華創(chuàng)證券：房地產(chǎn)Q3推盤(pán)將反季節(jié)走高，預(yù)計(jì)主流房企銷售增長(zhǎng)超20%

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“ 地產(chǎn)豪聲音”，作者：袁豪。

摘要

1 H1銷售回顧：公共衛(wèi)生事件下市場(chǎng)銷售屢超預(yù)期，房企銷售計(jì)劃完成率略超4成

20H1，公共衛(wèi)生事件下房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售改善不斷超市場(chǎng)預(yù)期。6 月 50 家主流房企單月銷售金額 11,670 億元，同比+19%，同比進(jìn)一步超預(yù)期改善， 并單月絕對(duì)額創(chuàng)

歷史新高。50 家主流房企單月銷售金額同比由 2-5 月的分別-35%、 -14%、 +3%、+17%進(jìn)一步改善為 6 月+19%，在公共衛(wèi)生事件下呈現(xiàn)了明顯 V 型反轉(zhuǎn)。20H1，公共衛(wèi)生事件之下 18 家主流房企銷售計(jì)劃完成率略超 4 成。20 年 18 家主流房企計(jì)劃銷售額平均為 3,016 億元，同比+8%;20H1， 18 家主流房企實(shí)現(xiàn)銷售額平均為 1,262億元，同比-2%，對(duì)應(yīng)完成年初銷售計(jì)劃的 42%，并按完成全年銷售目標(biāo)情況下， 20H2， 18 家主流房企銷售額任務(wù)平均為 1,753 億元，同比+17%，表明房企下半年銷售任務(wù)仍比較重，下半年需要更積極推盤(pán)去化。

2 Q3銷售展望：Q3推盤(pán)將反季節(jié)性走高，料主流房企銷售增長(zhǎng)超20%

我們預(yù)計(jì)， 20Q3 房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)有望保持熱度，主要源于：1)過(guò)去歷年Q3 是推盤(pán)淡季，但今年公共衛(wèi)生事件影響導(dǎo)致今年 Q3 將反季節(jié)成為推盤(pán)旺季;2)今年房企為保全年銷售目標(biāo)，目前上半年銷售目標(biāo)完成率僅略超 40%，三季度推盤(pán)力度普遍較強(qiáng)，有望推動(dòng) Q3 銷售同比高增。我們針對(duì) 10 家主流房企進(jìn)行推盤(pán)和去化率的分析預(yù)測(cè)：a)謹(jǐn)慎情景下，假設(shè) Q3 新盤(pán)去化率較 H1 下降5pct、老盤(pán)去化率較 H1 下降 10pct，對(duì)應(yīng) 10 家主流房企 20Q3 銷售金額同比+17%;b)中性偏樂(lè)觀情景下，假設(shè) Q3 新盤(pán)去化率較 H1 持平、老盤(pán)去化率較 H1 下降 5pct，對(duì)應(yīng) 10 家主流房企 20Q3 銷售金額同比+32%。我們認(rèn)為，考慮到 20Q3 推盤(pán)將反季節(jié)性走高、市場(chǎng)去化率穩(wěn)定略降、房企銷售計(jì)劃完成約束等因素，我們預(yù)計(jì)主流房企 20Q3 銷售金額同比增長(zhǎng)有望超 20%。

