雅居樂集團(tuán)(03383)旗下雅城集團(tuán)港交所遞表，收入年復(fù)合增長率達(dá)81.4%

本文來自“ 克而瑞地產(chǎn)研究”，原標(biāo)題《評司論企｜雅城集團(tuán)——雅居樂分拆上市第二子》

雅城集團(tuán)歷經(jīng)兩大業(yè)務(wù)擴(kuò)張整合

雅城集團(tuán)的定位是綠色生態(tài)人居服務(wù)商，兩大業(yè)務(wù)分別是智慧裝飾家居和綠色生態(tài)景觀，起初這兩大業(yè)務(wù)分別集中在中山時(shí)興和廣州雅玥兩家公司。中山時(shí)興成立于2000年，后在2006年被雅居樂收購，廣州雅玥則在2015年由雅居樂創(chuàng)立。為擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模， 2018、2019年先后收購上海特銘、江蘇百綠、廣東美景以及北京京林等行業(yè)內(nèi)公司。2019年11月經(jīng)歷內(nèi)部重組，進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、成立附屬公司，整合兩大業(yè)務(wù)資源。2020年5月，雅城集團(tuán)在境外注冊成立，6月申請上市。據(jù)招股書，截止2019年12月31日，雅城集團(tuán)業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋國內(nèi)27個(gè)省份的119個(gè)城市。

營收呈現(xiàn)“一邊倒”態(tài)勢

招股書顯示，于2017年、2018年及2019年，雅城集團(tuán)收入分別為15.48億元、35.09億元及50.92億元，年復(fù)合增長率為81.4%。按業(yè)務(wù)類型劃分，智慧裝飾家居業(yè)務(wù)下的住宅精裝占比最高，2019年達(dá)44.2%。從兩個(gè)業(yè)務(wù)線來看，智慧裝飾家居營收占比遠(yuǎn)超綠色生態(tài)景觀業(yè)務(wù)，2017年占比達(dá)79.4%，雖近兩年有下降趨勢，但2019年仍達(dá)71.1%。就單個(gè)業(yè)務(wù)線下的營收分布來看，智慧裝飾家居業(yè)務(wù)分為住宅精裝、公共裝修、智造家具三個(gè)分部，營收主要來自住宅精裝，2019年占比逾六成;綠色生態(tài)景觀也有三個(gè)分部，分別為園林景觀、生態(tài)環(huán)境和綠化營養(yǎng)，2017年幾乎全部營收來自園林景觀，近兩年有所下降，但2019年仍超八成。

按客戶類型劃分，大部分營收來自雅居樂集團(tuán)(03383)及其他關(guān)聯(lián)方，2017這部分占比高達(dá)99.4%，2018年為91.1%，2019年下滑至78.9%。相比之下，獨(dú)立第三方21.1%的貢獻(xiàn)度有待提升，但根據(jù)目前外拓增速，預(yù)計(jì)比例將進(jìn)一步平衡。目前看來，無論是業(yè)務(wù)還是客戶類型的營收分布，都呈現(xiàn)了“一邊倒”的態(tài)勢。未來企業(yè)需要注意均衡業(yè)務(wù)重心以分散風(fēng)險(xiǎn)，除此之外，也要承接更多的第三方業(yè)務(wù)以減輕對母公司的依賴。

拆分上市或?qū)⑻岣呃麧櫩臻g，加速業(yè)務(wù)拓展

近三年，毛利率和凈利率先降后升，毛利率低于雅居樂整體水平，凈利率相當(dāng)。于2017、2018及2019年，雅城集團(tuán)毛利潤分別為4.10億元、8.15億元及13.01億元，同時(shí)毛利率分別為26.5%、23.2%及25.5%，低于雅居樂整體毛利率水平，凈利率則與雅居樂相當(dāng)，2019年為16%。從趨勢上來看實(shí)現(xiàn)微降后反升，恢復(fù)至2017年水平，據(jù)招股書說明，這主要得益于智慧裝飾家居業(yè)務(wù)人力成本的優(yōu)化、定價(jià)能力增強(qiáng)以及低成本原材料的購入。由于目前國內(nèi)的園林生態(tài)和建筑裝飾行業(yè)格局較為分散，雅城集團(tuán)上市后或能提高知名度，增強(qiáng)議價(jià)能力，進(jìn)一步提高利潤空間。

雅居樂作為持有雅城集團(tuán)93.35%權(quán)益的股東，這已不是其首次拆分旗下多元化業(yè)務(wù)上市。2017年物業(yè)管理板塊雅生活毛利率和凈利率分別為33.5%和17%，2018年2月在港交所成功上市后高速發(fā)展，營收連續(xù)兩年大漲，同比增速分別達(dá)92%和52%，毛利率和凈利率也得到了大幅提升?？梢姴鸱侄嘣獦I(yè)務(wù)上市是擴(kuò)寬資本市場融資渠道的有效手段，為業(yè)務(wù)擴(kuò)充提供了資金，因此對加速拓展及改善財(cái)務(wù)表現(xiàn)有明顯作用，這點(diǎn)放在雅城集團(tuán)上將同樣適用。

雅居樂集團(tuán)多元營收占比逐年上升。事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)增量接近天花板、住宅主營業(yè)務(wù)利潤逐年降低，雅居樂于2016年就正式啟動(dòng)了多元化發(fā)展戰(zhàn)略，公司名稱由“雅居樂地產(chǎn)”變更為“雅居樂集團(tuán)”，同時(shí)確立“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的運(yùn)營模式。至2019年，形成了地產(chǎn)、物管(雅生活)、雅城集團(tuán)、環(huán)保、房管和商業(yè)管理“1+5”多元業(yè)務(wù)并行發(fā)展的格局。從業(yè)務(wù)拆分來看，能體現(xiàn)營收的包括物業(yè)管理服務(wù)、酒店運(yùn)營、投資物業(yè)租金和環(huán)保服務(wù)，占比由2017年的4.5%上升至2019年的10.1%。

多元業(yè)務(wù)與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同發(fā)展。目前，在雅居樂各個(gè)多元化方向中，雅生活已單獨(dú)拆分上市，建設(shè)集團(tuán)在2019年底更名為雅城科創(chuàng)，隨后也并入雅城集團(tuán)。除此之外，環(huán)保、房管和商管版塊也在逐步壯大。隨著雅城集團(tuán)的上市和其余多元業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，預(yù)計(jì)未來多元化業(yè)務(wù)營收占比將進(jìn)一步提升，同時(shí)與地產(chǎn)主業(yè)產(chǎn)生正向協(xié)同效應(yīng)，推動(dòng)總營收增長。