新股前瞻|世茂服務(wù)通過聆訊，物業(yè)賽道下一只耀眼“明星股”?

試問，今年上半年“最受歡迎港股概念股”是哪家?

除了科技巨頭之外，物業(yè)管理股恐怕算得上其中的“佼佼者”了。

身處其中，世茂服務(wù)也憑借著“10月11日通過港交所聆訊”的消息讓這一板塊變得更加熱鬧。

從6月底首次遞交招股書，到通過港交所聆訊，僅過去3個(gè)多月的時(shí)間，世茂服務(wù)可謂以迅雷不及掩耳之勢(shì)邁出堅(jiān)實(shí)的一步。而值得一說的是，今年上半年該公司還合計(jì)引入2.44億美元戰(zhàn)略投資，戰(zhàn)投隊(duì)伍包括互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊及知名投資機(jī)構(gòu)紅杉資本。換言之，被騰訊、紅杉兩位大佬選中的它，必然也有什么過人之處。

那么，細(xì)究其招股書下，世茂服務(wù)的赴港之路究竟有哪些亮點(diǎn)呢?

在管面積8570萬㎡，卡位黃金賽道的優(yōu)秀選手

世茂服務(wù)，成立于2005年，是世茂集團(tuán)旗下全資子公司。

而在“大樹”世茂集團(tuán)的庇護(hù)下，世茂服務(wù)從一開始便具有了天然的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，按2019年綜合實(shí)力計(jì)，其于2020年獲評(píng)中指院“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)”第12位;而按2018年至2019年收入增長率計(jì)，其在“中國物業(yè)服務(wù)二十強(qiáng)企業(yè)”中排名第3。同時(shí)，由于該公司在管建筑面積、收入及利潤迅速擴(kuò)大及提升，其于2019年還獲中指院認(rèn)可為“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)成長性領(lǐng)先企業(yè)”之一。

具體而言，截至2020年6月30日，世茂服務(wù)的合約總建筑面積達(dá)1.255億平方米，覆蓋中國26個(gè)省份108個(gè)城市，截至同日世茂服務(wù)管理293項(xiàng)物業(yè)，總在管建筑面積8570萬平方米。

(數(shù)據(jù)來源：世茂服務(wù)招股書)

需要指出的是，在上述總在管建筑面積中，其大部分在管物業(yè)還是位于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)及增長最迅速的地區(qū)之一——長三角地區(qū)，截至2020年6月30日，其在該地區(qū)的在管建筑面積為3210萬平方米，占總在管面積比例為37.4%。而就城市等級(jí)而言，其也專注于一線、新一線及二線城市，于該城市擁有在管面積為6597平方米，占比達(dá)到77%。

基于上述數(shù)據(jù)可知，大部分在管面積位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的世茂服務(wù)，發(fā)展?jié)摿κ挚善凇?/p>

另外，需要指出的是，世茂服務(wù)所處的物業(yè)賽道目前也處于“黃金發(fā)展期”——智通財(cái)經(jīng)APP了解，截至2018年底全國物管面積達(dá)211億平米。短期看，隨著上游地產(chǎn)竣工拐點(diǎn)性回升，過去兩年積累的待竣工面積有望釋放，未來1-2年將進(jìn)入規(guī)模爆發(fā)期。長期來看，受益于城鎮(zhèn)化率、人口增長、人均居住面積等因素的驅(qū)動(dòng)，行業(yè)管理面積將達(dá)到326億平，收入規(guī)模超2萬億。

一般情況下，企業(yè)發(fā)展的天花板也取決于行業(yè)的發(fā)展空間，故而在規(guī)模即將爆發(fā)的物業(yè)賽道下，世茂服務(wù)無疑也將獲得一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。而今年以來，物業(yè)股乘行業(yè)之風(fēng)不斷攀升，也基本可以印證這個(gè)邏輯。

收入復(fù)合增長率54.5%，高成長性愈發(fā)凸顯

解讀完世茂服務(wù)的在管面積及行業(yè)空間，從其經(jīng)營狀況來看似乎也可以窺出它的“優(yōu)質(zhì)屬性”。

從收入來看，2017年至2019年，其實(shí)現(xiàn)收入分別為10.43億元、13.29億元、24.89億元，復(fù)合年增長率達(dá)到54.5%。今年上半年，其收入繼續(xù)向上突破，較去年同期的8.45億元增長85.1%至15.65億元。

利潤數(shù)據(jù)則更為亮眼，由2017年的1.09億元增加至2018年的1.46億元，2019年更是高達(dá)3.85億元，復(fù)合年增長率為88.0%。截至2020年上半年，其利潤更是較去年同期翻了一倍多，為2.55億元。

(數(shù)據(jù)來源：世茂服務(wù)招股書)

