IDC 淘金熱：千億資金涌入，掮客叢生，IRR 最高 20%

本文來自微信公眾號“PropTech研習社 ”，作者費雪 Ellie。

火了!

千億資金涌入IDC

這個夏天，IDC(數(shù)據(jù)中心)投資火了。

“一個指標值上億，有錢都沒處投了?！痹谝患彝顿Y機構(gòu)接觸過不少IDC項目的李磊跟投中網(wǎng)透露。

“不是你想進入就能進入，國企和大型民企才有能力布局?！眲?chuàng)業(yè)者秦杰，服務(wù)過谷歌，臉書，菜鳥等大企業(yè)的數(shù)據(jù)中心建設(shè)。在他看來數(shù)據(jù)中心門檻不是一般的高，眼下的數(shù)據(jù)中心投資主要是指標生意——牌照一開，黃金就來。

但指標的價值，在一些上市數(shù)據(jù)中心專業(yè)服務(wù)商眼里看來，這反倒是最不重要的。一位數(shù)據(jù)中心高管對投中網(wǎng)表示，“整個行業(yè)具備數(shù)據(jù)中心資質(zhì)的有1000多家，指標根本不是問題?！?/p>

但這不妨礙熱潮里的投資者們占坑。

先開始這還只是小玩家追逐的風口，但連黑石、高瓴這樣的大PE也進場之后，數(shù)據(jù)中心的熱度有了質(zhì)感。

PE層面的數(shù)據(jù)中心投資熱潮，從今年6月開始一直熱到現(xiàn)在。

6月22日，萬國數(shù)據(jù)(GDS.US)完成了逾5億美元的新融資，高瓴資本一家就出手了4億美元，最終獲得萬國數(shù)據(jù)3.8%的股份。

就在6月22日同一天，同在美國上市的IDC服務(wù)商世紀互聯(lián)也獲得了黑石集團1.5億美元的投資。

緊接著，7月，遠洋資本發(fā)行了國內(nèi)首單IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施ABS，基礎(chǔ)資產(chǎn)為云泰數(shù)通的IDC服務(wù)收費收益權(quán)，項目儲架規(guī)模為32億元。

7月23日，中信產(chǎn)業(yè)基金(CPE)正式與萬國數(shù)據(jù)成立了一個合資公司，以承接北京通州的一個大型新IDC項目，耗資約26億元。

到了9月，由黑石前高管們組建的私募機構(gòu)Stone peak與Digital Edge共同投資10億美元成立合資公司投資數(shù)據(jù)中心，目前已經(jīng)在日本啟動了兩個項目。

伴隨著數(shù)據(jù)中心投資熱，行業(yè)上市公司的股價也隨之瘋漲——萬國數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)港、世紀互聯(lián)股價半年內(nèi)接近翻倍;創(chuàng)業(yè)公司如秦淮數(shù)據(jù)，也準備趁熱打鐵，赴美上市。

在國際范圍內(nèi)，數(shù)據(jù)中心的標桿早就有了——全球第一大的數(shù)據(jù)中心上市公司EQIX目前市值超660億美金。全球第二大的DLR，市值近400億美金。

這股投資熱浪，其實早從去年下半年就開始了。戴德梁行北區(qū)估價及顧問部主管胡峰對投中網(wǎng)表示，去年下半年有關(guān)IDC的咨詢客戶就越來越多，眼下IDC已成為除寫字樓和物流地產(chǎn)外投資機構(gòu)2020年最青睞的物業(yè)類型。

保守估計，近千億資金正在涌入數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)，這種瘋狂的投資熱背后，是數(shù)據(jù)中心供不應(yīng)求。Stone peak高級董事總經(jīng)理Brian在一份聲明中說：“亞太數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施市場是世界上增長最快的市場之一，需求持續(xù)超過供應(yīng)?！?/p>

圍獵

3000億新風口的投機者

那么數(shù)據(jù)中心到底是一個多大的市場?

