建銀國(guó)際：正榮地產(chǎn)(06158)持續(xù)運(yùn)營(yíng)升級(jí) 目標(biāo)價(jià)5.6港元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，建銀國(guó)際3月30日發(fā)表報(bào)告稱，正榮地產(chǎn)(06158)財(cái)務(wù)顯著改善，運(yùn)營(yíng)水平繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)新增土儲(chǔ)的利潤(rùn)率將改善現(xiàn)有土儲(chǔ)的較低利潤(rùn)率，給予公司“跑贏大盤”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)為5.6港元。

建銀國(guó)際表示，正榮地產(chǎn)2019年內(nèi)股息0.1港元，派息率下降10個(gè)百分點(diǎn)至17%。核心利潤(rùn)增長(zhǎng)20%至人民幣23億元，較預(yù)期低，這是由于下降的毛利率所致。毛利率由于去庫(kù)存的較低平均售價(jià)下降了3個(gè)百分點(diǎn)至20%。聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目的利潤(rùn)轉(zhuǎn)正，貢獻(xiàn)核心利潤(rùn)的23%。正榮地產(chǎn)設(shè)定了銷售目標(biāo)人民幣1400元，同比增長(zhǎng)7%或按照權(quán)益銷售額同比增長(zhǎng)15%(55%的權(quán)益比，而2019年約51%)。2020的可售資料達(dá)人民幣2500億元，意味著約64%的去化率。正榮地產(chǎn)補(bǔ)充了560萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，并大幅提高權(quán)益比至73%，而2018年為33%。

自2018年上市以來(lái)，正榮地產(chǎn)的基本面穩(wěn)步改善。建銀國(guó)際認(rèn)為，市場(chǎng)應(yīng)該上調(diào)正榮地產(chǎn)的股票評(píng)級(jí)。2019年正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率，包含永續(xù)資本證券和資產(chǎn)支持證券，改善了19個(gè)百分點(diǎn)至95%。2019年末的現(xiàn)金對(duì)短債比為1.8倍，短債占總借貸比率為34%，而2018年末的短債占總借貸比率為51%。正榮地產(chǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也得到了改善，于2019年末，信托占總債比例從2018年末的36%下降至20%，主要是用年期更長(zhǎng)成本更低的債券和銀團(tuán)貸款進(jìn)行了替換，因此令正榮的平均融資成本在2019年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.5%。

建銀國(guó)際稱，自上市以來(lái)正榮地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)步提升。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)管理層更加重視公司運(yùn)營(yíng)的提升，這樣可以令公司2020年的銷售權(quán)益比提升至55%，2019年為51%，且可以讓毛利重返22%。建銀國(guó)際將2020 F / 2021F核心利潤(rùn)預(yù)測(cè)下調(diào)了25%/33%，反映了較慢的收入確認(rèn)及降低的毛利率。基于估算的每股資產(chǎn)凈值折讓約55%，預(yù)計(jì)新增土儲(chǔ)的利潤(rùn)率將改善現(xiàn)有土儲(chǔ)的較低利潤(rùn)率，該機(jī)構(gòu)給予正榮地產(chǎn)的目標(biāo)價(jià)為5.6港元，并表示跑贏大盤的主要風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步放緩以及可能過(guò)于激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略。