業(yè)績會實錄 | 萬科(02202)：業(yè)務逐漸復蘇，不放大杠桿謀發(fā)展

會議概要

主題：萬科2020年度中期業(yè)績發(fā)布會

時間：2020年8月28日周一09:00至10:30

主講：萬科管理層（?？偛?、王董、董秘朱總、韓總）

主要內(nèi)容

第一部分：業(yè)績匯報

第二部分：問答環(huán)節(jié)

業(yè)績匯報

【業(yè)績摘要】

-營收狀況：2020年上半年，本集團實現(xiàn)營業(yè)收入1,463.5億元，同比增長5.1%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.1億元，同比增長5.6%；每股基本盈利1.11元，同比增長4.0%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.39%，較上年同期下降0.96個百分點。

-結算狀況：上半年本集團實現(xiàn)結算面積1,049.8萬平方米，同比上升24.0%。分區(qū)域看，南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域和中西部區(qū)域的占比分別為22.07%、28.20%、14.72%和35.01%。實現(xiàn)結算收入1,289.7億元，房地產(chǎn)業(yè)務的結算均價為12,285.7元/平方米。

-各項業(yè)務逐漸從衛(wèi)生事件中恢復：

1）開發(fā)業(yè)務：單盤產(chǎn)能提高，5個項目入圍全國銷售TOP50；

2）物業(yè)服務：由住宅商企兩翼齊飛升級至“三駕馬車”，物業(yè)城市業(yè)務拓展至7個城市；

3）長租賃住宅：出租率逐步恢復至衛(wèi)生事件前水平成熟期，出租率較衛(wèi)生事件前提高3.7個百分點；

4）商業(yè)業(yè)務：客流量及營業(yè)額逐步回暖，上半年營業(yè)面積增長11%；

5）物流業(yè)務：穩(wěn)定期高標出穩(wěn)定期高標庫出租率回升至89%。

【財務狀況】

2020年1到6月，本集團實現(xiàn)營收1463.5億元，同比增長5.1%，實現(xiàn)權益凈利潤125.1億元，同比增長5.6%，基本每股收益1.1億元，同比增長4%。

-分部收入及其營業(yè)利潤率：來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的收入為1381.4億元，來自于物業(yè)服務的收入為77.9億元含集團內(nèi)部收入。房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的經(jīng)營利潤為24.1%，物業(yè)服務業(yè)務的營業(yè)利潤為14.4%；

-在手現(xiàn)金充足，凈負債率保持低位：總資產(chǎn)18061.9億元，比年初遞增4.41%，現(xiàn)金及銀行存款1942.9億元，比年初遞增281億元，有息負債總額達到2729.8億元，比年初增加151.3億元，凈負債率為27%，比年初下降6.9個百分點，現(xiàn)金短債比為2.0，覆蓋倍數(shù)提升，有抵押的有息債占總有息負債比例1.5%下降0.4個百分點；

-融資情況：繼續(xù)保持行業(yè)領先的信用評級，融資成本位于行業(yè)低位，穆迪、標準普爾、惠譽、中誠信等四家機構都給出穩(wěn)定的評級展望。截至報告期末，有息負債金額為2729.8億元，約為總資產(chǎn)的15.1%，公司發(fā)行了六筆公司債，共計70億元，平均成本3.28%，公司發(fā)行應收ABS優(yōu)先級共計22.58億元，平均成本2.56%，印力發(fā)行33.7億元CMBS產(chǎn)品，票面利率為3.8%，物流發(fā)行5.732億元類reits產(chǎn)品，優(yōu)先級共2.95億元，成本為4.7%。

【行業(yè)形勢】

-全國商品房銷量同比有所下滑，但降幅逐步收窄：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一到六月，全國商品房銷售面積6.94億平方米，同比下降8.4%降幅較大。一季度收窄17.9個百分點，銷售金額6.69萬億元，同比下降5.4%降幅較一季度收窄19.3個百分點。

-重點城市供應成交面積均呈恢復態(tài)勢：上半年公司長期重點觀察的14個城市商品住宅批準預售面積同比下降10.7%，商品住宅成交面積同比下降11.3%，截至六月末，上述城市的新房可售庫存（已取得銷售許可而尚未出售的面積）去化周期約10.4個月，教教2019年底略有增長。

-房地產(chǎn)開發(fā)投資金額和新開工面積逐步改善：上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長1.9%，增速較一季度提高9.6個百分點，房屋新開工面積同比下降7.6%，降幅較一季度收窄19.6個百分點。