根據(jù)中國 IDC 圈科智咨詢的報告顯示，2019年我國IDC業(yè)務(wù)市場規(guī)模超過1500 億元，預(yù)計到2022年將超過3200億元，同比增長28.8%。

3000億，或許還只是保守估計。隨著5G大面積推廣，云服務(wù)需求增長，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開閘，中央首次把IDC列入“新基建”……數(shù)據(jù)中心投資只會更火。

這個爆火的風口，也迎來了一批批圍獵者。

最先一批涌進來的是嗅覺敏銳的掮客，他們大多數(shù)有著數(shù)據(jù)中心的專業(yè)從業(yè)背景，借助對行業(yè)的了解倒賣指標，居間融資。

王勇是一家大型公司的數(shù)據(jù)中心負責人，最近就在幫一個數(shù)據(jù)中心項目找融資，建設(shè)批文都有，就差錢了。但王勇接觸過的一些社會融資利率太高，不劃算，還得繼續(xù)找。

比掮客投入力度更大的還有2類機構(gòu)：一類是項目玩家，一類是專業(yè)不動產(chǎn)PE。

所謂“項目玩家”，指的是那種政府關(guān)系好，能拿到批文，找一個通用的IDC研究院，幾個設(shè)計人員就能搞出一個IDC。

“項目玩家沒想那么多，以為蓋起來拉幾個客戶就行了。沒有考慮成本匹配、對客戶的適應(yīng)度、靈活性、長期的投資回報等問題?，F(xiàn)在這一波供應(yīng)起來了以后，客戶隨時能跑，做到最后壓力很大，一堆遺留問題?！?/p>

一位從事IDC運營的上市公司高管對投中網(wǎng)說，“我們擦屁股的事干的太多了，他們進去以后才明白，IDC不是那么好干的，不如趁早套現(xiàn)算了 ?！?/p>

項目玩家漸次退場后，大PE成為數(shù)據(jù)中心投資主力。

這么多玩家林立，如此多熱情涌入，數(shù)據(jù)中心到底是一門怎樣的生意?

戴德梁行北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰認為，數(shù)據(jù)中心是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，資金門檻較高，有足夠資金支持的企業(yè)才有能力去布局。

僅從投資門檻來看，北京、上海品質(zhì)較高的數(shù)據(jù)中心(IDC)建設(shè)成本大約為30000-40000元/KW，折合成單個標準機柜的建設(shè)成本約為15萬元。單個數(shù)據(jù)中心的投資門檻基本都是幾十億起。

但資金并非數(shù)據(jù)中心投資最大的門檻，數(shù)據(jù)中心的運營離不開電力和網(wǎng)絡(luò)的保證，政府與基礎(chǔ)電信運營商的支持也至關(guān)重要。數(shù)據(jù)中心投資盡管火熱，但一腳邁進去之后坑也不少。

玩火

一入IDC深似海

一個IDC的投資門檻大概多高?

“每個機構(gòu)都有自己的IDC研究團隊，基本一個小時聊下來就知道這個資產(chǎn)能不能投了?！苯佑|過不少IDC項目的李磊談到，投資IDC需要專業(yè)、長期的積累，需要有系統(tǒng)性的IDC投資運營能力，包括成本核算、現(xiàn)金流核算、估值能力、運營能力、客戶等能力。

這個行業(yè)的復(fù)雜還呈現(xiàn)在人力結(jié)構(gòu)上。投中網(wǎng)了解到，IDC是一個極度復(fù)合的行業(yè)，HR招人時，既需要懂設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)、軟件、也需要懂邊緣計算、懂5G、芯片的，甚至還要懂水電安裝的，“原來這些人是不會在一個公司的”。

所以，要做IDC，門檻不低。

“一組5000個機柜的整體資金要8.5個億，參股的機構(gòu)單筆出2個億，能出這么大筆資金的只有大機構(gòu)，或者對行業(yè)有所了解，并不是看IDC火了就想撈一把的人?！崩罾谟X得這不是普通玩家輕易能入場的行業(yè)。

但大PE入場也并非易事，IDC投資第一道關(guān)就是估值難度。

李磊跟投中網(wǎng)表示，IDC的估值涉及到很多方面，區(qū)位、能評、電力、土地賣不賣、有沒有客戶、地是新地還是老地、一層還是多層、有無電梯、承重多少等等。

