安信國際：佳兆業(yè)集團(tuán) (01638)八月銷售增長，城市更新資源豐厚

本文來自“安信國際”，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

主要內(nèi)容

八月銷售增長再下一城。

佳兆業(yè)集團(tuán) (01638)截至2020 年6月，總土儲(chǔ)面積約2700 萬平方米（不計(jì)算城市更新項(xiàng)目），扣除已售未結(jié)的部分，我們估計(jì)余下可售貨值估計(jì)約4500億元。受衛(wèi)生事件影響，公司首季度銷售額下降16.9%，然而二季度受惠大灣區(qū)及長三角城市的強(qiáng)勁復(fù)蘇，上半年銷售額同比上升3.9%，去化率約 55%。公司七、八月銷售增速再下一城，兩月單月銷售同比上升78.3%及119.6%，首八個(gè)月累計(jì)銷售總額約549億元，同比上升24%，完成全年目標(biāo)約55%。

城市更新資源豐厚。2020上半年佳兆業(yè)新取得20個(gè)城市更新項(xiàng)目，大部分位于深圳。截至6月，公司在推進(jìn)的城市更新項(xiàng)目共167個(gè)，總占地規(guī)模超過4200萬平米，尚未確權(quán)進(jìn)入正式土儲(chǔ)。按土地面積計(jì)算，27.3%位于深圳、36%位于廣州、20%位于中山。以地積比4倍，回遷率50%計(jì)算，我們估計(jì)總可售建面約8500萬平米?？紤]到項(xiàng)目大部分位于廣深二個(gè)一線城市，及大灣區(qū)的熱點(diǎn)三線城市，我們估計(jì)可售貨值約2.5萬億元，公司的城市更新資源將逐步釋放出來。

盈利能力保持較高水平。雖然受衛(wèi)生事件影響，但公司上半年結(jié)轉(zhuǎn)仍然保持正增長，營收同比上升 10.9% 至 223億元，其中物業(yè)發(fā)展結(jié)轉(zhuǎn)收入同比上升 11.6% 至 206.4 億元。毛利率同比上升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)至 33.8%，維持行業(yè)較高水平，受惠公司城市更新及精準(zhǔn)拿地策略得宜。歸母凈利潤同比下降 2.4% 至 27.7億元，扣除非核心項(xiàng)目收益或，我們估計(jì)公司上半年核心凈利約 31.8% ，同比上升 17.8%；核心凈利率 14.3%，同比上升 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。

維持買入評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，公司土儲(chǔ)大部分位于一、二線城市（其中深圳、廣州約占40%），未來去化風(fēng)險(xiǎn)較低，另加城市更新項(xiàng)目資源，支持公司以較低成本補(bǔ)充土儲(chǔ)。公司上半年毛利率及核心凈利均處于同業(yè)較佳水平。截至6月，凈杠桿同比/環(huán)比下降 58.3/11.7 個(gè)百分點(diǎn)至 132.3%，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，境外主體獲穆迪/標(biāo)普/惠譽(yù)給予 B1/B/B 的評(píng)級(jí)，展望「穩(wěn)定」。我們把NAV調(diào)整至每股8.8港元，維持40%拆讓率作目標(biāo)估值。新目標(biāo)價(jià)為每股5.3港元，維持「買入」評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)下行對(duì)銷售造成壓力。

(編輯：李國堅(jiān))