華創(chuàng)證券：中國金茂(00817)背靠央企中化，銷售高增長，予“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華創(chuàng)證券發(fā)布報(bào)告稱，中國金茂(00817)是世界500強(qiáng)中化集團(tuán)(老牌16家央企開發(fā)商之一)的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，業(yè)績規(guī)模和市值均居中化旗下四大上市公司首位，戰(zhàn)略地位不容忽視。公司2008年整合金茂資產(chǎn)，2015年更名為中國金茂后開啟變革。三輪混改后中化持股降至35.1%，中國平安(02318)和新華保險(xiǎn)(01336)分別持股15.2%和9.2%。

銷售方面，公司2015-19年銷售額CAGR52%，居主流房企中上水平;2019年銷售額1,608億元(+26%)，行業(yè)排名18;2020H1銷售額1,029億元(+31%);2020-21E銷售額2,000億元(+24%)和2,500億元(+25%)。公司銷售高增源于2014年至今持續(xù)積極拿地，以及行業(yè)領(lǐng)先的產(chǎn)品力(較周邊競品溢價(jià)約25%)。公司銷售結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，2019年單城市銷售額32億元，一級(jí)賣地金額占比降至10%以內(nèi)。

公司拿地持續(xù)積極，2012-19年拿地額/銷售額均值88%;拿地面積/銷售面積均值163%。2020H1拿地面積641萬平，拿地面積/銷售面積117%，仍在加倉拿地;拿地權(quán)益比例提升至66%。2018年公司大力推進(jìn)城市運(yùn)營模式拿地后，成本管控顯著提升，2018-19年拿地均價(jià)/銷售均價(jià)分別降至21%和33%;并且公司2019年城市運(yùn)營拿地面積占比37%，2020H1提升至48%，預(yù)計(jì)在2022年達(dá)到60%，后助力毛利率持續(xù)修復(fù)。2018-19年公司拿地面積中一二線分別占比76%和72%，總體仍是城市運(yùn)營模式下的有選擇性下沉。

2019年末凈負(fù)債率118%;股東借款調(diào)整后在74%，較一般央企有更充足杠桿空間，后續(xù)預(yù)計(jì)控制在80%以內(nèi)。背靠中化集團(tuán)，公司融資成本常年控制在5%以內(nèi)，2019年至今發(fā)債利率在2.90-3.65%，4月發(fā)行ABS票面利率低至2.65%。2016-19年平均分紅比例43%，預(yù)計(jì)后續(xù)將保持40%左右。

中國金茂在2015年更名后進(jìn)入快速發(fā)展通道，戰(zhàn)略定位為國內(nèi)領(lǐng)先的城市運(yùn)營商，助力政府打造城市新核心。2016年初寧高寧到位中化后，公司大額期權(quán)+領(lǐng)先跟投+市場化薪酬的多元化激勵(lì)成型，激發(fā)公司活力。公司銷售高增(2020-21E銷售額CAGR25%)、拿地積極;2019年末可售貨值6,689億元、覆蓋2019年銷售4.2倍。華創(chuàng)證券預(yù)測公司2020-22年每股收益分別為0.61、0.73和0.84元，并按照NAV折價(jià)20%給予目標(biāo)價(jià)7.07港元，對(duì)應(yīng)2020年P(guān)E10.5倍，首次覆蓋，給予“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)。