安信國際：私有化金茂酒店(06139)，看好中國金茂(00817)中長期發(fā)展

本文來源“安信國際研報”。

中國金茂(00817)建議將其子公司金茂酒店私有化，提出的私有化價格為4.8港元，較停牌前收市價3.68元，溢價約30%。私人化要約所需現(xiàn)金總額約為30億元(人民幣?下同，特別指明除外)。金茂酒店(06139)自交投及估值處于較低水平，公司認(rèn)為未來難以此作融資平臺，故提出私有化建議。私有化將可解除商業(yè)信托對酒店資產(chǎn)的鎖定。我們認(rèn)為有關(guān)的酒店資產(chǎn)若以抵押貸款作融資，其融資成本將低于金茂酒店平均之收益率。雖然私有化會提高金茂凈杠桿比率約6個百分點至85%，但仍在合理水平，加上公司龐大的土儲規(guī)模和央企背景，我們對仍然看好金茂的中長期發(fā)展，維持目標(biāo)價每股7.5港元，及“買入”評級。

內(nèi)容摘要

金茂酒店私有化金茂與子公司金茂酒店發(fā)出聯(lián)合公告，金茂建議將金茂酒店私有化。金茂酒店于2014年由金茂分拆出來，以商業(yè)信托形式(一種類REIT的結(jié)構(gòu)投資)上市，并持有及營運八個酒店物業(yè)，其中包括綜合體上海金茂大廈：集寫字樓、購物中心及酒店于一身。截至金茂酒店停牌前，金茂持有其66.77%股權(quán)。金茂提出的私有化價格為4.8港元，較停牌前收市價3.68元，溢價約30%。私人化要約所需現(xiàn)金總額約為30億元(或32億港元)。

配合資產(chǎn)組合調(diào)整金茂酒店自上市后，其交投一直處于較低水平，平均日交易額約240萬港元。估值亦偏低，過去6年平均收益率約7.5%，高于其他在港上市REIT的平均值。金茂認(rèn)為未來難以利用金茂酒店這平臺從公開股票市場籌措到資金，不再能為集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展提供資金來源。加上在衛(wèi)生事件爆發(fā)下，酒店業(yè)的經(jīng)營環(huán)境變差，復(fù)蘇存在不確定性，故此提出私有化建議。私有化將可解除商業(yè)信托對酒店資產(chǎn)的鎖定，意味金茂可利用有關(guān)的酒店資產(chǎn)作境內(nèi)的抵押貸款，估計融資成本將低于金茂酒店的收益率。2019年金茂平均融資成本約4.9%。

銷售增長保持較高水平五月房地產(chǎn)銷售全面恢復(fù)，百強房企單月總銷售額約10,900億元、同比及環(huán)比分別上升12.2%及21.3%。金茂5月銷售約201億元，同比上升約51%，屬行業(yè)較快水平。公司首五個月累積銷售約652億元，按其銷售進(jìn)度，上半年有望完成全年2000億元銷售目標(biāo)之40%。我們估算金茂截至2019年底土儲可銷貨值約11,600億元，足夠支持其完成2021及22年實現(xiàn)2500億元及3000 億元之銷售目標(biāo)。

重申“買入”評級金茂截至去年底的凈杠桿比率約79%，私有化會使用約30億元現(xiàn)金，同時減低18億元的少數(shù)股東權(quán)益。調(diào)整后的凈杠桿比率約85%，略高至同業(yè)平均水平。然而考慮到金茂央企之背景，加上其龐大的土儲規(guī)模(70%位處于一、二線城市)、已鎖定的城市運營資源(未確權(quán)之總規(guī)模約4300萬平米)、「兩化合并」后來自中國化工集團(tuán)的土地資源，我們對仍然看好金茂的中長期發(fā)展。我們根據(jù)最新的財務(wù)及營運情況，輕微調(diào)低了對金茂2020-22年核心凈利0.9%/5%/4%，但維持目標(biāo)價每股7.5港元，并重申“買入”評級。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策、毛利率下降。（編輯：劉瑞）