作品,體量5.9萬(wàn)平方米;惠州萊蒙水榭灣則是高端旅游度假項(xiàng)目,規(guī)劃建筑面積約50.9萬(wàn)平方米。
據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解,融創(chuàng)中國(guó)今年的大手筆絕不僅僅于此,今年1月,融創(chuàng)收購(gòu)北京昌平東方普羅旺斯和懷柔長(zhǎng)青雁棲湖別墅項(xiàng)目,兩個(gè)項(xiàng)目貨值號(hào)稱高達(dá)百億。同月,融創(chuàng)中國(guó)還以11.7億元的代價(jià)收購(gòu)德?tīng)柤瘓F(tuán)位于蘇州的德?tīng)柼澈偷聽(tīng)柼莾蓚€(gè)項(xiàng)目。其中的德?tīng)柼骋灿诮照矫麨樘K州壹號(hào)院,這是融創(chuàng)在二線城市復(fù)制的首個(gè)壹號(hào)院產(chǎn)品系列。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾透露,初始報(bào)價(jià)為3萬(wàn)—4萬(wàn)/平方米,部分躍層單月報(bào)價(jià)高達(dá)10萬(wàn)/平方米,刷新了蘇州樓市單價(jià)紀(jì)錄。
就在5月19日的股東大會(huì)上,行政總裁汪孟德對(duì)此有一定的解釋,他將融創(chuàng)獲取項(xiàng)目的手段概括成三個(gè)重點(diǎn),一是聚焦一線和核心二線;二是把握時(shí)間節(jié)奏,對(duì)于超過(guò)底線的土地堅(jiān)決不獲??;三是更看重收并購(gòu)。汪孟德稱,融創(chuàng)有三分之二的土地儲(chǔ)備仍為收并購(gòu)獲得,收并購(gòu)獲取項(xiàng)目能比較好地控制拿項(xiàng)目的時(shí)機(jī)和成本,周轉(zhuǎn)速度比招拍掛要快。
而至于擴(kuò)大豪宅市場(chǎng)占比的風(fēng)險(xiǎn)性,董事長(zhǎng)孫宏斌多次表示,只看好人口凈流入的城市,在這些區(qū)域的豪宅不需要擔(dān)心。
值得警惕的負(fù)債率
“大手筆”收購(gòu)的背后,融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債率也在悄然上升。
2015年,公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率從前一年的44.5%升至75.9%,杠桿水平重回高位;同時(shí),受轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和結(jié)算產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響,公司結(jié)算毛利率下滑至12.4%(2013年和2014年分別為23.3%和17.3%)。面對(duì)市場(chǎng)對(duì)公司負(fù)債率可能在未來(lái)會(huì)大幅上升的擔(dān)憂,融創(chuàng)管理層曾表示,到2016年年末將維持負(fù)債率不超過(guò)90%。
申萬(wàn)宏源(香港)數(shù)據(jù)顯示,2015年至今,融創(chuàng)收購(gòu)項(xiàng)目累計(jì)多達(dá)46個(gè),總支出約550億元,其中歸屬于公司的費(fèi)用約為300億元。由于公司截至2015年末已支付約100億元,并在2016年初至今已支付110億元,預(yù)計(jì)未來(lái)仍需支付約90億元。
最終,能夠緩解融創(chuàng)并購(gòu)財(cái)務(wù)壓力的仍然是銷售。一系列的并購(gòu)讓孫宏斌對(duì)今年的業(yè)績(jī)有了更高目標(biāo),他表示,今年的銷售目標(biāo)肯定會(huì)往上調(diào)整。今年初,融創(chuàng)定下的銷售目標(biāo)為800億元。融創(chuàng)中國(guó)公告顯示,截至4月底,其未經(jīng)審核的合約銷售金額為人民幣354.8億元。野村證券預(yù)計(jì),今年融創(chuàng)的銷售可達(dá)880億元。
事實(shí)上,萊蒙國(guó)際正是因?yàn)檩^高的負(fù)債率而苦不堪言。
據(jù)萊蒙國(guó)際披露,截至2016年3月31日,公司有合共約125.43億港元的未經(jīng)審核尚未償還銀行及其他借款。其中,萊蒙集團(tuán)占104.99億元,年利率介乎1.55%—12.0%,此次出售的項(xiàng)目公司占據(jù)20.44億港元。在上述借款中,一年內(nèi)償還額度高達(dá)49.86億港元,一年后但于五年內(nèi)償還額度達(dá)49.21億港元,五年后償還僅占5.91億港元——短期償還借款是萊蒙國(guó)際最大的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)。相比之下,萊蒙國(guó)際2015年的營(yíng)業(yè)額為105.20億港元,同比漲50.91%;凈利潤(rùn)卻下降16.08%,僅為7.73億港元。
萊蒙國(guó)際表示,出售項(xiàng)目給融創(chuàng)中國(guó)所得款項(xiàng)凈額約60%(約人民幣25.1億元)將用于償還萊蒙集團(tuán)現(xiàn)有銀行及其他借款,年利率介乎5.22%至12.0%,并須于2021年9月18日或之前償還;所得款項(xiàng)凈額約40%(約16.7億元)則用于一般營(yíng)運(yùn)資金。