其中，最影響估值的四大因素是：地段、能評、電力、客戶。

從成本端來看，IDC的整體擁有成本由直接成本、電力成本、財務(wù)成本、運營管理成本、空置成本等組成，其中電力成本占比超過了一半。所以，這使得很多IDC的估值，實際上是用批下來的電來估值的。

鼎暉投資甚至認為，一個IDC項目的價值上限，取決于其配給的電力容量，這是由政府審批所限制的;而一個區(qū)域的IDC項目的供給上限，取決于這個區(qū)域的電力設(shè)施配套，這是由電網(wǎng)規(guī)劃所限制的。

不過，在所有要素當中，選址布局是IDC建設(shè)的核心競爭力之一。選址成功了，IDC建設(shè)基本就成功了一半。

IDC選址首先看地段。通常，IDC在一二三線城市的布局有所側(cè)重，按功能不同，熱處理中心、數(shù)據(jù)處理中心一般會放在一線城市，要求交通便利;冷處理存儲中心一般會放在相對偏遠的地區(qū)，要求能源、水電發(fā)達。

雖然IDC選址的基本道理不難懂，但實操中不少項目玩家還是會踩坑。比如，業(yè)內(nèi)人士點評亞馬遜(AWS)在寧夏的布局就覺著選址有誤，“是被招商引資吸引的，寧夏看上去有比較冷的水，但最大的問題是網(wǎng)絡(luò)?！?/p>

還有一批早年去內(nèi)蒙古建數(shù)據(jù)中心的項目公司，似乎也踩了坑。一位業(yè)內(nèi)人士回憶，“七八年前，政府、運營商一窩蜂去內(nèi)蒙古建設(shè)數(shù)據(jù)中心，現(xiàn)在剩下的沒幾個了，一般的公司早死了。因為沒客戶，距離太遠了，網(wǎng)絡(luò)也不合適，很多配套要素都沒有?！敝挥袠O少數(shù)熬下來的數(shù)據(jù)中心，接了冷數(shù)據(jù)存儲的業(yè)務(wù)，又回了一口氣。

交通問題也是一大隱藏的門檻，這會左右未來客戶的類型。外地的數(shù)據(jù)中心很難服務(wù)好總部集中在北上的金融大客戶。因為一旦發(fā)生問題，金融機構(gòu)的工程師是要趕往現(xiàn)場處理的，即便交通再便利，物理距離沒辦法縮短，金融機構(gòu)等不了那么長時間。

作為數(shù)據(jù)中心的超級大客戶，金融機構(gòu)是主力，云計算公司也是大客戶，它們不約而同都對一線城市的需求更旺盛。在供給端，云服務(wù)商希望自己的服務(wù)器離用戶最近，使得一線城市成為兵家必爭之地。

客戶端的需求傾斜也左右了入場的投資機構(gòu)。李磊說，“投資人的心態(tài)是，只有在一線城市有IDC，基本上就不愁賣。”加上一線城市IDC往往有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在市場不好的情況下，投資一線城市是比較穩(wěn)妥的做法。

從目前的情況來看，雖然北、上、廣、深等一線城市數(shù)據(jù)中心資源最為集中，其上架率達到60%-70%，但由于云計算和互聯(lián)網(wǎng)催生出來的需求還沒有完全得到滿足，持續(xù)出現(xiàn)20%到25%的供需缺口。

而在西部地區(qū)、包括內(nèi)蒙等北部地區(qū)，數(shù)據(jù)中心總體為供大于需。

龐大市場前景下的供需錯配，使得5G和云計算還沒來，IDC投資就提前進入了“卡位賽”。

盛宴

IRR 10-20%，PE搶灘北上廣深

這場“卡位賽”投資收益如何呢?

