利潤(rùn)再創(chuàng)歷史新高，禹洲地產(chǎn)(01628)2019年派息率超過(guò)46%

如果不出意外，2020年將是禹洲地產(chǎn)(01628)的千億之行元年。在此之前，這家從廈門(mén)起家的房企持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷售規(guī)模從2015的140億元擴(kuò)大到2019年的751億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到52%，期間，營(yíng)運(yùn)能力、資本結(jié)構(gòu)及土儲(chǔ)經(jīng)過(guò)不斷提升和完善，為公司實(shí)現(xiàn)千億跨越打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3月31日，禹洲地產(chǎn)公布2019年業(yè)績(jī)，合約銷售同比上升34.13%至751.15億元人民幣(單位下同)，超額完成年初定下的670億元銷售目標(biāo)，并創(chuàng)歷史新高。銷售額的增長(zhǎng)主要由合約銷售面積增長(zhǎng)推動(dòng)，期內(nèi)合約銷售面積為497.12萬(wàn)平方米，同比上升34.26%，合約銷售均價(jià)為每平方米15,110元，與2018年基本持平。

在房地產(chǎn)政策整體偏緊的背景下，房企增速普遍放緩，2019年全國(guó)商品房銷售額同比僅增6.5%，禹洲地產(chǎn)仍能保持30%以上的增長(zhǎng)實(shí)屬不易。

據(jù)了解，增速領(lǐng)先行業(yè)，得益于其在一、二線城市持續(xù)深耕的前瞻性布局。禹洲地產(chǎn)1994年創(chuàng)立于廈門(mén)，之后迅速擴(kuò)展到福州、泉州等，成為海西區(qū)龍頭房企，隨后相繼將觸角延伸至長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)、華中區(qū)、西南區(qū)及粵港澳港大灣區(qū)等區(qū)域。

目前長(zhǎng)三角是禹洲地產(chǎn)合約銷售貢獻(xiàn)的主要區(qū)域，2019年貢獻(xiàn)合約金額487.73億元，占合約銷售總額的64.93%，其中以蘇州、合肥、南京、上海及杭州等城市為主力。增長(zhǎng)最強(qiáng)勁的是蘇州，短短三年內(nèi)，合約銷售金額從0升至155.8億，成為集團(tuán)首個(gè)百億銷售量級(jí)的城市公司，貢獻(xiàn)約20.74%的銷售額。

上市10周年，派息率創(chuàng)新高

在這份財(cái)報(bào)中，最亮眼的地方莫過(guò)于禹洲地產(chǎn)豪放的派息。據(jù)了解，自2009上市以來(lái)，公司一直積極回饋股東，其“高派息”的標(biāo)簽在地產(chǎn)界赫赫有名。數(shù)據(jù)顯示，近6年來(lái)公司每年派息比率不低于30%，被投資者歸類為高息股。作為恒生中國(guó)高股息率指數(shù)的50只成分股之一，禹洲地產(chǎn)的比重約3.09%。

2019年恰好是禹洲地產(chǎn)上市10周年，董事會(huì)建議派年度第二次中期股息每股21港仙及公司上市10周年第二次特別中期股息每股4港仙，加上中期股息每股15港仙，禹洲地產(chǎn)2019年股息合計(jì)每股40港仙，派息總額18.21億元人民幣，派息率達(dá)46%，創(chuàng)下歷史新高。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：wind股票)

根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》此前的統(tǒng)計(jì)，2017年禹洲在銷售50強(qiáng)房企現(xiàn)金分紅榜中排名第7位，股息率5.66%。2018年禹洲全年派息每股31.5港仙，股息率增至6.97%，在銷售50強(qiáng)房企現(xiàn)金分紅榜中排名上升至第4位，現(xiàn)金分紅力度遠(yuǎn)超部分TOP10級(jí)內(nèi)房股企業(yè)。

合約銷售及土儲(chǔ)助力未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

財(cái)報(bào)顯示，2019年禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入達(dá)約232.41億元。其中，物業(yè)銷售收入為224.7億元占比96.68%。毛利率為26.21%。年度利潤(rùn)同比上升6.46%至39.67億元，創(chuàng)歷史新高。

期內(nèi)，銷售及營(yíng)銷成本、行政開(kāi)支分別同比有所增長(zhǎng)。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，這兩項(xiàng)費(fèi)用增長(zhǎng)主要是因?yàn)橛碇薜禺a(chǎn)開(kāi)始建立自銷團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)分銷代理與自銷雙模式并行，前期籌備費(fèi)用支出較大，以及業(yè)務(wù)擴(kuò)張，員工人數(shù)增加，優(yōu)化員工薪酬結(jié)構(gòu)和待遇導(dǎo)致，屬于犧牲短期利益以換長(zhǎng)期高質(zhì)量增長(zhǎng)。

