業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄|旭輝控股(00884)：345新規(guī)影響較小，一年內(nèi)進(jìn)“綠檔”

8月28日，旭輝控股集團(tuán)(00884)在線上召開(kāi)2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。旭輝控股董事局主席林中、CEO林峰、執(zhí)行總裁陳東彪、CFO楊欣以及集團(tuán)副總裁兼上海區(qū)域集團(tuán)總裁方軼群出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)并與媒體、投資者進(jìn)行交流。

面對(duì)今年突如其來(lái)的公共衛(wèi)生事件，剛過(guò)完“20歲生日”的旭輝堅(jiān)守初心，砥礪前行，以中流擊水，奮楫爭(zhēng)先的精神，向大家交出了一份優(yōu)異的中期成績(jī)單。

2020年上半年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額807億，收入230.2億元，同比增長(zhǎng)11.3%;歸屬于股東凈利潤(rùn)36.68億元，同比增長(zhǎng)5.4%;核心凈利潤(rùn)31.94億元，同比增長(zhǎng)11.2%;核心凈利潤(rùn)率為13.9%;毛利率為25.6%;每股派息11港分，較去年增長(zhǎng)10%。

上半年，旭輝新增土儲(chǔ)總建筑面積465萬(wàn)平方米，新增貨值約838億元，權(quán)益比提升至69%，土地儲(chǔ)備總貨值首次突破萬(wàn)億，達(dá)到10,300億元。其中，91%新增可售貨值位于一二線城市核心區(qū)域，按照可售貨值計(jì)算，新獲項(xiàng)目并表比達(dá)70%。下半年，旭輝還將有超過(guò)50個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，總可售貨值約2800億元，其中88%位于一二線及準(zhǔn)二線城市。

集團(tuán)CEO林峰表示，集團(tuán)銷售和回款7月份已經(jīng)雙雙突破千億，其中合同金額達(dá)1027億，回款率超過(guò)95%，回款也超過(guò)一千億。這是公司一直在追求的有質(zhì)量的增長(zhǎng)。截至到7月份，把上半年因?yàn)楣残l(wèi)生事件影響的銷售額追平，在這基礎(chǔ)上預(yù)估8月份業(yè)績(jī)指標(biāo)250億左右，同比去年增長(zhǎng)10%左右。因此，對(duì)今年2300億的目標(biāo)還是非常有信心超額完成。

關(guān)于當(dāng)前“三線四檔”政策，集團(tuán)CFO楊欣認(rèn)為，這實(shí)際上也是對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好事情，因?yàn)橹皩?duì)地產(chǎn)的政策一直是基于“一城一策”，這次關(guān)于“三線四檔”的政策出來(lái)以后，對(duì)房企來(lái)說(shuō)也是一個(gè)差異化的管理，也可以說(shuō)叫“一企一策”，根據(jù)三線可能不同的房企會(huì)落到不同的四檔當(dāng)中，每家企業(yè)根據(jù)統(tǒng)一的規(guī)則，這個(gè)規(guī)則應(yīng)該是非常市場(chǎng)化、透明化的，相信堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的房企能夠獲得更大的受益。

以下為智通財(cái)經(jīng)APP整理的業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答環(huán)節(jié)實(shí)錄：

問(wèn)題一：三個(gè)紅線政策出臺(tái)，導(dǎo)致頭部的房企一個(gè)什么局面，旭輝在降杠桿方面有什么舉措?雖然現(xiàn)金回報(bào)比較高，但是開(kāi)發(fā)商在一線城市越來(lái)越難做，旭輝在上海如何破局，接下來(lái)會(huì)有什么值得期待的大動(dòng)作嗎?