蘋果IDC業(yè)務(wù)的主管人士對投中網(wǎng)表示，業(yè)內(nèi)的IDC項目估值均以10倍計算。

目前來看，IDC收益率顯著高于傳統(tǒng)物業(yè)收益率。

中金公司在數(shù)據(jù)中心的研報中披露，目前國內(nèi)運營領(lǐng)先的IDC服務(wù)商投資的回收期約在5至6年，投資的IRR約在17-20%之間。

戴德梁行胡峰表示，IDC的IRR(投資回報率)通常為10-20%，其中批發(fā)型IDC的IRR多處于10-15%，零售型IDC的IRR通常處于15-20%。

中信資本是國內(nèi)深度參與IDC投資的機構(gòu)之一，中信建設(shè)信金IDC基金總經(jīng)理薛亮的團隊分析，土地、市電引入成本如果超過25%、達到30%時，整個項目的IRR會下降得厲害。比如北京，土地就是貴，電力引入也貴。所以，北京IDC的成本確實比周邊地段要高很多。

PE入主之后，項目玩家的打法不靈了，投資專業(yè)化的數(shù)據(jù)中心服務(wù)平臺成為更高效的參與方式。

拿國內(nèi)IDC市場為例，除了黑石、高瓴近期加碼IDC運營商外，早在2019年，貝恩資本就收購秦淮數(shù)據(jù)，Actis英聯(lián)投資投資了朝亞控股，基匯資本與中金數(shù)據(jù)建立合資伙伴關(guān)系。

在去年，萬國數(shù)據(jù)與GIC(新加坡政府投資)達成合作，采用輕資產(chǎn)的模式承接國內(nèi)客戶在邊遠地區(qū)數(shù)據(jù)中心項目。據(jù)投中網(wǎng)了解，這種模式IRR雖然不高，但收益非常穩(wěn)定。

至于萬國數(shù)據(jù)與中信產(chǎn)業(yè)基金合作收購的通州數(shù)據(jù)中心項目，投中網(wǎng)了解到，萬國數(shù)據(jù)之所以收購是因為該項目體量大、地理位置稀缺，整個手續(xù)比較完整。

盛宴很熱，但投資總歸要退出。還有一個退出通道的利好，助推著這股數(shù)據(jù)中心投資熱——REITs開閘。

在海外，IDC的退出方式較為多樣，有上市、直接交易和REITs等方式，其中REITs化IDC占全球IDC市場份額比重30%左右，比如美國的Equinix、Digital Realty Trust和新加坡的Keppel DC REIT等。

今年上半年，全球160只市值超過20億美元的REITs中，有三只IDC相關(guān)的REITs躋身表現(xiàn)最強勁的20強之列，平均總回報率約為14%。國內(nèi)目前主流的退出方式還是公司上市和直接交易。

不過，高力國際副董事陳芳茗告訴投中網(wǎng)，REITs新規(guī)要求嚴格，滿足REITs條件的項目相對有限。

“REITs要求項目要有所有權(quán)，目前很多成熟的項目是沒有底層房地產(chǎn)資產(chǎn)的，很多是一個長期的租約，另外還需要有三年盈利期的要求，目前我們預(yù)計可能某些大的IDC公司會拿單個大體量含土地產(chǎn)權(quán)的成熟穩(wěn)定項目出來試水?！?/p>

以中信建設(shè)信金的IDC基金為例，其為5+2的模式：開發(fā)持有五年，通過發(fā)REITs或設(shè)立IPO的模式退出。

中信建設(shè)信金IDC基金總經(jīng)理薛亮表示，其發(fā)行的IDC基金，LP的IRR要達到15%。不同的資本有不同的特征：人民幣基金不一定要持有物業(yè)，退出的估值倍數(shù)(EV/EBITDA)按8-10倍;美元基金一定要持有物業(yè)的，退出是按10-12倍。

Actis合伙人曾表示，可以將IDC項目本身、所有土地、能評、電力、網(wǎng)絡(luò)等合約及證照、完善的管理、銷售和項目運營團隊打包在一個公司內(nèi)，退出時以“平臺交易”的方式上市或出售，來實現(xiàn)更高的溢價。

IDC投資收益頗豐，但不是每個人都能走到最后，成為盛宴的主角。一家IDC專業(yè)運營商感慨：“IDC是一個長跑生意，最后比拼的是綜合能力和規(guī)模。”行業(yè)從項目分散走向集中化是數(shù)據(jù)中心必經(jīng)的一個過程。(完)

(應(yīng)采訪者要求，文中李磊、王勇、秦杰為化名)