中信建投：并購落地傳遞發(fā)展決心，維持寶龍商業(yè)（09909）“買入”評級

本文來自微信公眾號“地產(chǎn)加把勁”，作者：竺勁。

事件

寶龍商業(yè)（09909）公告，公司附屬全資子公司上海御龍物業(yè)管理有限公司斥資4055萬元收購浙江星匯商業(yè)管理有限公司60%股權(quán)。

核心觀點

本次收購商管公司業(yè)績將并表，長三角布局得以加深，更多地是向資本市場傳遞積極發(fā)展決心。本次收購標的為浙江星匯商業(yè)管理60%股權(quán)，浙江星匯商管截至目前共管理14個零售商業(yè)項目，總建筑面積89萬方。

星匯商管所屬星匯商業(yè)集團成立于1998年，總部位于杭州，是開展商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)設(shè)計、商業(yè)運營、戰(zhàn)略投資、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的綜合性集團化公司，業(yè)務(wù)貫穿商業(yè)地產(chǎn)全領(lǐng)域。旗下有購物中心(星悅城)、社區(qū)商業(yè)(星街坊)、主題街區(qū)(青年小鎮(zhèn))、創(chuàng)意集市(舍貍公社)四大業(yè)態(tài)和品牌，與大悅城、路勁、祥生等旗下商業(yè)有過合作。根據(jù)協(xié)議，浙江星匯商管的股東及實控人承諾2020-2024年浙江星匯商管將實現(xiàn)扣非后歸母凈利潤分別為600/768/983/1258/1611萬元，根據(jù)中信建投盈利預(yù)測，收購標的約占公司業(yè)績比重在2%左右，且每年將實現(xiàn)28%增速。

根據(jù)持股比例和各年業(yè)績，簡單測算5年內(nèi)公司將收回約77%的投資額，投資回收期合理。本次收購符合公司深耕長三角的戰(zhàn)略，公司將根據(jù)自身經(jīng)驗和管理水平進一步提升收購標的旗下合約項目的經(jīng)營效率和盈利水平，并將標的業(yè)績并表。盡管此次并購所占業(yè)績比重較小，但中信建投認為，一方面可繼續(xù)依托原有團隊繼續(xù)拓展項目，渠道優(yōu)勢得以整合，另一方面本次并購為公司上市后首單并購，并購計劃的逐步兌現(xiàn)也將向資本市場傳遞積極發(fā)展的決心。

輕資產(chǎn)商管稀缺標的，未來發(fā)展提速。公司為輕資產(chǎn)商管龍頭，商場在管面積位列行業(yè)第四。收入以商場開業(yè)前咨詢費、招商傭金以及開業(yè)后物管費、多經(jīng)停車場為主，收入受衛(wèi)生事件影響會有所下滑，但全年利潤影響有限。2020-2025年計劃平均每年開業(yè)商場數(shù)10個以及若干外拓和并購，較以往每年5個明顯提速。截至2019年末賬面現(xiàn)金26億，現(xiàn)金充足，足以支撐商管公司并購計劃。此外，住宅物管板塊獲益母公司項目輸送，未來也可實現(xiàn)較快增長。

財務(wù)預(yù)測和投資建議

維持買入評級，上調(diào)目標價至21.00港元。中信建投預(yù)計2020-2022年EPS分別為0.47/0.69/0.94元。根據(jù)可比公司估值，2020年對應(yīng)PE估值在41X。中信建投看好公司在商管領(lǐng)域的發(fā)展，給予公司2020年P(guān)E估值41X，對應(yīng)目標價21.00港元(原目標價14.40港元)。

風(fēng)險提示：并購整合可能失敗，業(yè)績可能不達預(yù)期;目前衛(wèi)生事件是否會反復(fù)存在不確定性，因此商場的運營及開業(yè)計劃可能受到不利影響，導(dǎo)致商業(yè)運營及管理服務(wù)收入增速不及預(yù)期，此外預(yù)售管理服務(wù)以及母公司住宅項目交付節(jié)奏亦可能受到之不利影響，導(dǎo)致住宅物管服務(wù)收入增速不及預(yù)期。

（編輯：玉景）