林中：我認(rèn)為中央出臺(tái)防控金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，我認(rèn)為是非常必要非常及時(shí)的，也是整個(gè)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要舉措。中央出臺(tái)了房住不炒，分城施策，租售并舉，這個(gè)時(shí)候出臺(tái)一些政策會(huì)防止未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些金融性的風(fēng)險(xiǎn)。

這個(gè)政策對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)是更有利的，我認(rèn)為優(yōu)秀的企業(yè)像旭輝這樣實(shí)施均衡發(fā)展的戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，以及堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的企業(yè)會(huì)受益于這種政策。

這個(gè)政策有三個(gè)線，一個(gè)線就是凈負(fù)債率不超過(guò)100%，今年上半年我們是在63%點(diǎn)多一點(diǎn)。第二，現(xiàn)金短債比要大于1，旭輝在2.4倍，第三，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率在70%，我們現(xiàn)在在74%，這個(gè)點(diǎn)略有差異，我相信我們一年之內(nèi)可以控制在70%以下(進(jìn)入綠檔)。

旭輝長(zhǎng)期在三個(gè)方面與政策保持統(tǒng)一，一方面堅(jiān)持均衡的發(fā)展策略，就是增長(zhǎng)率，負(fù)債率和利潤(rùn)率的均衡，特別在去年到今年初，我們進(jìn)一步降負(fù)債，所以這個(gè)政策對(duì)我們的影響相對(duì)會(huì)比較小。第二，旭輝過(guò)往一直堅(jiān)持財(cái)務(wù)穩(wěn)定，第三長(zhǎng)期主義。所以總體對(duì)我們的影響比較小。

但是新政出臺(tái)，對(duì)靠高財(cái)務(wù)杠桿，盈利能力弱的企業(yè)影響可能就會(huì)稍微大一點(diǎn)?？傮w來(lái)看，我認(rèn)為這個(gè)政策出臺(tái)將會(huì)更有利于促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，更有利于促進(jìn)防控風(fēng)險(xiǎn)，使得這個(gè)行業(yè)未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)事件。所以，旭輝也會(huì)得益于這些政策的出臺(tái)，保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)，有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

方軼群：旭輝2000年到上海成立旭輝集團(tuán)，從此開(kāi)始了全國(guó)化的布局，旭輝沒(méi)有離開(kāi)過(guò)上海，我們對(duì)上海非常熟知，不僅是上海，所有一線城市有幾個(gè)特點(diǎn)，所有頭部企業(yè)在一線城市，要不是區(qū)域總部要么是集團(tuán)總部，第二項(xiàng)目的投資資金非常大。

我們?cè)谇澳辏谏虾Ｎ覀兂闪⒘说谝粋€(gè)商用事業(yè)部，除了住宅以外，從去年我們成立了上海商管分公司，這是我們接下來(lái)從存量到增量的改變。

我們要兩個(gè)雙輪驅(qū)動(dòng)，首先既要做好增量又要做好存量的開(kāi)發(fā)，今年在上海積極抓住投資窗口期，同時(shí)在今年還有兩個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)業(yè)，另外在存量里面，我們?nèi)ツ暌渤闪⒘顺鞘懈虏浚@取了第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園升級(jí)的項(xiàng)目，并且在辦公租賃領(lǐng)域做了輕資產(chǎn)輸出，另外，從今年開(kāi)始，我們還在做代建業(yè)務(wù)的拓展。

第二從商業(yè)的戰(zhàn)略來(lái)看，如何做好社區(qū)商業(yè)和區(qū)域型商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)，如何解決好最后一公里，同樣解決我們區(qū)域商業(yè)的品牌效應(yīng)，因?yàn)樯虾５囊痪€城市，凡是一線城市有一個(gè)特點(diǎn)，人口密度很大。

第三，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)，如果要做好輕資產(chǎn)輸出，它的體系建設(shè)，人才梯隊(duì)有別于我們以往的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。鑒于以上三方面，上海區(qū)域因?yàn)槭羌瘓F(tuán)總部所在地，所有房地產(chǎn)+的多元化業(yè)務(wù)都在上海，所以再次整合我們整多元化業(yè)務(wù)，最終去實(shí)現(xiàn)為客戶創(chuàng)造價(jià)值，所以我也堅(jiān)信在集團(tuán)整體的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，上海區(qū)域有信心也有能力在一線城市做出更大的成績(jī)和業(yè)績(jī)。

問(wèn)題二：之前管理層提到今年會(huì)達(dá)到2300億的全年銷售目標(biāo)，下半年開(kāi)發(fā)商是否會(huì)因?yàn)榧庇诨乜?，降價(jià)跑量，旭輝怎么應(yīng)對(duì)，怎么保障銷售目標(biāo)的達(dá)成?

