中泰國際：禹洲集團(01628)品牌影響力與融資能力進一步提升，看好穩(wěn)定而積極派息政策

本文源自微信公眾號“港股策略思考”。

銷售進展非常積極

禹洲集團(01628)八月/前八月合約銷售同比增速達88.5%/60.9%至115.2億/654.1億，前八月完成全年銷售目標的65.4%，高于去年同期的全年銷售完成率(54.1%)。下半年可售貨值約1158億人民幣，意味著公司只需達到49.5%的去化率即可實現1000億的銷售目標，達標概率很高。截止20年8月底，公司總土地儲備2144萬方，總貨值4143億，相對2020年銷售目標的總土儲年期為4.1x;一線、二線及準二線城市占比達90%，平均土地成本6672元/平，相當于20年前八月銷售均價的40.6%，權益比60%。土儲質量好。公司前八月新增257萬平方米土儲，總地價311.6億，權益比約65%，較去年上升;其中 通過收并購獲得長實集團(01113)的成都南城都匯，總貨值229億，預期凈利潤率可達15%。

中期派息率36.65%

1H20收入同比增20.4%至約140.7億;毛利率由去年同期的27.0%以及全年的26.2%下降至23.4%;SG&A占收入比重4.0%，低于去年同期的4.3%;期內溢利同比增5.0%至15.4億元，其中非控股權益應占溢利同比增98.2%至5.31億元。應占核心凈利潤(調整計入銷售成本的子公司公允值收益)同比增9.6%至約15.3億。中期宣派股息0.12港元/股，派息率36.65%;值得注意的是，公司自14年以來維持了35%以上的派息率。財務負債表穩(wěn)?。簝糌搨?7.9%，短債比34.8%，現金對短債比1.9x。

物管分拆可期

公司于8月25日公告，將考慮分拆物業(yè)管理及商業(yè)管理服務業(yè)務與港交所獨立上市。截止20年中，物業(yè)在管面積1322萬平方米，合同面積2206萬平方米;商業(yè)在管面積83萬平方米，合同面積94萬平方米。我們預計分拆上市后，物業(yè)及商管業(yè)務有望以實物分派的形式派發(fā)予禹洲集團的股東，根據預期物管IPO估值以及9月15日禹洲集團收盤價，實物分派有望增厚21年派息率約6~8%，21年派息率有望達15.5%~17.5%。

調整盈利預測，調整目標價至4.46港元，重申“買入”評級

綜合考慮公共衛(wèi)生事件影響以及7月以來融資政策收緊，我們下調20/21/22年核心凈利潤8.6%/15.5%/15.8%至40.6億/44.8億/53.4億人民幣。跟隨千億銷售的實現，公司的品牌影響力與融資能力有望進一步提升，長期發(fā)展向好;我們亦看好公司穩(wěn)定而積極的派息政策。我們滾動至20/21年4.8x PE，將目標價略微下調至4.46港元，目標價對應現價有24.6%的升幅。我們維持“買入”評級。

風險提示：(一)房地產政策大幅收緊;(二)人民幣匯率劇烈波動;(三)銷售不達預期

(編輯：宇碩)