興證地產(chǎn)：5月核心城市新房、二手房及租金持續(xù)較強(qiáng)復(fù)蘇，看好房地產(chǎn)大周期

本文來源于“ YCMProperty”微信公眾號，作者為興證地產(chǎn)閻常銘。

投資要點(diǎn)

5月新房銷售持續(xù)恢復(fù)。我們統(tǒng)計(jì)的43個城市，5月新房成交面積同比+7%，環(huán)比+24%，年初以來同比-18%。分結(jié)構(gòu)來看，一線同比-4%，環(huán)比+23%，年初以來同比-26%;二線同比+7%，環(huán)比+20%，年初以來同比-13%;三四線同比+8%，環(huán)比+28%，年初以來同比-21%。

5月二手房成交持續(xù)較強(qiáng)復(fù)蘇。我們統(tǒng)計(jì)的10個城市，5月二手房成交套數(shù)同比-7%，環(huán)比+7%，年初以來累計(jì)同比-20%。其中一線城市5月同比+14%，環(huán)比 +11%，累計(jì)同比-11%;二線城市5月同比-22%，環(huán)比+2%，累計(jì)同比-28%。

5月核心10城新房+二手房成交持續(xù)復(fù)蘇。5月10城新房+二手房成交套數(shù)合計(jì)值同比+0%，環(huán)比+7%，年初以來累計(jì)同比-19%。其中，一線城市5月同比+7%(前值-9%)，5月環(huán)比+13%(前值+43%)，今年以來累計(jì)同比累計(jì)同比-17%(前值-24%);二線城市5月同比-4%(前值-16%)，5月環(huán)比+7%(前值+30%)，今年以來累計(jì)同比-19%(前值-24%)。

1，新房成交情況：

我們統(tǒng)計(jì)的43個城市，5月新房成交面積同比+7%，環(huán)比+24%，年初以來同比-18%。分結(jié)構(gòu)來看，一線同比-4%，環(huán)比+23%，年初以來同比-26%;二線同比+7%，環(huán)比+20%，年初以來同比-13%;三四線同比+8%，環(huán)比+28%，年初以來同比-21%。

具體城市來看：一線城市中，北京5月同比+8%，環(huán)比+53%，累計(jì)同比-30%;深圳同比-32%，環(huán)比-9%，累計(jì)同比0%;上海同比-3%，環(huán)比+23%，累計(jì)同比-29%;廣州同比0%，環(huán)比+18%，累計(jì)同比-27%。二線城市中，杭州同比+10%，環(huán)比-7%，累計(jì)同比+8%;南京同比+85%，環(huán)比+31%，累計(jì)同比+28%;成都同比+34%，環(huán)比+5%，累計(jì)同比+1%;蘇州同比+22%，環(huán)比+64%，累計(jì)同比-9%;青島同比+1%，環(huán)比-11%，累計(jì)同比-2%;濟(jì)南同比+41%，環(huán)比+26%，累計(jì)同比-9%。

2，二手房成交情況：

我們統(tǒng)計(jì)的10個城市，5月二手房成交套數(shù)同比-7%，環(huán)比同比+7%，年初以來累計(jì)同比-20%。其中一線城市5月同比+14%，環(huán)比 +11%，累計(jì)同比-11%;二線城市5月同比-22%，環(huán)比+2%，累計(jì)同比-28%。

成交價(jià)格：5月環(huán)比上漲1.9%，較年初上漲3.7%;其中一線環(huán)比+3%，較年初+7.2%;二線環(huán)比+0.8%，較年初+1.1%。

價(jià)格調(diào)漲占比：5月10城5月價(jià)格調(diào)漲占比25%，較上月下降2個百分點(diǎn)，較年初提升2個百分點(diǎn);一線城市5月價(jià)格調(diào)漲占比為34%，較上月下降2個百分點(diǎn)，較年初提升5個百分點(diǎn);二線城市5月價(jià)格調(diào)漲占比21%，較上月下降2個百分點(diǎn)，較年初提升1個百分點(diǎn)。

新增客源量(含電話咨詢)：環(huán)比+22%，同比+105%，累計(jì)同比+87%。其中，一線城市，環(huán)比+26%，同比+142%，累計(jì)同比+65%;二線城市環(huán)比+18%，同比+76%，累計(jì)同比+109%。