盈利方面亦表現(xiàn)不錯(cuò)，2017年至2019年，世茂服務(wù)毛利率分別為27.5%、29.4%和33.7%，截至2020年6月30日，其毛利率繼續(xù)保持高增長至34%。對(duì)比來看，天風(fēng)證券研報(bào)顯示，今年上半年20家物管公司毛利率均值為27.1%，可見世茂服務(wù)的盈利水平是遠(yuǎn)高于行業(yè)水平的。

而從現(xiàn)金流來看，在天然的規(guī)模優(yōu)勢(shì)下，該公司也不“差錢”——截至2020年6月30日，其經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額約為4.16億元，同比增長414%，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則同比增長333%至17.54億元。

另外，值得一提的是，從收入結(jié)構(gòu)來看，世茂服務(wù)今年上半年優(yōu)異的毛利率水平主要還是歸功于其社區(qū)增值服務(wù)的極大帶動(dòng)。

據(jù)悉，該公司主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)這三個(gè)板塊。其中，物業(yè)管理仍是其主要收入來源，但近年來增值服務(wù)則表現(xiàn)突出，占比提升較快，截至2020年上半年其收入占比為52.4%，而社區(qū)增值服務(wù)占比則達(dá)到26.7%，非業(yè)主增值服務(wù)為20.9%。

在招股書中，世茂服務(wù)表示，今年上半年毛利率的大幅增加主要還是得益于社區(qū)增值服務(wù)收入貢獻(xiàn)占總收入的百分比上升，以及有關(guān)服務(wù)通常較其他服務(wù)產(chǎn)生較高毛利率，期內(nèi)其社區(qū)增值服務(wù)毛利率已提升至49.4%。

(數(shù)據(jù)來源：世茂服務(wù)招股書)

此外，獨(dú)立第三方較高的收入貢獻(xiàn)也是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的一大亮點(diǎn)。據(jù)招股書顯示，2017年至今年上半年，來自獨(dú)立第三方的收入占比分別為71.5%、64.4%、67.6%及70.5%，基于這些數(shù)據(jù)可知，世茂服務(wù)的外延并購也較大地降低對(duì)母公司的依賴，從而有利于其進(jìn)一步打開成長空間。

社區(qū)增值服務(wù)，另一個(gè)想象空間?

前文已經(jīng)提到，世茂服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)是其毛利率大增的主要?jiǎng)幽?，但結(jié)合這一行業(yè)賽道來看，該服務(wù)的增長潛力恐怕不止于此。

具體來講，世茂服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)主要包括社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)傭金、家裝服務(wù)、停車位銷售相關(guān)服務(wù)、智慧社區(qū)解決方案等服務(wù)，這些服務(wù)擺脫了傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型以及低附加值的運(yùn)營模式，較其他物管服務(wù)產(chǎn)生了較高毛利率。報(bào)告期內(nèi)，世茂服務(wù)2017年-2019年的傳統(tǒng)增值服務(wù)收入大增，其中社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)收入的復(fù)合年增長率為82.0%。停車位銷售相關(guān)服務(wù)收入的復(fù)合年增長率高達(dá)436.3%。

而據(jù)天風(fēng)證券研報(bào)顯示，從社區(qū)增值服務(wù)收入增速趨勢(shì)看，自2016年來社區(qū)增值服務(wù)增速一直保持在50%以上，即便受到公共衛(wèi)生事件影響，今年上半年相關(guān)社區(qū)增值服務(wù)仍表現(xiàn)超出預(yù)期。比如家裝需求雖增速不及往期但仍保持較快增長，表現(xiàn)出良好抗風(fēng)險(xiǎn)特征。

此外，從過往趨勢(shì)來看，社區(qū)增值服務(wù)收入占比亦呈現(xiàn)逐年提升的趨勢(shì)，粗略計(jì)算，基礎(chǔ)物管與社區(qū)增值比例為 5:1，未來社區(qū)增值服務(wù)仍有很大的提升空間，一方面來源于增值服務(wù)在社區(qū)內(nèi)的滲透率不斷提升，另一方面非住宅特色增值服務(wù)內(nèi)容仍有待探索。

在此背景下，平安證券曾指出，以一二線及核心城市圈為主的房企，或更利于旗下物管公司增值服務(wù)提高滲透率。即高能級(jí)城市、核心區(qū)域業(yè)主增值服務(wù)接受程度相對(duì)更高、消費(fèi)能力相對(duì)更強(qiáng)，因此對(duì)增值服務(wù)滲透率產(chǎn)生積極影響。

由此對(duì)于重點(diǎn)布局一線、新一線及二線城市的世茂服務(wù)而言，這可謂是一大發(fā)展良機(jī)——即通過提高社區(qū)增值服務(wù)的滲透率，打開另一個(gè)想象空間。

綜合上述種種，不難看出，在行業(yè)空間、經(jīng)營狀況及規(guī)模效應(yīng)的加持下，世茂服務(wù)或?qū)⒕哂胁诲e(cuò)的增值潛力，并有望成為下一只耀眼的物業(yè)新股。