-衛(wèi)生事件后各地加大土地供應：根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2020年上半年全國300個城市住宅用地供應面積同比增長1.0%，成交面積同比下降5.4%，平均溢價為16.5%。

-房地產(chǎn)金融政策保持連續(xù)性一致性和穩(wěn)定性：央行數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度末房地產(chǎn)開發(fā)貸余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速較2019年同期增加6.1個百分點。

認購、簽約、回款逐月恢復，自五月開始實現(xiàn)同比增長，實現(xiàn)結算面積1049.8萬平方米，同比上升24%，實現(xiàn)結算收入1289.7億元，房地產(chǎn)業(yè)務的結算均價為1.23萬元每平方米，以瘦為結合面積，合同面積4743.2萬平方米，已售未結合，同金額6953.3億元，較上年末分別增長10.6%和14.2%。所銷售的產(chǎn)品中，住宅占90.5%，商辦占6%，其他配套占3.5%；144平米以下住宅占比91.6%。

2020年，上半年獲取項目55個，土地溢價為12.4%。權益地價總額約321.3億元，均價為6368元/平方米，總規(guī)劃建面980.2萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積504.6萬平方米。

【開發(fā)業(yè)務】

開發(fā)業(yè)務銷售3204.8億元，降幅收窄至4%，到六月實現(xiàn)合同銷售面積2077萬平方米，同比下降3.4%，降幅較第一季度收窄0.9個百分點，合同銷售金額3204.8億元，同比下降4%，降幅較第一季度收窄3.7個百分點。

各區(qū)域銷售金額占比情況，南方區(qū)域15.3%，上海區(qū)域41.3%，北方區(qū)域占22.3%，中西部區(qū)域占19.9%，其他占1.2%。

當前項目資源保持合理水平，在建的總建筑面積有11023.5萬平方米，權益建筑面積6595.2萬平方米，規(guī)劃總建筑面積4696.1萬平方米，權益建筑面積2803.2萬平方米，舊改項目權益建筑面積582.5萬平方米。

新開工規(guī)模下降，竣工規(guī)模保持增長，新開工面積1835.6萬平方米，同比下降6%，完成年初計劃62.8%?？⒐っ娣e1074.5萬平方米，同比增加1.4%完成年初計劃32.4%。

【物業(yè)服務】

-中報業(yè)績：報告期內(nèi)，萬科物業(yè)實現(xiàn)營收67億元（萬科集團合并報表口徑收入）同比增長26.8%，其中55%來自于非萬科的項目；

-多業(yè)態(tài)拓展：住宅物業(yè)商寫物業(yè)城市物業(yè)多種類拓展三駕馬車戰(zhàn)略確定；

-規(guī)模領先：截至報告期末，累計簽約建筑面積6.8億平方米，已接管面積5.2億平方米；

-以科技手段重塑服務模式：借助科技手段，以智慧產(chǎn)品讓空間服務更美好，為多業(yè)態(tài)不動產(chǎn)提供全生命周期智能化運營解決方案；

-商寫物業(yè)：萬科物業(yè)戴德梁行成立合資公司，萬物糧行，借助雙方優(yōu)勢，為客戶的寫字樓綜合體園區(qū)等商用不動產(chǎn)提供解決方案，1~6月萬物梁行新增拓展項目97個，其中千萬級重大項目共24個物業(yè)城市；

-物業(yè)城市：萬科物業(yè)將城市公共空間整體作為一個大物業(yè)項目，通過市場化運作構建城市治理新生態(tài)圈，截至2020年6月30日，物業(yè)城市已拓展至七個城市，報告期新增廈門鼓浪嶼、青島動車小鎮(zhèn)等項目。

【租賃住宅】

泊寓：覆蓋33個城市，累計開業(yè)規(guī)模12.73萬間

累計開業(yè)規(guī)模12.73萬件，累計服務客戶30萬家，新開業(yè)間數(shù)1.89萬間，整體出租率88.08%，成熟期出租率93.71%，集中式公寓是規(guī)模全國第一

To c為城市租房客戶提供品質(zhì)安全舒適的租住生活圖，To B為企業(yè)員工提供一站式居住解決方案，提供企業(yè)專享的租金優(yōu)惠，定制服務等租住權益，To G積極響應并參與住建部政策性租賃住房試點，在深圳上海成都等多地與當?shù)卣?，國企成立合資公司，供應人才住房

- 企業(yè)客戶取得突破：通過全國大客戶系統(tǒng)建設，協(xié)同萬科集團的戰(zhàn)略合作資源，與招商銀行、平安、大疆等知名企業(yè)開展員工租房合作企業(yè)簽約，占總開業(yè)房間數(shù)的10%；

