新城悅服務(wù)(01755)：歸母凈利潤(rùn)同比增61.1%，物管公司到底有多穩(wěn)？

2019年，港股掀起了一股物管公司上市潮。而從實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，物業(yè)管理公司們也并沒(méi)有讓投資者失望。自2018年底以來(lái)，物管服務(wù)板塊股價(jià)基本實(shí)現(xiàn)連續(xù)上漲，整體漲幅已達(dá)近3倍。

其中，物管行業(yè)在中短期內(nèi)可維持現(xiàn)有在管面積無(wú)需面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而實(shí)現(xiàn)天然的高續(xù)約率，是行業(yè)維持業(yè)績(jī)穩(wěn)定性的最強(qiáng)“定心丸”。因此，也有機(jī)構(gòu)將行業(yè)商業(yè)模式稱(chēng)為“類(lèi)收租”模式。

8月12日，新城悅服務(wù)(01755)發(fā)布了其2020年中期業(yè)績(jī)。期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入約人民幣12.22億元，同比增長(zhǎng)42.7%;股東應(yīng)占利潤(rùn)約人民幣1.89億元，同比增長(zhǎng)約61.1%，則再度證明了這一邏輯。

盈利能力有所提升 原材料成本上升

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，新城悅服務(wù)收入來(lái)源目前主要分為四大板塊。2020年中期，公司共實(shí)現(xiàn)收入12.22億元。具體來(lái)看，基礎(chǔ)物管、開(kāi)發(fā)商增值、社區(qū)增值、智慧園區(qū)服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.3、3.0、1.9、2.1億元，同比增長(zhǎng)33.3%、8.8%、94.7%、133%。

其中，社區(qū)增值、智慧園區(qū)服務(wù)收入于2020上半年實(shí)現(xiàn)了較快增長(zhǎng)。其中，社區(qū)增值服務(wù)收入增長(zhǎng)主要由于新橙居、新悅薈以及橙享家業(yè)務(wù)中有大量的新交付項(xiàng)目，所收購(gòu)的誠(chéng)悅時(shí)代中餐飲服務(wù)也成為該業(yè)務(wù)一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn);而智慧園區(qū)服務(wù)收入增長(zhǎng)則主要由于第三方拓展的突破。

在上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)下，公司社區(qū)增值服務(wù)、智慧園區(qū)服務(wù)收入占比分別由2019年中期的11.10%、10.45%上漲至15.15%、17.06%，整體營(yíng)收結(jié)構(gòu)進(jìn)一步均衡。

而從盈利表現(xiàn)來(lái)看，公司除社區(qū)增值服務(wù)外，其余業(yè)務(wù)毛利率均有所上升。其中，社區(qū)增值服務(wù)毛利率于2020年中期同比下降了18.2個(gè)百分點(diǎn)，主要由于家居生活服務(wù)收入占比提高，所增加的餐飲服務(wù)毛利率也低于增值服務(wù)整體毛利率。

整體來(lái)看，公司毛利率及凈利率于近三年來(lái)均有所提升。截至2018-2020年6月30日止6個(gè)月，新城悅服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)毛利率28.76%、29.19%、29.81%，及凈利率12.05%、14.49%、16.82%。

從成本端來(lái)看，僱員福利費(fèi)、外包保安、綠化及清潔成本、及服務(wù)所用原材料及組件構(gòu)成了公司最主要的成本費(fèi)用，三項(xiàng)費(fèi)用占總收入比重于近三年均達(dá)約73%。

其中，公司近三年來(lái)成本控制主要體現(xiàn)在僱員福利費(fèi)、外包保安、綠化及清潔成本上。而相比之下，服務(wù)所用原材料及組件成本在近年來(lái)上漲迅速，則是需要注意的地方。

除此之外，公司在公用設(shè)施費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)等，尤其是專(zhuān)業(yè)費(fèi)上進(jìn)一步控制，促進(jìn)了整體費(fèi)用占收比在近三年的下降。

第三方、非住宅成為爭(zhēng)奪點(diǎn)

正如開(kāi)頭所提到的，行業(yè)本身天然的高續(xù)約率，使得物管公司在中短期內(nèi)得以較容易維持此前的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)。而在收入增量方面，由于政策對(duì)基礎(chǔ)物管服務(wù)價(jià)格有所限制，增值服務(wù)增長(zhǎng)也無(wú)法完全脫離基礎(chǔ)物管服務(wù)規(guī)模，物管公司想要提升盈利能力，則更多依賴(lài)于初始盈利水平本就較高的增量新盤(pán)的注入。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解到，截至2020年6月30日，新城悅服務(wù)在管面積為約7120萬(wàn)平方米，同比凈增加約1100萬(wàn)平方米或同比增長(zhǎng)18.4%。其中，在管面積同比凈增加341萬(wàn)平方米或同比增長(zhǎng)8.0%;第三方的在管面積同比凈增加765.8萬(wàn)平方米或同比增長(zhǎng)44.1%。

值得一提的是，作為母公司分拆出來(lái)的物業(yè)上市公司，新城悅服務(wù)在上市之初被指出業(yè)務(wù)對(duì)于關(guān)聯(lián)方過(guò)度依賴(lài)，合約面積約有70%均來(lái)自于新城控股。而從公司近幾年整體表現(xiàn)來(lái)看，公司來(lái)自第三方在管面積的占比有所提升。

此外，對(duì)于物管公司而言，除追求增量項(xiàng)目增長(zhǎng)之外，物管項(xiàng)目類(lèi)型也是決定公司盈利水平的另一因素。據(jù)國(guó)信證券表示，就盈利水平而言，非住宅物管平均物業(yè)費(fèi)水平普遍高于住宅。

其中，一方面由于商寫(xiě)定價(jià)更加市場(chǎng)化，品質(zhì)要求更高，具有較高的附加值;另一方面，非住宅管理區(qū)域密度更大，管理更加集中，可以有效降低管理成本，非住宅物管整體盈利能力往往小幅高于住宅物管。

整體來(lái)看，公司各項(xiàng)指標(biāo)均發(fā)展向好。展望下半年，由于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商新城控股計(jì)劃2020年全年竣工約3600萬(wàn)平米，其中2020上半年累計(jì)僅結(jié)算458萬(wàn)平米。因此，據(jù)國(guó)盛證券預(yù)計(jì)，公司下半年將迎來(lái)交付高峰期。

而據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解到，在新城控股2020年全年計(jì)劃中，計(jì)劃的竣工總建筑面積為3596.53萬(wàn)平方米。其中，住宅項(xiàng)目2556.52萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目1040.01萬(wàn)平方米，住宅與商業(yè)項(xiàng)目建筑面積占比分別為71.08%及28.92%。

在第三方拓展方面，財(cái)報(bào)中暫未體現(xiàn)新增合約面積住宅與非住宅比例。而在智慧園區(qū)業(yè)務(wù)方面，則主要來(lái)源于第三方拓展突破。據(jù)公司在財(cái)報(bào)中透露，上半年接到包括上海核心區(qū)域高端購(gòu)物中心智慧商業(yè)項(xiàng)目在內(nèi)的4個(gè)新城系以外的智慧工程項(xiàng)目，下半年將有更多斬獲。