新股前瞻丨物業(yè)管理企業(yè)再下一城，第三方收入超6成的建發(fā)物業(yè)赴港IPO

2019年和2020年的物業(yè)上市公司潮遠(yuǎn)高于2013和2014年的內(nèi)房股，據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2013和2014兩年，地產(chǎn)發(fā)展商赴港IPO的數(shù)量合計(jì)18家，而物業(yè)公司19年以來IPO上市的企業(yè)就已合計(jì)16家，更有十多家企業(yè)正在排隊(duì)候?qū)?，建發(fā)物業(yè)便是其中之一。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，據(jù)港交所9月30日披露，建發(fā)物業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“建發(fā)物業(yè)”)向港交所主板遞交上市申請(qǐng)，中金公司為獨(dú)家保薦人。

作為建發(fā)集團(tuán)的附屬公司，建發(fā)物業(yè)IPO市場(chǎng)關(guān)注度也極高，那么和其他物業(yè)公司相比，建發(fā)物業(yè)又有哪些看點(diǎn)呢?

非業(yè)主增值服務(wù)毛利率低于同行

據(jù)招股書顯示，建發(fā)物業(yè)是福建省領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院，按收益計(jì)公司為福建省2019年物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，排名第二。同多數(shù)物業(yè)管理公司主業(yè)一樣，建發(fā)物業(yè)主要業(yè)務(wù)也包括物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)以及非業(yè)主增值服務(wù)。

建發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理組合龐大，遍布中國(guó)10個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的逾24個(gè)城市，截至2020年6月30日，公司在中國(guó)管理203項(xiàng)物業(yè)，向13.7萬個(gè)物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務(wù)，在管建筑面積共2170萬平方米，總合同建筑面積達(dá)3960萬平方米。

2017至2019年度，公司營(yíng)業(yè)收入分別為人民幣4.47億元(單位下同)、6.09億元以及8.01億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為33.9%。截至2020年6月30日，公司的營(yíng)業(yè)收入為4.52億元，較2019年同期同比增長(zhǎng)30.26%。

按業(yè)務(wù)類型來看，公司的營(yíng)收絕大部分來自物業(yè)管理服務(wù)。2017至2019年上半年，物業(yè)管理服務(wù)收入占比都在65%以上，但是隨著建發(fā)物業(yè)的母公司建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(01908)的房產(chǎn)銷售的爆發(fā)式增長(zhǎng)，非業(yè)主增值服務(wù)需求量增加，非物業(yè)增值服務(wù)收入占比逐步提升，到2020年6月30日止，物業(yè)管理服務(wù)收入占比下降至62%，而非業(yè)主增值服務(wù)從2017年的20%提升至2020年6月30日的29%左右。社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)收入占比基本上穩(wěn)定在10%附近，占比最小。

再看毛利及毛利率。2017-2019年度，公司的毛利分別為1.17億元、1.41億元以及1.83億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為25.2%，截至2020年6月30日，公司的毛利為1.09億元，較去年同期同比增長(zhǎng)29.76%。不管是營(yíng)收還是毛利，建發(fā)物業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭均表現(xiàn)良好。

而公司的毛利率卻并不平穩(wěn)。2017-2019年度，建發(fā)物業(yè)的毛利率分別為26.2%、23.1%以及22.9%，截止2020年6月30日，毛利率為24.3%。同已上市的物業(yè)管理企業(yè)相比，建發(fā)物業(yè)的毛利率均低于行業(yè)平均值和中位數(shù)。

導(dǎo)致建發(fā)物業(yè)毛利率低于行業(yè)平均水平的主要原因?yàn)榉菢I(yè)主增值服務(wù)毛利率過低所致，縱觀其他物業(yè)管理公司，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率基本上在20%以上，而建發(fā)物業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)毛利率不到15%，因此拉低整體毛利率水平。

但就物業(yè)管理業(yè)務(wù)而言，與可比的幾家企業(yè)相比，建發(fā)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率水平基本上處于行業(yè)的中上水平。