林峰：結(jié)合1-7月份銷售和8月份預(yù)計(jì)的銷售，1到7月份我們追平了上半年公共衛(wèi)生事件的影響，8月份已經(jīng)反超了110幾個(gè)億，所以對(duì)全年2300億的目標(biāo)非常有信心，目前來(lái)看能夠超額完成2300億的目標(biāo)。

第二，我們從來(lái)不會(huì)因?yàn)樽非箐N售數(shù)量而不追求質(zhì)量，所以從我們常年以來(lái)的利潤(rùn)率和今年回款率來(lái)看，我們始終堅(jiān)持有質(zhì)量的銷售，有質(zhì)量的銷售只有兩點(diǎn)，第一叫有回款的銷售，第二叫有利潤(rùn)的銷售，如果沒(méi)有回款沒(méi)有利潤(rùn)的銷售那就是耍流氓，做多少規(guī)模都可以。

我們?cè)趦r(jià)格和量的平衡上，會(huì)有一個(gè)綜合平衡，綜合平衡的成果，我們覺(jué)得在既定的銷售價(jià)格上，不會(huì)去做大幅度的割肉式的跑量，也從現(xiàn)在1到8月份的項(xiàng)目銷售來(lái)看，我們還在穩(wěn)步提價(jià)的階段，所以我們提出來(lái)，每一個(gè)平米，能不能多賣一百塊，這就是我們每一個(gè)銷售的目標(biāo)，其實(shí)我們還在提價(jià)的階段，還沒(méi)有進(jìn)入到降價(jià)的通道，這是我們對(duì)銷售質(zhì)量的確保。

到年底我們也相信，還是能夠保持保量的完成我們的目標(biāo)。當(dāng)然完成這個(gè)目標(biāo)的背后，我還想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，營(yíng)銷從來(lái)不僅僅是銷售部的工作，我們覺(jué)得更多的是把產(chǎn)品和服務(wù)做好，來(lái)支撐我們內(nèi)在的價(jià)值，同而提升售價(jià)。比如，我們?cè)诮衲旰戏实臑I湖江來(lái)的項(xiàng)目，就能比周邊賣的價(jià)格又高，還能跑出量來(lái)，其實(shí)就是客戶對(duì)我們產(chǎn)品的認(rèn)同。

上海、北京如果利潤(rùn)率低開(kāi)發(fā)商怎么發(fā)展?上個(gè)月上海在閔行的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，取得了十幾個(gè)億非常好的業(yè)績(jī)，我覺(jué)得這背后都是用良好的超越客戶預(yù)期的產(chǎn)品和服務(wù)，讓客戶認(rèn)可價(jià)值，價(jià)值就是一個(gè)勢(shì)能，在這個(gè)勢(shì)能之下，價(jià)格是一個(gè)水到渠成的事情。同時(shí)，它能夠加快我們的銷售速度，因?yàn)樵谝痪€城市，利潤(rùn)率空間是有限的，加速銷售速度能夠提升企業(yè)的IRR，ROE，所以營(yíng)銷是我們?nèi)珗F(tuán)隊(duì)共同努力的成果體現(xiàn)。

問(wèn)題三：這次公共衛(wèi)生事件改變了這個(gè)世界包括很多產(chǎn)業(yè)的價(jià)值觀，你認(rèn)地產(chǎn)行業(yè)是否已經(jīng)被永久改變，會(huì)向什么樣的方向改變，具體會(huì)怎么擁抱和應(yīng)對(duì)這樣的改變，有那些具體的措施?

林中：我認(rèn)為有一些改變，但是對(duì)這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的趨勢(shì)沒(méi)有太大的變化，分成幾個(gè)方面，第一個(gè)方面是對(duì)客戶的需求和市場(chǎng)會(huì)有一些短期的變化，我們看到改善性的需求在加速的釋放，我看到客戶對(duì)很多產(chǎn)品功能會(huì)有新的要求，比如我們這次在家待那么長(zhǎng)，大家發(fā)現(xiàn)原來(lái)不注重廚房，現(xiàn)在新的客戶非常注重廚房，廚房的互動(dòng)性，廚房的舒適度，原來(lái)我們不在家開(kāi)會(huì)辦公，所以很多人都沒(méi)有書(shū)房，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)即使新婚夫婦都希望有一個(gè)書(shū)房，所以我們?cè)诋a(chǎn)品上就不會(huì)去迭代，原來(lái)都要觸摸按電梯，現(xiàn)在我們做無(wú)接觸式全智能的小區(qū)，這些都會(huì)有一些變化。