-新開項目獲得認可：多個項目實現(xiàn)首次開業(yè)既滿租，如北京成壽寺社區(qū)、北京高立莊店、西安大學城店的北京首個集體用地租賃住房項目，成壽寺社區(qū)首期235間，在開業(yè)前七天即滿租，總計合作企業(yè)300余家。企業(yè)在租租房間數(shù)約12600間

【商業(yè)開發(fā)與運營】

-中期業(yè)績：商業(yè)項目累計營業(yè)面積836萬平方米，同比增加11.07%，商業(yè)業(yè)務營業(yè)收入30.5億元，已開業(yè)項目整體出租率90.6%，開業(yè)三年以上項目出租率91.8%

-防衛(wèi)生事件，穩(wěn)經(jīng)濟，造未來：印力全面防衛(wèi)生事件管理，向租戶伸出援手。對旗下商場租戶當月租金減半，開辟線上帶貨幫扶，設立產(chǎn)品中心，堅持長期主義，打造好產(chǎn)品好服務好項目，旗下商業(yè)項目松江印象城溫州印象城項目通過LEED金級預認證。

-數(shù)字化引領商業(yè)服務：數(shù)字化營銷平臺印象新覆蓋印力集團全國50多家商場實現(xiàn)700多萬會員互通互認，會員月活躍度達15%，線上消費占比12%新力量直播間，實現(xiàn)線上引流，線上商場常態(tài)化

-探索資產(chǎn)證券化道路：2020年4月成功發(fā)行，印象二號CMBS，總規(guī)模33.7億元，票面利率3.8%，創(chuàng)同評級CMBS產(chǎn)品利率歷史新低

【倉儲物流】

-中報業(yè)績：高標庫收入，5.7億元，開業(yè)582萬平方米，穩(wěn)定出租率89.1%，冷庫收入2.6億元，開業(yè)34萬平方米，穩(wěn)定期使用率81.5%，規(guī)劃綜合在建的物流倉儲面積459萬平方米，其中高標庫約423萬平方米，冷庫約36萬平方米；

-規(guī)模領先：布局全國44個重要節(jié)點，城市服務客戶超過850家，高標倉規(guī)模國內(nèi)第二，冷庫規(guī)模國內(nèi)第一

-業(yè)務類型：為社會提供高標倉儲和冷鏈物流服務，立足民生消費，為百姓的菜籃子、肉案子、米袋子、果盤子保駕護航；客戶類型涵蓋電商類、快遞快運類、制造業(yè)類、餐飲類、零售商超類等各個領域，知名客戶包括順豐、京東、沃爾瑪、百盛、費列羅等。

-資產(chǎn)證券化：6月3日，萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品在深圳證券交易所成功上市。

【教育業(yè)務】

-德英樂教育：縱向打通幼兒園、小學、初中、高中K-12貫通教育的直通車，橫向上實現(xiàn)了IBDP、 A-level、AP三大國際主流課程的全覆蓋，真正為學生們提供了最全面，最多元的優(yōu)質(zhì)教育服務，上海浦東新區(qū)民辦萬科學校榮獲必達亞洲2020亞洲特色校園

-深圳萬科梅沙書院：榮膺2020胡潤百學中國國際學校百強深圳前三，華南區(qū)六強，位居全國第31名，梅沙書院創(chuàng)校五年已連續(xù)三屆入圍全國前35，該榜單共評選三屆，面對衛(wèi)生事件，萬科梅沙書院積極應對，分別與美國大學入學考試。即美國教育考試服務中心中國辦公室達成合作，可在校園內(nèi)為本校學生提供ACT托?？荚嚪?，2020年升學季梅沙學子供貨頂尖名校錄取offer738份，獎學金總額約人民幣2000萬元，再創(chuàng)歷史。

【科技賦能】

-開發(fā)業(yè)務：2020年4月，聯(lián)合住建部/深圳市住建局在行業(yè)內(nèi)率先推進開展AI審圖產(chǎn)品專項試點工作，已生徒為切入點，依托AI技術，通過研發(fā)通用專業(yè)算法，實現(xiàn)對建筑設計元素的準確理解，助力業(yè)務效率提升；