造成建發(fā)物業(yè)管理的毛利率水平處于中上水平的主要原因?yàn)槠浯蟛糠謽I(yè)務(wù)來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商，而這也是建發(fā)物業(yè)與多數(shù)物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)主要來自母公司的區(qū)別。

第三方收入占比超6成，母公司助力發(fā)展

建發(fā)物業(yè)與其他多數(shù)物業(yè)公司的不同點(diǎn)在于，目前來看第三方物業(yè)管理服務(wù)占比較高，對(duì)母公司的依賴程度較低。

從招股書來看，建發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入的92.45%來自于獨(dú)立第三方，社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)收入的93.62%來自獨(dú)立第三方。于2020年6月30日，來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的總合同建筑面積占公司的合同總建筑面積的41.4%。

整體來看，建發(fā)物業(yè)目前對(duì)母公司依賴程度也并不高。招股書披露，公司單一最大客戶為廈門建發(fā)及其聯(lián)營(yíng)公司。截至2017至2019年度及截至2020年6月30日止六個(gè)月的期間，建發(fā)物業(yè)收益來自廈門建發(fā)及其聯(lián)營(yíng)公司的收益分別為1.42億元、1.87億元、2.55億元及1.37億元，分別占總收益31.7%、30.7%、31.8%及30.4%。來自的五大客戶的收益分別為1.60億元、2.11億元、2.91億元及1.55億元，分別占總收益的35.9%、34.7%、36.3%及34.2%。

相比于遠(yuǎn)洋服務(wù)的81.2%的單一大客戶占比，以及融創(chuàng)服務(wù)的99.2%，顯然建發(fā)物業(yè)對(duì)母公司的依賴程度很低。

這也說明，建發(fā)物業(yè)有較強(qiáng)的招標(biāo)能力。于往期業(yè)績(jī)記錄期間，由獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)的在管物業(yè)的招標(biāo)成功率分別達(dá)31.3%、50.0%、63.6%及55.0%。

母公司收益占比低并不意味著建發(fā)物業(yè)被母公司“拋棄”。資料顯示，建發(fā)物業(yè)從建發(fā)國(guó)際集團(tuán)的物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)成功率達(dá)到100%，并且建發(fā)國(guó)際集團(tuán)也到了交房期。根據(jù)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)2020年中報(bào)來看，其合同負(fù)債(已售未交付)已經(jīng)達(dá)到530.91億元，這也意味著未來幾年，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)將有大量的新房交房，建發(fā)物業(yè)是最大受益者。

根據(jù)招股書顯示，目前建發(fā)物業(yè)在管建筑面積2165萬平方米，合同建筑面積達(dá)到3959萬平方米，合同建筑面積相當(dāng)于在管建筑面積的1.82倍。

除此之外，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)還擁有1039.6萬平米的土儲(chǔ)，除了7663平米在悉尼外，其余全部在中國(guó)，這些土儲(chǔ)也為建發(fā)物業(yè)提供了長(zhǎng)期的發(fā)展動(dòng)力。

美中不足的是，建發(fā)物業(yè)近幾年的續(xù)約率持續(xù)下滑，不過依然在85%以上。截至2019年12月31日止三個(gè)年度各年及截至2020年6月30日止六個(gè)月，公司的物業(yè)管理服務(wù)合同續(xù)約率分別為95.0%、92.7%、86.7%及85.7%。

綜合來看，過去幾年建發(fā)物業(yè)業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)，較強(qiáng)的第三方招標(biāo)能力以及建發(fā)國(guó)際充足的合同負(fù)債，為建發(fā)物業(yè)后續(xù)業(yè)績(jī)保駕護(hù)航。此次分拆上市，對(duì)于建發(fā)物業(yè)而言，一方面，上市融資，為公司現(xiàn)有的業(yè)務(wù)及擴(kuò)長(zhǎng)提供資金基礎(chǔ);另一方面，公司的形象也得以提升，從而提高吸引戰(zhàn)略投資者的能力。