但是這些變化對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)，旭輝打造更好的產(chǎn)品和服務(wù)來(lái)滿足客戶的需求，更快速的來(lái)推動(dòng)產(chǎn)品的更新跟迭代，來(lái)滿足需求的提升。包括給客戶提供更好的品質(zhì)，未來(lái)是一個(gè)消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代，未來(lái)是一個(gè)品質(zhì)升級(jí)的時(shí)代，所以旭輝在產(chǎn)品跟服務(wù)上一定要做好這個(gè)事情。

所以，總的來(lái)看，變化包括這一輪政策融資的收緊，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的變化，其實(shí)對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)也是一樣，旭輝持續(xù)保持自己的策略，均衡發(fā)展的策略，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的策略和堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的策略。

行業(yè)的發(fā)展，未來(lái)除了這些外，大力的推進(jìn)數(shù)字化改造，數(shù)字化的轉(zhuǎn)型，對(duì)旭輝未來(lái)幫助很大，從最基本的提質(zhì)增效，到業(yè)務(wù)賦能，到輔助決策，到顛覆我們一些經(jīng)營(yíng)的模式。房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去還是比較粗放的，未來(lái)進(jìn)入一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，低利潤(rùn)的時(shí)代，房企行業(yè)一定要精細(xì)化，所以旭輝不斷在精細(xì)化上做得更好。

在整個(gè)未來(lái)的變化里面，我相信無(wú)論是公共衛(wèi)生事件帶來(lái)的變化，無(wú)論是政策帶來(lái)的一些變化，無(wú)論是這個(gè)行業(yè)本身發(fā)展帶來(lái)的一些變化，我相信這些變化都有一個(gè)趨勢(shì)，那就是對(duì)三好生是有利的，對(duì)堅(jiān)持長(zhǎng)期主義是有利的，對(duì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、均衡發(fā)展的企業(yè)是有利的，旭輝要成為這樣的企業(yè)。

問(wèn)題四：剛才有注意到管理層做業(yè)績(jī)報(bào)告的時(shí)候多次提到透明工廠的概念，上半年旭輝透明工廠的概念發(fā)布以后引起了行業(yè)的關(guān)注，透明工廠會(huì)在旭輝所有項(xiàng)目上落地嗎?透明工廠的推出是不是會(huì)增加成本，對(duì)于公司的運(yùn)營(yíng)有什么好處?

陳東彪：媒體朋友都買過(guò)房，買房的時(shí)候特別關(guān)注的是地段，房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)商品牌，到交房的時(shí)候最關(guān)心的是小區(qū)的服務(wù)以及房屋的質(zhì)量。今年3·15我們可以看到房屋的質(zhì)量問(wèn)題，有時(shí)候給業(yè)主帶來(lái)了很大的困擾，對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們目標(biāo)是要零缺陷，但是往往還有一些瑕疵讓業(yè)主感到不便，我們現(xiàn)在一千戶，如果你有1%的瑕疵，那對(duì)十個(gè)客戶來(lái)說(shuō)也是有很大的問(wèn)題，但是從傳統(tǒng)的建造來(lái)說(shuō)1%又是一個(gè)很優(yōu)秀的數(shù)字，所以也困擾著我們的管理，所以我希望能夠打造透明工廠，把我們的瑕疵降到最低。

所以去年經(jīng)過(guò)腦力風(fēng)暴提出了透明工廠，這其實(shí)是從透明廚房的理念引進(jìn)而來(lái)，在玻璃的后面，我們的廚師在客戶的監(jiān)督下，它一定是規(guī)范的操作，干凈的操作，在玻璃的外面，我們的客戶看到我們廚師在規(guī)范的操作，他才能放心的就餐。

因?yàn)槲覀兂鞘斜容^多，我們有80多個(gè)城市，我們也有幾百個(gè)項(xiàng)目，從集團(tuán)角度，從區(qū)域角度來(lái)看，不可能每天都在這個(gè)項(xiàng)目上，所以我們需要傳統(tǒng)的管理方式以外，有沒(méi)有更創(chuàng)新的方式，我們提出透明工廠，讓我們的業(yè)主在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中監(jiān)督我們過(guò)程的施工管理，監(jiān)督我們的驗(yàn)收。

