中小房企不乏追趕者，大發(fā)地產(chǎn)(06111)銷售額三年復(fù)合增長率126%

都說2019年中小房企很難過，大量房企破產(chǎn)的消息不絕于耳，原本排名前200的銀億股份也“不幸”進入破產(chǎn)名單。但如果回頭看近期公布的2019年業(yè)績，有部分中小房企在嚴峻的市場環(huán)境下依然取得不錯的成績，大發(fā)地產(chǎn)(06111)就是其中一個例子。

智通財經(jīng)APP了解到，2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，下降0.1%;商品房銷售額159725億元，增長6.5%。同期，大發(fā)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約210.17億元人民幣(單位下同)，同比增長67.8%，超出公司的預(yù)期，遠高于行業(yè)增速，主要由于公司一直深耕長三角地區(qū)，累計可銷售建筑面積增加。

具體而言，得益于此前的布局，大發(fā)地產(chǎn)2019年新增合肥、徐州、嘉興、重慶、成都等10個城市的合約銷售，而2018年公司的銷售項目主要分布在溫州、寧波、上海等9個城市，項目范圍大幅擴張，降低了公司過于依賴某個地區(qū)的風險，也反映了上市以來公司迅猛增長的態(tài)勢。

銷售額逆勢高增長，確認收益釋放空間大

大發(fā)地產(chǎn)1996年起家于溫州，2001年擴張至上海，并將總部設(shè)立在上海，后來又先后進入南京、寧波、舟山、蕪湖、安慶等長三角地區(qū)的城市，2018年10月登陸港股市場。2017-2019年，大發(fā)地產(chǎn)銷售規(guī)模實現(xiàn)從41億至210億的跨越，三年復(fù)合增長率達到126%，在房地產(chǎn)密集調(diào)控的背景下逆勢實現(xiàn)了驚人的高增長。

2019年在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，大發(fā)地產(chǎn)和多數(shù)上市房企一樣，合同銷售金額增長主要由于量的增長帶動，期內(nèi)，公司合同建筑面積約為155.11萬平方米，同比勁升97.4%。

但已確認銷售物業(yè)收益的情況略有不同。2019年大發(fā)地產(chǎn)收益約為73.98億元，同比增長約24.4%，母公司擁有人應(yīng)占利潤5.16億元，同比增長8.18%。收益增長并非由于已竣工及交付的建筑建筑面積增加，而主要歸因于確認平均售價由2018年的12690元增加至16049元，同比增幅達到26.5%，而已竣工及交付的建筑建筑面積同比微降1.9%。

從2019年的合約銷售及已竣工持作銷售的物業(yè)來看，公司未來幾年的收入仍有較大的釋放潛力。截至2019年末，大發(fā)地產(chǎn)已竣工持作銷售物業(yè)的金額約為28.64億元，同比增加約161.8%，這些物業(yè)項目預(yù)計在未來幾年交付及確認為收益。

管理層在業(yè)績會上透露，目前的全年可售貨值達到430億元，2020年去化率設(shè)定在65%，銷售目標保持在15%以上的增長。放在整個行業(yè)來看，受市場下行和疫情的不確定性影響，很多房企在設(shè)定目標時都比往年明顯謹慎，銷售目標增速多數(shù)降至10%、5%以內(nèi)，這意味著大發(fā)地產(chǎn)仍將繼續(xù)維持高于行業(yè)的增速。

大發(fā)地產(chǎn)一直強調(diào)高周轉(zhuǎn)，以實現(xiàn)銷售規(guī)模和利潤的均衡增長。在業(yè)績會上，董事會主席葛一暘表示，大發(fā)地產(chǎn)將維持5-6個月拿地開盤、8-9個月基本實現(xiàn)現(xiàn)金流回正的快周轉(zhuǎn)運營模式。

聚焦長三角，圍繞“1+5+X”布局

土儲方面，2019年，公司繼續(xù)圍繞“1+5+X”戰(zhàn)略布局，深耕長三角核心區(qū)域的同時，輻射到成渝、西部、中部、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)5個城市群，并戰(zhàn)略性關(guān)注其他重點城市。

2019年，大發(fā)地產(chǎn)新增土地25塊，估計總規(guī)劃建筑面積約270萬平方米，平均地價約為5349元/平方米，新進入杭州、鄭州、金華、南昌、太倉、泰安、江門、桐鄉(xiāng)、西寧等城市。

于2019年末，土儲總規(guī)劃建筑面積約500萬平方米，平均地價約為4460元/平方米，共計69個項目，分布在29座城市。公司稱，現(xiàn)有土儲可供未來兩年以上的發(fā)展需求。

在目前的土儲結(jié)構(gòu)中，約88%的貨值位于長三角地區(qū)，大部分集中在擁有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)城市，公司土地成本合理，有利于助推后續(xù)的盈利增長。

擴張模式上，大發(fā)地產(chǎn)從2018年中期開始采用合作的方式，先后與弘陽、融信、陽光城等地產(chǎn)開發(fā)商成立合聯(lián)營公司，從而提高資金的運用效率，分散財務(wù)風險。

對于2020年，大發(fā)地產(chǎn)稱拿地預(yù)算將控制在銷售回款的50%，今年的拿地金額估計在70億元左右。

現(xiàn)金倍增，凈負債率大幅下降

進入“白銀時代”，大部分房企都已不再將追求規(guī)模放在第一位，而更注重安全和利潤，“穩(wěn)財務(wù)、降杠桿”自然也成為大發(fā)地產(chǎn)上市后的重要任務(wù)。通過提升回款效率、引入合作方，及嚴格控制投資與回款比例，大發(fā)地產(chǎn)2019年現(xiàn)金和債務(wù)狀況大幅改善。

財報顯示，截至2019年12月31日，公司貨幣資金(包括受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款)總額約為46.94億元，同比增加約116.9%。凈負債比率從2018年末的107.2%大幅下降29.4個百分點，至77.8%，落于合理區(qū)間內(nèi)。

在其債務(wù)結(jié)構(gòu)中，高成本的信托及資管借款占比21%，較2018年大幅下降34個百分點，通過多樣化的融資渠道，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

2019年上半年，大發(fā)地產(chǎn)獲標普及穆迪分別首予發(fā)行人評級“B”級及“B2”級，評級展望為“穩(wěn)定”。此外，大發(fā)地產(chǎn)還獲納入MSCI明晟中國小型指數(shù)成份股，反映公司的財務(wù)表現(xiàn)和業(yè)務(wù)發(fā)展前景獲得資本市場認可。

上市一年多，大發(fā)地產(chǎn)在保持增長的同時，將財務(wù)調(diào)整到了穩(wěn)健的狀態(tài)，今年的地產(chǎn)行業(yè)或許比往年更難熬，但大發(fā)地產(chǎn)也比以往更有穩(wěn)健前行的信心。