國信證券：佳兆業(yè)(01638)合理股價至5.93元 維持“買入”評級

智通財經(jīng)APP獲悉，11月2日，國信證券發(fā)布深度報告指出，佳兆業(yè)集團(01638)未來一個財年內(nèi)合理股價區(qū)間為 4.55 至 5.93元(以下單位均為人民幣)，較當(dāng)前股價有44.9%至88.8%的空間，預(yù)計公司2020、2021年歸母核心凈利潤分別為59.7 億、74.5 億元，維持“買入”評級。

舊改進入加速時代 佳兆業(yè)是大灣區(qū)絕對領(lǐng)軍者

佳兆業(yè)以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，借“城市更新”領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，公司業(yè)務(wù)已覆蓋京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)、長江經(jīng)濟帶等主要經(jīng)濟區(qū)域，進駐全國超 50 個重要城市。公司以“精耕深圳”為初期發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸步入?yún)^(qū)域領(lǐng)先，擁有土地儲備總建筑面積2680萬平方米，其中大灣區(qū)占比超過 50%，可保證公司未來三年的發(fā)展及銷售的增長。在壁壘頗高的城市更新方面，公司經(jīng)驗豐富、優(yōu)勢明顯，更加聚焦于利潤豐厚的拆除重建類的項目，平均毛利率可達到 50%。

佳兆業(yè)舊改項目合約銷售貢獻逐年提升，并且穩(wěn)定貢獻結(jié)轉(zhuǎn)收入，目前公司舊改項目每年提供逾 1/3 的合約銷售及結(jié)轉(zhuǎn)收入。在公司近 2700 萬平方米的土地儲備中，約 560 萬平方米為舊改土儲，占總土儲約 21%，對應(yīng)約2400 億貨值，占總貨值約 41%。其中，公司舊改項目短期(1-2 年)可轉(zhuǎn)化實現(xiàn)可售面積約 212 萬平方米、貨值約 1053 億元;中期(3-5年)可轉(zhuǎn)化實現(xiàn)可售面積約 1130 萬平方米、貨值約 4388 億元。

權(quán)益銷售沖擊千億 區(qū)域優(yōu)勢明顯

2019 年，佳兆業(yè)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額 881 億元，同比增長 37%，全口徑銷售金額首破千億，再創(chuàng)歷史新高。2020 上半年，公司權(quán)益銷售金額 360 億元，同比增長 4%，權(quán)益銷售面積 212 萬平方米，同比增長 8%，合約銷售均價 17004 元/平方米，保持較高水平。

進入二季度以來，公司逐漸擺脫疫情影響，月度銷售金額穩(wěn)步增加，截至國慶假期結(jié)束，公司2020 年權(quán)益銷售金額 710 億元，完成年度目標(biāo)(權(quán)益銷售金額 1000 億元)的 71%，實現(xiàn)銷售面積 418 萬平方米。公司四季度預(yù)計可售貨值 650 億元，去化率僅需達到 50%便可完成全年的銷售目標(biāo)，國信證券認為公司今年權(quán)益銷售沖擊千億的目標(biāo)大概率將順利完成，對應(yīng)同比增速 14%。結(jié)合公司的土地儲備、拿地及推貨進度，預(yù)計公司未來三年權(quán)益銷售的復(fù)合增長率可達到20%。

嚴格把控財務(wù)指標(biāo) 降負債成效顯著

佳兆業(yè)2020上半年毛利率為 33.8%，較 2019年大幅提升 5.0個百分點，保持在較高水平。公司2020上半年凈利率為 10.4%，較2019年提升 1.7個百分點?？紤]到公司高毛利的舊改項目占整體銷售比例穩(wěn)中有增，公司未來毛利率水平有望維持相對高位。

佳兆業(yè)嚴控負債水平，降負債成效明顯，截至 2020 上半年末，公司凈負債率為130%，較 2019 年末下降 18 個百分點，凈負債率持續(xù)下降;剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率 62.5%，較2019 年末下降 2.4 個百分點;短期償債能力保障倍數(shù)為 1.3，短期償債能力較好。預(yù)計2020 全年公司的凈負債率將有望回落至120%。

公司拓展多元化融資渠道，實行積極的債務(wù)管理，降低融資成本，2020 上半年，公司共發(fā)行共8 億5 年期美元債券，境外新增融資成本為 8.2%，較 2019 年下降 290 個基點。海外評級方面，境外主體評級機構(gòu)穆迪、標(biāo)普、惠譽分別給予公司評級 B1、B、B，展望“穩(wěn)定”。