-物流業(yè)務：打造供應鏈食品加工分解資產(chǎn)管理三個信息化系統(tǒng)平臺，為客戶提供增值服務，提高庫內(nèi)運營能力；

-公寓業(yè)務：通過數(shù)字化簽約、線上銷售、租戶管理、門店運營等信息化工具，提升獲得能力，降低運營管理成本，改善單店盈利水平；

-商業(yè)業(yè)務：印力打造線上會員體系，建立商戶/品牌數(shù)據(jù)庫，商場運營信息系統(tǒng)，增加客戶粘性，提升精細化運營管理水平。

【社會服務】

公司與中國光彩事業(yè)基金會繼續(xù)推進“光彩萬科精準扶貧與鄉(xiāng)村振興專項基金”項目，在貴州甘肅五個深度貧困縣、福建壽寧、云南昭通支持教育扶持。公司在廣東汕、尾河源韶、關開展鄉(xiāng)村振興公司，開展對廣西河池、百色，廣東省少數(shù)民族地區(qū)幫扶；2020年6月30日，公司獲得廣東省頒發(fā)的扶貧濟困十周年突出貢獻企業(yè)獎；2020年7月20日，公司成功入選首次發(fā)布的恒生ESG50指數(shù)，2020年8月14日，在最新公布的恒生指數(shù)結果中，公司分別保持在恒生可持續(xù)發(fā)展基準指數(shù)及恒生A股可持續(xù)發(fā)展企業(yè)基準指數(shù)中。

【下半年工作重點】

下半年經(jīng)營形勢依舊復雜，無論是衛(wèi)生事件還是宏觀經(jīng)濟，都存在著諸多不穩(wěn)定性，將繼續(xù)堅持聚焦產(chǎn)品服務，深化組織重建，鞏固提升基本盤的年度工作主題，做好以下工作：

1）每天都是賣樓的好日子，堅持積極銷售；

2）全面落實好產(chǎn)品好服務好項目，鞏固提升基本盤，提升行業(yè)競爭力；

3）深化精益運營，提升各項業(yè)務的效率和效益；

4）提升投資質(zhì)量，保持融資安全彈性，支持長期有質(zhì)有量的發(fā)展；

5）持續(xù)深化組織重建，人事匹配，支持好產(chǎn)品好服務好項目，提升組織競爭力，服務業(yè)務發(fā)展。

問答環(huán)節(jié)

Q1，有消息說政府發(fā)布規(guī)則，對頭部企業(yè)將會有三道紅線，對未來公司經(jīng)營有什么影響？

我們對自己的適應能力有信心，手持現(xiàn)金短債比達兩倍以上，有息負債占15%，11年來連續(xù)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，今年半年也達到226億元。

Q2, 公司上半年拿地比去年少了很多，請問是什么原因，七月份突然又增加，下半年是否拿地也是好時機呢？

我們公司一直以來都堅持穩(wěn)健的投資策略，目前公司手上的資源已經(jīng)足夠未來兩三年發(fā)展，我們不會追高，也不會過于保守。

Q3, 請問公司在TOD這塊的發(fā)展情況和相對優(yōu)勢？

TOD和城市更新并行的兩個方向TOD，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)在是密切相關的，目前我們已經(jīng)做了累計49個TOD項目，累計建筑面積1803萬，全集團2400億，其中TOD項目70%-80%有居住屬性，自持部分中2/3是商業(yè)，同時我們可以把我們多年累計的人才聚合在統(tǒng)一個TOD項目中，而且通過這些TOD項目我們也沉淀了很多TOD項目地技術，不僅如此我們會在全球范圍內(nèi)整合TOD項目的資源，來彌補目前國內(nèi)TOD部分的技術薄弱。

Q4,萬科如何看下半年的政策走勢？

根據(jù)理解，長期導向是沒有改變的，房住不炒，租售并行，穩(wěn)租價穩(wěn)房價這些政策的組合應用是為了行業(yè)可以穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，我們作為市場的主體之一，應該做好自己應該做的事情

Q5, 公司的結算毛利率下降了4%，全年的結算毛利率的預計會是怎樣的呢？

2019年是毛利率的高點，是很多17、18年銷售高峰期賣了的房子最后在2019年結算，對行業(yè)來說，毛利率下降是個趨勢，未來的銷售可能將會更低。

Q6, 經(jīng)營業(yè)務是否會有分拆上市的問題，物流，地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)是否會分拆上市？

目前沒有兩塊分拆上市的計劃。

Q7, 上半年樓市中后期回暖，但還是有不同程度的下降，下半年會怎么樣？

今年2~3月份下降了30%多個點，六七月份基本恢復正常，下半年公司還是會把自己的事情做好，主基調(diào)不會有太大的變化。

Q8，我們關注到，行業(yè)中有的同行已經(jīng)布局了產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，請問萬科是否有同類的計劃？未來新的經(jīng)營性業(yè)務并表會對公司利潤會有何種影響，以及未來三到五年的規(guī)劃？