房企的收入存在時(shí)間上的錯(cuò)配，當(dāng)期的物業(yè)銷售收入為過(guò)往合約銷售在當(dāng)年確認(rèn)的金額。智通財(cái)經(jīng)APP注意到，2015年-2019年，禹洲地產(chǎn)合約銷售分別為140.18億元、232.06億元、403.06億元、560.03億元、751.15億元，每年均保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，另外，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2015-2018年其權(quán)益銷售額亦逐年穩(wěn)步上升，且近幾年的合約銷售增速高于收入增速。

因此，禹洲地產(chǎn)2019年的收入下降，或許與部分物業(yè)延遲交付和確認(rèn)有關(guān)，并不能真實(shí)反映公司業(yè)績(jī)倒退。假設(shè)2020年達(dá)成千億目標(biāo)，按1000億元算，銷售額同比增速為33.13%，增長(zhǎng)勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，相當(dāng)于鎖定了未來(lái)幾年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

2019年，禹洲地產(chǎn)交付的物業(yè)總建筑面積約為180.83萬(wàn)平方米，同比上升17.7%，增速較過(guò)去兩年明顯加快，交付及確認(rèn)銷售的物業(yè)平均銷售價(jià)格為每平方米12,426元。

物業(yè)銷售確認(rèn)收入依然主要來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)域，貢獻(xiàn)確認(rèn)金額的65.47%，隨后依次分別是海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、西南區(qū)域及粵港澳大灣區(qū)，分別貢獻(xiàn)確認(rèn)金額的26.46%、6.65%、1.02%及0.4%。與2018年相比，確認(rèn)收入的區(qū)域分布更加均衡，其中長(zhǎng)三角地區(qū)確認(rèn)收入比例明顯下降，而海西經(jīng)濟(jì)區(qū)大幅上升。公司表示，隨著未來(lái)區(qū)域深耕戰(zhàn)略進(jìn)一步推進(jìn)，相信未來(lái)收入來(lái)源城市將更加多元化，為集團(tuán)帶來(lái)更豐厚的銷售確認(rèn)收入。

在享受各種政策利好的大灣區(qū)，禹洲地產(chǎn)目前的銷售占比雖然較低，但鑒于近幾年在該區(qū)域的大力布局，預(yù)計(jì)未來(lái)貢獻(xiàn)比重有望逐年提升。2019年，禹洲地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)招拍掛及收并購(gòu)的方式，斬獲35幅地塊，其中公司4幅位于佛山，預(yù)計(jì)總建筑面積為52.2萬(wàn)平方米，占去年總拿地面積的11.3%。截至2019年末，禹洲地產(chǎn)在大灣區(qū)可供銷售的土儲(chǔ)面積為125.1萬(wàn)平方米，占比6.2%。

截至2019年12月31日，禹洲地產(chǎn)土儲(chǔ)總可供銷售建筑面積約2,012萬(wàn)平方米，156個(gè)項(xiàng)目，分別分布在六大都市圈共33個(gè)城市，平均樓面成本約為每平方米6,074元。公司表示，相信現(xiàn)有土儲(chǔ)足夠未來(lái)三至四年的發(fā)展需求。

凈負(fù)債率下降，現(xiàn)金充裕

過(guò)去一年，市場(chǎng)環(huán)境下行，二季度開(kāi)始資金壓力加大，禹洲地產(chǎn)通過(guò)多次發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)、公司債券，以及回購(gòu)置換舊債等方式，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)同時(shí)降低融資成本。

截止2019年末，禹洲地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行結(jié)余(包含受限制現(xiàn)金)為355.11億元，同比上升21.28%。凈資產(chǎn)負(fù)債比率65.64%，同比下降1.33個(gè)百分點(diǎn)，較2019年中期下降7.06個(gè)百分點(diǎn)，落在60%-80%的行業(yè)最優(yōu)區(qū)間。平均借貸成本為年利率7.12%，較2019年中下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。2019年平均債務(wù)年限較2018年的2.75年拉長(zhǎng)至3.45。平均一年內(nèi)到期的債務(wù)為152.72億，占比總債務(wù)比例為28.09%，現(xiàn)金短債比為2.33倍，能與龍頭房企比肩，反映公司現(xiàn)金狀況良好，短期內(nèi)償債壓力較小，這或許也是禹洲地產(chǎn)高派息的底氣。

禹洲地產(chǎn)業(yè)績(jī)公布后，花旗發(fā)表研報(bào)指出，禹洲地產(chǎn)去化率只需要達(dá)到55%，便可以完成2020年1000億元的合約銷售目標(biāo)，公司過(guò)去數(shù)年合約銷售規(guī)模的快速增長(zhǎng)將開(kāi)始體現(xiàn)在收入的可持續(xù)性上。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2020-2022年禹洲地產(chǎn)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率有望達(dá)到20%的水平，未來(lái)盈利能力不斷釋放，值得期待，重申“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，給予目標(biāo)價(jià)4.75港元。