具體城市來看：

(1)北京：

二手房成交套數(shù)：5月當(dāng)月同比+17%，環(huán)比+23%，1-5月累計(jì)同比-16%。

成交價(jià)格, 年初至今+6%，5月環(huán)比+8%，自高點(diǎn)回撤-7%。

價(jià)格調(diào)漲占比，本月為19%，較年初+6個百分點(diǎn)。

新增客源量，當(dāng)月同比+155%，環(huán)比+37%，累計(jì)同比+54%。

每平米租金，同比-2%，租金回報(bào)率約1.6%。

(2)上海：

二手房成交套數(shù), 5月當(dāng)月同比+11%，環(huán)比+5%，1-5月累計(jì)同比-19%。

成交價(jià)格, 較年初+2%，5月環(huán)比+1%，自高點(diǎn)回撤-11%。

價(jià)格調(diào)漲占比，本月為31%，較年初+7個百分點(diǎn)。

新增客源量，當(dāng)月同比+132%，環(huán)比+16%，累計(jì)同比+81%。

每平米租金，同比+2%，租金回報(bào)率約1.8%。

(3)深圳：

二手房成交套數(shù), 1-5月累計(jì)同比+32%，5月當(dāng)月同比+16%，環(huán)比+11%。

成交價(jià)格, 年初至今0%，5月環(huán)比-2%。

價(jià)格調(diào)漲占比，本月為52%，較年初-9個百分點(diǎn)。

新增客源量，當(dāng)月同比+136%，環(huán)比+24%，累計(jì)同比+57%。

每平米租金，同比+6%，租金回報(bào)率約1.5%。

(4)其他城市：

二手房成交套數(shù)：杭州5月二手房成交套數(shù)同比+14%，環(huán)比-3%;累計(jì)同比-9%;南京同比+40%，環(huán)比+8%，累計(jì)同比+23%;蘇州同比-60%，環(huán)比-2%，累計(jì)同比-52%;成都同比-62%，環(huán)比-8%，累計(jì)同比-60%;青島同比+9%，環(huán)比+5%，累計(jì)同比-3%;廈門同比-31%，環(huán)比-2%，累計(jì)同比-41%;佛山同比-7%，環(huán)比+35%，累計(jì)同比-33%;無錫同比-6%，環(huán)比-10%，累計(jì)同比-2%。

3，租金

各城市租金有所回升，出租率相對較低。一線城市整體租金略有上升，5月環(huán)比正增長，但7日出租率相對去年仍處低位。二線城市每平米租金也有所增長，較上月平均上升+2%，房源7日出租率則相對較低，較上月平均下降4個百分點(diǎn)。

投資建議：看好房地產(chǎn)大周期，也看好三四線預(yù)期差，布局三四線相關(guān)標(biāo)的受益，持續(xù)推薦萬科A、保利地產(chǎn)、金科股份、中南建設(shè)、招商積余、南都物業(yè)、藍(lán)光發(fā)展等。同時認(rèn)為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)標(biāo)的也將受益。

風(fēng)險(xiǎn)提示：大幅度收緊消費(fèi)貸、按揭等居民杠桿。

報(bào)告正文

1、一二線城市逐步回暖

5月新房銷售持續(xù)恢復(fù)。我們統(tǒng)計(jì)的43個城市，5月新房成交面積同比+7%，環(huán)比+24%，年初以來同比-18%;。分結(jié)構(gòu)來看，一線同比-4%，環(huán)比+23%，年初以來同比-26%;二線同比+7%，環(huán)比+20%，年初以來同比-13%;三四線同比+8%，環(huán)比+28%，年初以來同比-21%。

5月二手房成交持續(xù)較強(qiáng)復(fù)蘇。我們統(tǒng)計(jì)的10個城市，5月二手房成交套數(shù)同比-7%，環(huán)比同比+7%，年初以來累計(jì)同比-20%。其中一線城市5月同比+14%，環(huán)比 +11%，累計(jì)同比-11%;二線城市5月同比-22%，環(huán)比+2%，累計(jì)同比-28%。

5月核心10城新房+二手房成交持續(xù)復(fù)蘇。5月10城新房+二手房成交套數(shù)合計(jì)值同比+0%，環(huán)比+7%，年初以來累計(jì)同比-19%。其中，一線城市5月同比+7%(前值-9%)，5月環(huán)比+13%(前值+43%)，今年以來累計(jì)同比累計(jì)同比-17%(前值-24%);二線城市5月同比-4%(前值-16%)，5月環(huán)比+7%(前值+30%)，今年以來累計(jì)同比-19%(前值-24%)。

1.1、北京二手房市場

(1)二手房成交套數(shù)1-5月累計(jì)同比-16%，5月當(dāng)月同比+17%，環(huán)比+23%。

(2)成交價(jià)格，較年初+6%，5月環(huán)比+8%，同比0%，自高點(diǎn)回撤-7%。

(3)價(jià)格調(diào)漲占比，本月為19%，較年初+6個百分點(diǎn)。

1.2、上海二手房市場

(1)二手房成交套數(shù)，1-5月累計(jì)同比-19%，5月當(dāng)月同比+11%，環(huán)比+5%。

(2)成交價(jià)格，較年初+2%，5月環(huán)比+1%，自高點(diǎn)回撤-11%。

(3)價(jià)格調(diào)漲占比，本月為31%，較年初+7個百分點(diǎn)。

1.3、深圳二手房市場

(1)二手房成交套數(shù)，1-5月累計(jì)同比+32%，5月當(dāng)月同比+16%，環(huán)比+11%。

(2)成交價(jià)格，較年初+0%，5月環(huán)比-2%，自高點(diǎn)回撤-2%。

(3)價(jià)格調(diào)漲占比，本月為52%，較年初個-9百分點(diǎn)。

2、各城市租金有所回升，出租率仍然較低

各城市租金有所回升，出租率相對較低。一線城市整體租金略有上升，5月環(huán)比正增長，但7日出租率相對去年仍處低位。二線城市每平米租金也有所增長，較上月平均上升+2%，房源7日出租率則相對較低，較上月平均下降4個百分點(diǎn)。

投資建議：看好房地產(chǎn)大周期，也看好三四線預(yù)期差，布局三四線相關(guān)標(biāo)的受益，持續(xù)推薦萬科A、保利地產(chǎn)、金科股份、中南建設(shè)、招商積余、南都物業(yè)、藍(lán)光發(fā)展等。同時認(rèn)為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)標(biāo)的也將受益。

風(fēng)險(xiǎn)提示：大幅度收緊消費(fèi)貸、按揭等居民杠桿。

（編輯：張展雄）