這對(duì)成本會(huì)不會(huì)有提高，主要是對(duì)我們的管理帶來(lái)更大的難度，因?yàn)樾褫x從17年底就開(kāi)始建造2.0，所以我們?cè)?5層以上的建筑，如果用新的建造方式，用透明工廠的話可以節(jié)約成本，但是實(shí)際上如果管理不善的話，會(huì)帶來(lái)成本的增加。

所以，今年已經(jīng)有9個(gè)城市12個(gè)項(xiàng)目的透明工廠出來(lái)，在公共衛(wèi)生事件過(guò)后，我們可以從數(shù)據(jù)看到，我們做了透明工廠的項(xiàng)目，之前和之后比，在營(yíng)銷的數(shù)據(jù)上有一個(gè)比較好的提升。我們今年還會(huì)繼續(xù)在50%的項(xiàng)目上落地我們透明工廠，希望在不久的將來(lái)，全部覆蓋我們所有的項(xiàng)目。

問(wèn)題五：林總在演講中提到愿景、數(shù)字化這一塊，5G互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，數(shù)字化程度的高度直接決定了未來(lái)房企的實(shí)力，旭輝是怎么看待這個(gè)觀點(diǎn)的。旭輝數(shù)字化轉(zhuǎn)型主要體現(xiàn)在哪些方面?在行業(yè)融資收緊的情況下，境內(nèi)外融資旭輝會(huì)怎么安排?

林中：我們處在一個(gè)VUCA的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代高度的不確定性，模糊性，這種動(dòng)蕩，很多時(shí)候我們要使組織更加敏捷，要更有活力，我們要運(yùn)用數(shù)字化以及新的技術(shù)，要改變我們的業(yè)務(wù)跟模式。所以，數(shù)字化轉(zhuǎn)型是旭輝整個(gè)未來(lái)幾年重大推動(dòng)的一些事情，我們希望數(shù)字化轉(zhuǎn)型能達(dá)到四個(gè)效果。最低的效果叫做提質(zhì)、增效、降本。

第二個(gè)業(yè)務(wù)賦能，第三個(gè)，要輔助經(jīng)營(yíng)決策。第四，顛覆經(jīng)營(yíng)。所以整個(gè)來(lái)看，數(shù)字化我們會(huì)在幾方面，第一，我們?cè)诮M織上，旭輝設(shè)立了首席數(shù)字官，旭輝建立了有百人以上科技的團(tuán)隊(duì)，這是組織能力上的投入。第二，這個(gè)企業(yè)要從房地產(chǎn)企業(yè)變成有科技特點(diǎn)的企業(yè)，一定要從文化上變革，旭輝通過(guò)引入OKR來(lái)推翻傳統(tǒng)的績(jī)效考核的變化，讓OKR成為一個(gè)不確定環(huán)境下迭代創(chuàng)新的，非常好的推動(dòng)文化的工具。

第三，大力的投入，基礎(chǔ)的科技設(shè)施，我們每年大概都會(huì)拿出我們利潤(rùn)的3%左右用于我們的技術(shù)的提升，用于我們基礎(chǔ)設(shè)施的提升。第四，我們重點(diǎn)有幾項(xiàng)大的工作，一個(gè)是我們業(yè)財(cái)一體化的系統(tǒng)，特別是大力提升線上銷售的平臺(tái)旭客家，未來(lái)大量持續(xù)的投入會(huì)對(duì)旭輝產(chǎn)生重大的效果，包括我們現(xiàn)在有15萬(wàn)的經(jīng)紀(jì)人在網(wǎng)上，有7萬(wàn)次的推薦，成交金額大概在50個(gè)億，2500套房子。未來(lái)數(shù)字化對(duì)地產(chǎn)的顛覆就會(huì)體現(xiàn)在交易方式上。