3 H2行業(yè)觀點(diǎn)：基本面、政策面、公司面穩(wěn)中向好，逆境堅(jiān)韌更顯價(jià)值

展望下半年：1)政策面，預(yù)計(jì)宏觀政策仍偏于寬松，需求端政策堅(jiān)持房住不炒、延續(xù)因城施策，供給端政策繼續(xù)積極支持，包括：供地增加、土地改革、預(yù)售放寬、限價(jià)放寬等，總體政策將處于穩(wěn)中偏好環(huán)境;2)基本面，公共衛(wèi)生事件下，上半年市場(chǎng)銷售改善持續(xù)超預(yù)期， 6 月主流 50 家房企銷售額絕對(duì)額創(chuàng)歷史新高，需求展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，鑒于公共衛(wèi)生事件影響淡化、流動(dòng)性寬松、行業(yè)低庫(kù)存、供給爬坡等因素，預(yù)計(jì) Q3 銷售將保持 Q2 的市場(chǎng)熱度，低庫(kù)存+銷售回暖將繼續(xù)推動(dòng)投資端數(shù)據(jù)修復(fù)，后續(xù)房地產(chǎn)仍將處于健康穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì);3)公司面， a、地價(jià)/房?jī)r(jià)比改善，融資成本下行，助利潤(rùn)率階段性見(jiàn)底;b、銷售改善超預(yù)期，地方預(yù)售政策放松，助周轉(zhuǎn)效率提升;c、金融去杠桿告一段落，預(yù)計(jì)房企杠桿率后續(xù)或保持平穩(wěn)，因而，公司面三大改善將推動(dòng) ROE 向好。

4 投資建議：Q3推盤(pán)將反季節(jié)走高，料主流房企銷售增長(zhǎng)超20%，重申“推薦”

公共衛(wèi)生事件下，房地產(chǎn)仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的壓艙石，預(yù)計(jì)政策將處于穩(wěn)中偏好狀態(tài)，行業(yè)基本面也正逐步改善，近期美國(guó) Capital 也接連增持房企，預(yù)計(jì)板塊低估值將得到修復(fù)。此外，本次公共衛(wèi)生事件對(duì)物業(yè)管理行業(yè)將是一次行業(yè)價(jià)值的再認(rèn)識(shí)，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入更廣闊、更持續(xù)的黃金發(fā)展階段。我們重申板塊“推薦”評(píng)級(jí)，并優(yōu)選優(yōu)質(zhì)房企和優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，推薦：1)住宅開(kāi)發(fā)：金科股份、世茂集團(tuán)（00813）、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、旭輝控股（00884）、融創(chuàng)中國(guó)（01918）、萬(wàn)科 A、中南建設(shè)、陽(yáng)光城、龍光集團(tuán)（03380）、美的置業(yè)（03990）、中國(guó)奧園（03883），建議關(guān)注：榮盛發(fā)展、招商蛇口、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福;2)物業(yè)管理：招商積余、永升生活服務(wù)（01995）、碧桂園服務(wù)（06098）、新城悅服務(wù)（01755）、保利物業(yè)（06049）、新大正、綠城服務(wù)(02869)，建議關(guān)注：雅生活服務(wù)(03319)、時(shí)代鄰里(09928)、奧園健康(03662);3)商業(yè)地產(chǎn)：龍湖集團(tuán)(00960)、新城控股、大悅城(00207)，建議關(guān)注：華潤(rùn)置地(01109)、寶龍地產(chǎn)(01238);4)物流地產(chǎn)：建議關(guān)注：ESR(01821)、南山控股。

5 風(fēng)險(xiǎn)提示：公共衛(wèi)生事件影響超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊

一、H1銷售回顧：公共衛(wèi)生事件下市場(chǎng)銷售屢超預(yù)期，房企銷售計(jì)劃完成率略超4成

2020H1，公共衛(wèi)生事件之下房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售改善不斷超市場(chǎng)預(yù)期。根據(jù)克而瑞和億翰智庫(kù)的房企銷售數(shù)據(jù)，6月50家主流房企單月銷售金額11,670億元，同比+19%，同比進(jìn)一步超預(yù)期改善，并單月絕對(duì)額創(chuàng)歷史新高;1-6月50家主流房企累計(jì)銷售金額41,118億元，同比-1%，降幅也進(jìn)一步明顯縮窄。其中，50家主流房企單月銷售金額同比由2-5月的分別-35%、-14%、+3%、+17%進(jìn)一步改善為6月的+19%，在公共衛(wèi)生事件之下呈現(xiàn)了明顯的V型反轉(zhuǎn)。

此外，考慮到我們所跟蹤的50家主流房企銷售同比與全國(guó)商品房銷售同比較強(qiáng)相關(guān)性，全國(guó)商品房銷售也呈現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，總體銷售表現(xiàn)超年初預(yù)期市場(chǎng)，房地產(chǎn)逆境堅(jiān)韌更顯價(jià)值。

