永升生活服務(01995)中報點評：業(yè)績大增60%，旭輝+永升雙品牌協(xié)同，高成長更上臺階

本文來自微信號“地產(chǎn)豪聲音”，作者：袁豪。

事件

8月2日，永升生活服務(01995)發(fā)布中期業(yè)績正面盈利預告，預期截至2020年6月30日止六個月，公司未經(jīng)審核綜合純利及本公司擁有人應占溢利將較2019年同期分別錄得超過80%及60%增長。

點評

1、中報業(yè)績同比+60%，旭輝+永升雙品牌協(xié)同、利益更趨一致

公司公布中期業(yè)績正面盈利預告，預計上半年綜合純利同比+80%，歸母凈利潤同比+60%，業(yè)績大增主要由于：

1)公司在管物業(yè)的建筑面積增加；2)社區(qū)增值服務收入增加；3)青島雅園并表，業(yè)績承諾持續(xù)兌現(xiàn)。

6月4日，公司公告以先舊后新方式配售1.34億股，配售凈額約15.64億港元，占比擴大后已發(fā)行股本約8.02%，配售價每股11.78港元較前日收市折讓約6.95%；配售資金將會用作戰(zhàn)略性的并購，用于公司擴大規(guī)模、補齊現(xiàn)有的業(yè)態(tài)短板、提升部分核心區(qū)域的集聚度、以及在細分業(yè)態(tài)的專業(yè)化服務能力上進一步優(yōu)化。配售完成后旭輝控股及一致行動人持股公司46.1%，BestLegend持股10.28%；旭輝重新并表永升后，充分表明旭輝對永升服務中長期發(fā)展的價值認可，并且表示旭輝與永升的利益進一步一致化，也將重新定位“旭輝+永升”的聯(lián)合品牌，并產(chǎn)生更多業(yè)務上的協(xié)同效應。

2、行業(yè)排名第14，管理面積高增，外部拓展加速、獨立發(fā)展有方

2019年末公司合約面積1.1億平，2015-19年CAGR達64%，覆蓋在管面積達1.7倍；在管面積6,515萬平，2015-19年CAGR達61%，估算獨立第三方在管面積占比高達65%，并且非住宅面積占比19%。

公司管理面積增長主要來自四輪驅(qū)動：1)內(nèi)生竣工交付，2016-19年旭輝銷售面積CAGR達60%；

2)一二手項目市場化投標，近年中標率穩(wěn)定在40%左右、處于高位；

3)區(qū)域開發(fā)商戰(zhàn)略合作，公司與蘇高新、德州交投、遼寧廣納等房企形成合作，優(yōu)先獲取項目管理權；

4)收并購，公司先后收購青島雅園(商辦)和青島銀盛泰物業(yè)(住宅)，PE估值分別低至14.0/4.7倍；公司整體規(guī)模加速擴張可期。2018-19年公司物業(yè)費單價分別為2.46和3.12元/月/平，處于行業(yè)高位。

3、投資建議：業(yè)績大增60%，高成長更上臺階，重申“強推”評級

永升生活服務背靠旭輝集團(00884)，未來將依靠三大優(yōu)勢實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)增長：內(nèi)生竣工交付，繼承旭輝的高成長；外拓持續(xù)發(fā)力，招投標、區(qū)域房企合作與收并購嶄露鋒芒；增值服務快增，單位面積增值服務毛利排名第一。目前公司合約/在管面積比達1.7倍，處于行業(yè)高位，將助力未來規(guī)模快速擴張。

我們維持公司2020-22年每股收益預測分別為0.22、0.35、0.54元，考慮到公司未來三年業(yè)績高增以及雙品牌協(xié)同進一步加強，我們上調(diào)目標價至18.00港元(原14.85港元)，對應2021年PE46倍，重申“強推”評級。

4、風險提示：業(yè)務拓展不及預期，人工成本上升致利潤率下行風險

（編輯：mz）