勝利證券：銀城生活服務(wù)(01922)未來有較為可觀的增長空間 予“買入”評級

智通財經(jīng)APP獲悉，勝利證券發(fā)布報告稱，銀城生活服務(wù)(01922)未來有較為可觀的增長空間及當前遠低于同業(yè)的估值水平，公司性價比較高。勝利證券預計2020-2021年公司的歸母凈利潤分別為70.6百萬及97.8百萬元，當前股價對應(yīng)PE分別為6.55/4.73倍，給予“買入”評級。

銀城生活服務(wù)有限公司是內(nèi)地一家著名的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，擁有逾20年行業(yè)經(jīng)驗，提供多元化的物業(yè)管理服務(wù)及生活社區(qū)增值服務(wù)。公司通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，由南京當?shù)氐奈飿I(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商蛻變成為南京及江蘇省首屈一指的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商之一。根據(jù)獨立第三方報告，于2018年，公司按收益計在南京及江蘇省的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商中分別排名第一及第五，并于2019年中國物業(yè)百強企業(yè)中名列第34位。

銀城生活服務(wù)的業(yè)務(wù)涵蓋多種物業(yè)，包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，例如醫(yī)院、政府設(shè)施、金融機構(gòu)、物業(yè)銷售場地、公園、高速公路服務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、混合用途物業(yè)、學校及辦公大樓。于2019年12月31日，公司的業(yè)務(wù)涵蓋內(nèi)地15個城市，包括江蘇省的10個城市以及長江三角洲地區(qū)大都市中其他省份的5個城市，在管建筑面積約達26.1百萬平方米。公司管理239項物業(yè)，包括116項住宅物業(yè)及123項非住宅物業(yè)，服務(wù)超過140000戶家庭。

勝利證券認為，銀城生活服務(wù)增長態(tài)勢十分強勁，收入與純利顯著提升。2019年，公司全年收益為約人民幣695.8百萬元，同比增加約48.8%。2019年年內(nèi)溢利為約人民幣33.2百萬元，同比增加約22.5%。若剔除上市開支，公司凈利潤會出現(xiàn)50%以上的升幅。2019年公司核心純利(即未扣除本公司于2019年11月6日于聯(lián)交所上市有關(guān)的上市開支)為約人民幣45.7百萬元，較2018年增加約68.6%，于2019年的核心純利率為約6.6%，較2018年上升約0.8個百分點。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面，截至2019年12月31日，公司物業(yè)管理服務(wù)的合約建筑面積約為30.8百萬平方米，同比增加約38.1%。物業(yè)管理服務(wù)的在管建筑面積約為26.1百萬平方米，同比增加約68.4%，這顯示出公司物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴張。勝利證券分析認為，充足的合約面積為公司未來兩年的業(yè)績增長提供了穩(wěn)健保證。

生活社區(qū)增值服務(wù)方面，勝利證券指出，公司的社區(qū)增值服務(wù)更趨多元化以增加收入來源。截至2019年12月31日，多元化的生活社區(qū)增值服務(wù)涵蓋113項住宅物業(yè)及8項混合用途非住宅物業(yè)。公司通過“生活+”社交媒體賬戶將業(yè)主和住戶連結(jié)至各服務(wù)供應(yīng)商，這不但為客戶的日常生活所需提供便利，增強客戶黏度，也有效增加集團作為渠道供應(yīng)商的收入。在2020年1月，公司還成立了一家合營公司提供專業(yè)家庭裝修、家居翻新服務(wù)，持續(xù)拓展社區(qū)增值服務(wù)。

銀城生活服務(wù)是南京排名第一、江蘇省排名前五的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，公司業(yè)務(wù)所在城市包括南京、無錫、蘇州、杭州、鎮(zhèn)江等的人均可支配年收入更比全國水平高出超過一萬元人民幣。盡管公司為南京物業(yè)管理行業(yè)的龍頭企業(yè)，但由于市場分散程度高，公司在南京的市場占有率不足10%，仍有非常大的增長空間。此外，長江三角洲較低層級城市仍有龐大的發(fā)展?jié)摿?，有利于物業(yè)管理服務(wù)公司擴展地域覆蓋范圍。銀城生活服務(wù)于2019年新拓展了徐州、泰州、南通、滁州、馬鞍山等城市。勝利證券認為，公司以南京為核心，深耕長三角強二線城市，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/strong>

2019年，銀城生活服務(wù)的非住宅物業(yè)的平均毛利率高達14.3%，共獲得39個非住宅物業(yè)項目，來自非住宅項目的收入占物業(yè)管理服務(wù)總收入的比例增加至37.8%。因此，勝利證券指出，銀城生活服務(wù)非住宅物業(yè)有較高毛利率，發(fā)展迅速，在物管總收入占比提升。

此外，勝利證券更指出，公司經(jīng)過多年的運營，已經(jīng)成功建立起從第三方房地產(chǎn)開發(fā)商獲取物管項目的獨立運營模式。勝利證券認為，在房地產(chǎn)步入存量市場的背景下，銀城生活服務(wù)獨立于控股股東的運營模式更能適應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)的變化，更適合時代的發(fā)展。2019年，公司從獨立第三方發(fā)展商獲得的在管面積同比增長74.7%到20666千平方米，公司從關(guān)聯(lián)方獲得的在管面積同比增長48.8%到5411千平方米。獨立第三方發(fā)展商提供的在管面積占比提升至79%。同時，公司也擁有很高的客戶滿意度和續(xù)約率。根據(jù)獨立第三方報告，公司的客戶滿意度于2019年為84%，超過行業(yè)平均水平11個百分點。2019年客戶續(xù)約率超過90%。