2020H1，公共衛(wèi)生事件之下18家主流房企銷售計(jì)劃完成率略超4成。針對(duì)于18家主流房企數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，2020年18家主流房企計(jì)劃銷售額平均為3,016億元，同比+8%，并且大部分為公共衛(wèi)生事件之后做出的銷售計(jì)劃，顯示了公共衛(wèi)生事件之下房企銷售計(jì)劃的信心;2020H1，18家主流房企實(shí)現(xiàn)銷售額平均為1,262億元，同比-2%，對(duì)應(yīng)完成年初銷售計(jì)劃的42%，銷售進(jìn)度穩(wěn)步推進(jìn);此外，按完成全年銷售目標(biāo)情況下，2020H2，18家主流房企銷售額任務(wù)平均為1,753億元，同比+17%，表明房企下半年的銷售任務(wù)仍比較重，下半年需要更積極推盤(pán)去化。

值得注意的是，18家主流房企中，2020年銷售計(jì)劃完成率較高、2020H2銷售計(jì)劃同比較低的房企，全年目標(biāo)有望超預(yù)期完成。從銷售完成率的角度來(lái)看，龍光集團(tuán)、陽(yáng)光城、中國(guó)金茂、萬(wàn)科A完成率較高，分別達(dá)52%、45%、51%、49%，全年銷售有望超預(yù)期完成;從2020H2銷售額計(jì)劃同比來(lái)看，新城控股、陽(yáng)光城、金地集團(tuán)計(jì)劃同比較低，分別為同比+3%、-9%、+3%，全年銷售有望超預(yù)期完成。

二、Q3銷售展望：Q3推盤(pán)將反季節(jié)性走高，料主流房企銷售增長(zhǎng)超20%

在此基礎(chǔ)上，我們針對(duì)于10家主流房企(龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)、新城控股、旭輝控股集團(tuán)、陽(yáng)光城、招商蛇口、中國(guó)金茂、中南建設(shè)、金地集團(tuán))的推盤(pán)節(jié)奏以及去化率表現(xiàn)，進(jìn)行進(jìn)一步的深入分析，以期對(duì)于3季度市場(chǎng)銷售情況做一個(gè)大致預(yù)測(cè)判斷。

10家主流房企2020年可售貨值平均達(dá)4,250億元，同比+13%，可售貨值充裕;2020年計(jì)劃銷售額平均為2,745億元，同比+9%，2020H1，實(shí)現(xiàn)銷售額平均達(dá)1,081億元，實(shí)際同比+1%，按全年完成銷售目標(biāo)，對(duì)應(yīng)2020H2計(jì)劃銷售額同比+15%。單季度來(lái)看，10家主流AH房企2020Q1、2020Q2平均銷售金額分別達(dá)331、751億元，分別同比-20%、+14%，銷售持續(xù)修復(fù)。

從去化率的角度來(lái)看，主流10家房企2020年計(jì)劃綜合去化率達(dá)65%，略低于2019年實(shí)際綜合去化率67%;并且我們估算2020H1主流10家房企實(shí)際綜合去化率47%(注：該指標(biāo)為半年度去化率指標(biāo)，不能與全年度去化率指標(biāo)對(duì)比)，其中估算新盤(pán)去化率約65%，估算老盤(pán)去化率約30%。從完成率情況來(lái)看，10家主流房企2020H1推盤(pán)完成率達(dá)35%，銷售完成率達(dá)39%，銷售計(jì)劃完成率高于推盤(pán)計(jì)劃完成率，表明上半年去化情況較好，也表明下半年推盤(pán)量更大。

從推盤(pán)情況來(lái)看，主流10家房企2020H1推盤(pán)貨值平均達(dá)1,068億元，占比全年35.4%，2020Q3、2020Q4推盤(pán)貨值平均達(dá)930、1,021億元，分別占比30.8%、33.8%，2020Q3主流房企推盤(pán)貨值將顯著增加。主流10家房企2020H1可售貨值平均為2,299億元，其中期初滾存平均為1,231億元，2020H1新推貨值平均為1,068億元;2020Q3可售貨值平均為2,162億元，其中期初滾存貨值平均為1,232億元，2020Q3新推貨值平均為930億元，2020Q3可售貨值充沛，有望助力銷售持續(xù)高增。