復合多元是未來的方向，這么多年，我們和很多市場上的上下游合作伙伴都有很多，但是布局業(yè)務暫時還沒有考慮，目前我們披露公寓數(shù)據(jù)絕大部分是表內(nèi)，商業(yè)部分數(shù)據(jù)的有表內(nèi)和表外數(shù)據(jù)，未來并表的計劃，其實主要是看公司的發(fā)展地步和自身能力，在自身能力達到之前，我們會控制公司的規(guī)模。

Q9，公司的ROE如何維穩(wěn)，物業(yè)方向的業(yè)務后續(xù)如何進展？

行業(yè)ROE是處于下行狀態(tài)，我們?nèi)f科的杠桿會維持在一個相對安全的空間，下半年的工作重點是提升一些業(yè)務管理水平，在行業(yè)盈利空間被壓縮時，這些是我們維持自身盈利水平的一些方式。物業(yè)業(yè)務中我們物業(yè)中分為萬盤，萬盤，就是我們?nèi)f科自身的小區(qū)業(yè)務，還有非萬盤，非萬盤就是非萬科自身的小區(qū)業(yè)務，當前進展的是和萬盤1:1，還有商業(yè)物業(yè)，商區(qū)物業(yè)，我們成立合資公司，萬科梁行在今年的上半年有很多項目落地，這也是我們后續(xù)的工作重點之一，最后是城市物業(yè)，這是我們最新發(fā)展的業(yè)務，我們接下來會增加這個方面的力度。

Q10，關于西北BG是何種考量？其他區(qū)域是否還會新增BG？集團總部如何對自身定位？

我們確實剛成立了西北BG，這考量其實由來已久，對于西北區(qū)BG，西北五省占大約祖國1/3的面積，在過去我們也做了一些探索，今天在西北區(qū)域的BG成立，就是對過去的建設進行了延展，我們的五大BG都是在高鐵三小時，飛機1.5小時，這個范圍里沒有更多新的BG擴展計劃，目前集團總部的定位，由于我們已經(jīng)有多元化的業(yè)務，希望各種業(yè)務可以更好地協(xié)調(diào)和融合，集團總部就起到協(xié)調(diào)溝通的作用，支撐公司來未來更好的發(fā)展。

Q11，公司的凈負債下降，有的人擔心公司是否會過于保守物流的成長空間，REITs推出后對物流業(yè)務的影響？

公司內(nèi)部一直堅持穩(wěn)健的財務政策，現(xiàn)金為王。現(xiàn)金流是一個企業(yè)的生命線，不會放大杠桿去謀求過多過快的發(fā)展，物流業(yè)務中目前有616萬平，其中高標庫582萬平，冷鏈34萬平，我們很看好物流的發(fā)展，衛(wèi)生事件過后，也是人民對各種產(chǎn)品的安全要求達到一個新的標準，一定重度資產(chǎn)的業(yè)務，REITs就會給我們打造更穩(wěn)健的業(yè)務發(fā)展，6月30日萬尾發(fā)布的全股權REITs，希望能得到進入第一批公募REITs名單的機會。

Q12, 萬科入股泰禾的問題。

泰禾的問題更多的是資金方向的問題，但是產(chǎn)品的競爭力還是非常強大的，我們在行業(yè)中如果發(fā)現(xiàn)目標公司的產(chǎn)品比較優(yōu)秀，但是資金出現(xiàn)狀況，我們會考慮和這些公司共同商討對策，解決他們當前的難題。

Q13，長租公寓To B，to C，To G的業(yè)務是否落實以及市場份額占有率。

目前我們已經(jīng)布局33個城市并開展13.7間公寓，政府目前是提倡租購并行，所以很多政府提出這些需求，目前我們在深圳和北京已經(jīng)提供了很多服務，因為這塊業(yè)務服務也才剛剛開始，很多都還在建設中，濟南和深圳的合資公司已經(jīng)成立了，規(guī)模和市場占有率這些我們還在起步和探索階段。

Q14，集團內(nèi)部業(yè)務協(xié)同的問題。

不同的BG有很強的協(xié)同效應，集團內(nèi)部為親兄弟明算賬的模式，這對大家更清醒的認識，如何更好地協(xié)同有很大的幫助，但是這只是原則，并沒有一個合適的萬能公式，希望社會各界對我們保持監(jiān)督和提點。

Q15，如何看待貝殼上市的市值已經(jīng)超過了萬科為代表的大部分傳統(tǒng)地產(chǎn)同行？

貝殼上市，市值超過普通的地產(chǎn)公司是非常正常的，他們的模式也是非常值得我們學習的。