所以，未來(lái)旭客家會(huì)持續(xù)的投入，獲客，客戶的轉(zhuǎn)化主要會(huì)通過(guò)旭客家來(lái)，客戶在網(wǎng)上看房，定意向，可以用這個(gè)東西實(shí)現(xiàn)未來(lái)很多業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變，可能在開(kāi)盤(pán)之前就能很清晰的對(duì)客戶購(gòu)房的意向、購(gòu)房的能力、房?jī)r(jià)都可以很清晰的判斷，甚至我們拿到這塊地就可以做很快的判斷，甚至我們可以實(shí)現(xiàn)原來(lái)一直想做的沒(méi)做到的就是戶型的定制，因?yàn)槲覀兛梢栽诰W(wǎng)上依靠巨大客戶的容量，對(duì)客戶進(jìn)行分析，甚至交付的平臺(tái)，我覺(jué)得它具有較大的想像空間。

所以數(shù)字化的轉(zhuǎn)型，不僅是旭輝從一個(gè)信息化的2.0要升到數(shù)字化的3.0，最后還要升到智能化的4.0，所以數(shù)字化房企還有很多路要走，房企在數(shù)據(jù)治理，數(shù)據(jù)管理，數(shù)據(jù)價(jià)值還是不夠，其實(shí)我們后來(lái)發(fā)現(xiàn)，這里面未來(lái)會(huì)有巨大的價(jià)值，一旦把地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)價(jià)值跟我們物業(yè)打通，跟我們長(zhǎng)租公寓打通，跟我們的養(yǎng)老打通，教育打通，相信這些未來(lái)會(huì)有很多新的生意，也會(huì)有很多新的亮點(diǎn)。

就像物業(yè)行業(yè)一樣，未來(lái)長(zhǎng)租公寓也是一樣，一般的人做不過(guò)地產(chǎn)背景的，今后養(yǎng)老只有兩類人能做，一類是保險(xiǎn)，一類是地產(chǎn)，一旦這些數(shù)據(jù)能打通，能積累，能形成，我相信有巨大的價(jià)值。隨著我們技術(shù)的進(jìn)步，隨著我們不斷的積累，未來(lái)它會(huì)有巨大的價(jià)值。

問(wèn)題六：今年上半年整個(gè)拿地的增速，他們整體拿地的熱度是比較高的，比如長(zhǎng)三角這塊，公司今年下半年拿地策略會(huì)不會(huì)有所轉(zhuǎn)變?銷售回款今年會(huì)有大概多大的比重會(huì)放在拿地這塊?

林中：旭輝上半年拿地還是維持著一貫的策略，第一，聚焦在一二線，強(qiáng)三線城市，我們上半年拿的項(xiàng)目90%都是在這個(gè)城市，第二持續(xù)提高多元化拿地的比重，所以我們上半年拿地大概有37%靠多元化拿地的。

第三，我們?cè)诙路?，拿了多塊非常好的項(xiàng)目，二月份是公共衛(wèi)生事件最緊張的時(shí)候，因?yàn)槲覀兒芏嗳硕紱](méi)上班，但是我們認(rèn)為長(zhǎng)期看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以二月份拿地也是我們最多的月份之一。第四，控制上半年拿地的比重，總共拿了四百多億的土地，旭輝付的款在兩百多個(gè)億，拿地的比重占銷售收入45%左右。

下半年旭輝整體的投資策略來(lái)看，還是維持一個(gè)穩(wěn)健的投資策略。第一，會(huì)實(shí)施量入為出，因?yàn)槲覀兘衲赀€是要爭(zhēng)取我們的現(xiàn)金流為正，第二，投資的強(qiáng)度希望控制在40%，銷售的40%。但是總量可能會(huì)比上半年略高，因?yàn)樯习肽晡覀冑u八百億，下半年我們賣一千多億，所以按40%的同比，我們總量會(huì)比上半年略有增長(zhǎng)。第三，聚焦在一線，二線，強(qiáng)三線拿地。

第四，不拿貴地，不拿地王，不拿錯(cuò)地，還是堅(jiān)持旭輝拿地的紀(jì)律和原則。第五，加大多元化的拿地，所以下半年我們會(huì)優(yōu)先保證一些多元化拿地的項(xiàng)目落地，包括我們商業(yè)拿地的，包括我們用教育拿地的，包括舊改的，包括我們城市土地熟化的。我們要控制土地的溢價(jià)，上半年土地溢價(jià)在17%，下半年有機(jī)會(huì)應(yīng)該進(jìn)一步降低拿地的土地溢價(jià)。