我們預(yù)計(jì)，2020Q3房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)有望保持熱度，主要源于：1)過(guò)去歷年Q3是推盤(pán)淡季，Q3屬于低基數(shù)區(qū)間，但公共衛(wèi)生事件影響下導(dǎo)致今年Q3將反季節(jié)成為推盤(pán)旺季;2)今年房企為保全年銷售目標(biāo)，目前上半年銷售目標(biāo)完成率僅略超40%，三季度推盤(pán)力度普遍較強(qiáng)，有望推動(dòng)Q3銷售同比高增。

我們針對(duì)10家主流房企進(jìn)行推盤(pán)和去化率的分析預(yù)測(cè)：a)謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)情景下，假設(shè)2020Q3新盤(pán)去化率較2020H1下降5pct、老盤(pán)去化率較2020H1下降10pct，對(duì)應(yīng)10家主流房企2020Q3銷售金額平均同比+17%;b)中性偏樂(lè)觀預(yù)測(cè)情景下，假設(shè)2020Q3新盤(pán)去化率較2020H1持平、老盤(pán)去化率較2020H1下降5pct，對(duì)應(yīng)10家主流房企2020Q3銷售金額同比+32%。

我們認(rèn)為，考慮到20Q3推盤(pán)將反季節(jié)性走高、市場(chǎng)去化率穩(wěn)定略降、房企銷售計(jì)劃完成約束等因素，預(yù)計(jì)主流房企2020Q3銷售金額同比增長(zhǎng)有望超20%。

三、H2行業(yè)觀點(diǎn)：基本面、政策面、公司面穩(wěn)中向好，逆境堅(jiān)韌更顯價(jià)值

1)基本面：銷售改善超預(yù)期，投資數(shù)據(jù)快速修復(fù)，料市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

銷售端，公共衛(wèi)生事件下，上半年市場(chǎng)銷售改善持續(xù)超預(yù)期，目前去化率已恢復(fù)至去年同期水平，需求展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性;結(jié)構(gòu)中，東部和西部5月同比已實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng);鑒于公共衛(wèi)生事件影響淡化、流動(dòng)性寬松、行業(yè)低庫(kù)存、供給爬坡等因素，預(yù)計(jì)Q3市場(chǎng)成交將保持熱度。投資端，低庫(kù)存+銷售回暖推動(dòng)了投資端數(shù)據(jù)快速修復(fù)，5月投資增速繼續(xù)高位運(yùn)行、開(kāi)工同比年內(nèi)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正、前期恢復(fù)相對(duì)滯后的竣工數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)大幅修復(fù)。鑒于行業(yè)超預(yù)期修復(fù)，我們調(diào)整2020年行業(yè)預(yù)測(cè)至：銷售量同比-4.2%，新開(kāi)工同比-2.3%，竣工同比+0.6%(2021年上調(diào)至+15.4%)，投資額同比+4.6%?？偠灾?，我們認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)仍將處于健康穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)，并且仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的壓艙石。

2)政策面：預(yù)計(jì)宏觀政策仍偏寬松，需求端房住不炒，供給端積極支持

公共衛(wèi)生事件影響下，目前三大政策信號(hào)力度加強(qiáng)，并處于前三輪小周期的風(fēng)險(xiǎn)位置，政府逆周期調(diào)控力度進(jìn)一步加碼，預(yù)計(jì)后續(xù)宏觀政策仍將處于偏寬松趨勢(shì)，而房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈占我國(guó)GDP大比重，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)重要性也進(jìn)一步提升。需求端來(lái)看，上半年需求端政策繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒基調(diào)，延續(xù)因城施策思路，預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)性需求端政策進(jìn)一步寬松可能性不大，但地方有限度的需求端支持政策或被允許，此外，后續(xù)戶籍制度放松才是更值得關(guān)注的需求端支持政策;供給端來(lái)看，上半年供給端政策積極推出，考慮到公共衛(wèi)生事件+低庫(kù)存的雙重背景，預(yù)計(jì)積極加庫(kù)存仍是后續(xù)的重點(diǎn)任務(wù)，預(yù)計(jì)后續(xù)供給端的行業(yè)政策仍將積極推出，包括：供地增加、土地改革、預(yù)售放寬、限價(jià)放寬等。

3)公司面：房企周轉(zhuǎn)加速，凈利率階段性見(jiàn)底，三大改善推動(dòng)ROE向好

即使公共衛(wèi)生事件影響下，主流18家房企2020年平均銷售金額計(jì)劃或預(yù)測(cè)增速達(dá)8%、仍相對(duì)積極，預(yù)示行業(yè)集中度將繼續(xù)提升。周轉(zhuǎn)率方面，6月主流50家房企單月銷售金額同比已大幅改善至+19%，連續(xù)4個(gè)月快速回升，表現(xiàn)超預(yù)期，疊加近期地方預(yù)售資金監(jiān)管放松、商品房預(yù)售條件放寬等政策，綜合推動(dòng)房企周轉(zhuǎn)效率改善;利潤(rùn)率方面，由于2019年拿地地價(jià)較低，今年限價(jià)邊際放松，推動(dòng)地價(jià)/房?jī)r(jià)比改善，行業(yè)毛利率降幅趨緩、甚至階段性見(jiàn)底，同時(shí)疊加今年融資成本顯著下行，進(jìn)一步助力銷售凈利率階段性見(jiàn)底，甚至部分優(yōu)質(zhì)房企見(jiàn)底回升;杠桿率方面，金融去杠桿告一段落，預(yù)計(jì)房企杠桿率后續(xù)或保持平穩(wěn)。因而，周轉(zhuǎn)率、凈利率、杠桿率三大指標(biāo)改善推動(dòng)ROE向好。

注：欲知更詳細(xì)我們?nèi)A創(chuàng)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的房地產(chǎn)行業(yè)觀點(diǎn)請(qǐng)參見(jiàn)2020年6月21日發(fā)布的報(bào)告《房地產(chǎn)2020年中期策略：逆境堅(jiān)韌顯價(jià)值，多元花開(kāi)別樣紅》。

四、投資建議：Q3推盤(pán)將反季節(jié)走高，料主流房企銷售增長(zhǎng)超20%，重申“推薦”評(píng)級(jí)

公共衛(wèi)生事件下，房地產(chǎn)仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的壓艙石，預(yù)計(jì)政策將處于穩(wěn)中偏好狀態(tài)，行業(yè)基本面也正逐步改善，近期美國(guó)Capital也接連增持房企，預(yù)計(jì)板塊低估值將得到修復(fù)。此外，本次公共衛(wèi)生事件對(duì)物業(yè)管理行業(yè)將是一次行業(yè)價(jià)值的再認(rèn)識(shí)，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入更廣闊、更持續(xù)的黃金發(fā)展階段。我們重申板塊“推薦”評(píng)級(jí)，并優(yōu)選優(yōu)質(zhì)房企和優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，推薦：1)住宅開(kāi)發(fā)：金科股份、世茂集團(tuán)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、旭輝控股、融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科A、中南建設(shè)、陽(yáng)光城、龍光集團(tuán)、美的置業(yè)、中國(guó)奧園，建議關(guān)注：榮盛發(fā)展、招商蛇口、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福;2)物業(yè)管理：招商積余、永升生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、保利物業(yè)、新大正、綠城服務(wù)，建議關(guān)注：雅生活服務(wù)、時(shí)代鄰里、奧園健康;3)商業(yè)地產(chǎn)：龍湖集團(tuán)、新城控股、大悅城，建議關(guān)注：華潤(rùn)置地、寶龍地產(chǎn);4)物流地產(chǎn)：建議關(guān)注：ESR、南山控股。

五、風(fēng)險(xiǎn)提示：

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量超預(yù)期下行以及公共衛(wèi)生事件影響超預(yù)期

（編輯：張金亮）