營收、利潤三連升 越秀地產(chǎn)(00123)不求千億求穩(wěn)定

作為一家老牌國企，越秀地產(chǎn)(00123)2019年風(fēng)格依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

從越秀地產(chǎn)遞出的2019年財(cái)報(bào)來看，公司全年實(shí)現(xiàn)營收383.4億元，同比上升45.0%;毛利率約為34.2%，同比上升2.4個(gè)百分點(diǎn);核心凈利潤約為人民幣35.1億元，同比上升24.8%。

不僅如此，公司土地儲(chǔ)備2019年增長23%至2387萬平方米，其中約51.7%來自大灣區(qū)。全年累計(jì)合同銷售721.1億元，同比增長24.80%，完成目標(biāo)106%。銷售及營銷成本占總營收比輕微上升0.15個(gè)百分點(diǎn)，行政開支、財(cái)務(wù)費(fèi)用占總營收比重分別同比減少0.73、4.55個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)數(shù)據(jù)無不透露著這家華南地區(qū)的老牌國企，在2019年的穩(wěn)定特征。

毛利率仍具較大提升空間

從業(yè)績表現(xiàn)來看，越秀地產(chǎn)于2016-2019年間成功實(shí)現(xiàn)三連升，2019年?duì)I收、利潤增長則有進(jìn)一步加速的趨勢(shì)，營收、利潤同比增速分別達(dá)45.04%、55.63%，較2018年11.09%、30.36%增速進(jìn)一步提升。

盈利表現(xiàn)方面，公司于2019年實(shí)現(xiàn)核心凈利潤35.1億元，同比增長24.8%，較去年同期進(jìn)一步增速。毛利率增長2.46個(gè)百分點(diǎn)至34.2%，核心凈利率下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。而從凈利率來看，公司2019年凈利率則同比上升0.84個(gè)百分點(diǎn)至12.34%。

總體來看，越秀地產(chǎn)2019年盈利能力維持向上增長，而就行業(yè)來看，在已發(fā)布財(cái)報(bào)的幾家房企中，公司毛利率水平仍處于地位，有較大提升空間。

費(fèi)用控制方面，公司毛利率、凈利率的提升則主要體現(xiàn)在行政成本和財(cái)務(wù)成本費(fèi)用率的降低。2019年，公司銷售及營銷成本占總營收比例達(dá)2.61%，較去年輕微上升0.15個(gè)百分點(diǎn)。

行政開支、財(cái)務(wù)費(fèi)用占總營收比重分別同比減少0.73、4.55個(gè)百分點(diǎn)。其中，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用占營收比重于2019年出現(xiàn)較大幅度減少，低于2016年水平。

融資方面，公司2019年新融資375億元，規(guī)模較去年減少14.09%;總借款則較2018年增加32.98%至710.22億元人民幣。截至2019年公司手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物241.1億元，同比增長9.62%。

具體來看，公司2019年新增借款主要集中在中期借款。從借款賬齡結(jié)構(gòu)來看，公司三至五年、五年以上的長期借款比重分別減少4個(gè)百分點(diǎn)、8個(gè)百分點(diǎn)，一年內(nèi)借款也減少1百分點(diǎn)。2019年唯一增長的則為兩年賬齡借款，較去年同期大幅增長9%。

2019年，公司凈借貸比率達(dá)74%，同比增長12.8個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，公司投資者關(guān)系部總經(jīng)理表示，凈借貸比率上升主要與公司規(guī)模擴(kuò)大、總借貸規(guī)模增加有關(guān)，74%仍為行業(yè)內(nèi)較低水平。

作為老牌國企，公司在國資背景背書及多個(gè)上市平臺(tái)協(xié)同下，常年得以實(shí)現(xiàn)行業(yè)中較低的利息成本。然而，公司實(shí)際借貸平均年利率于近年來則呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2019年較去年上升11個(gè)百分點(diǎn)至4.93%?？傮w來看，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)及償債能力仍處在合理水平。

繼續(xù)深耕大灣區(qū) 求穩(wěn)第一

近年來，越秀地產(chǎn)逐漸放緩全國化擴(kuò)張的步伐，策略上也逐漸更清晰化。其中，深耕大灣區(qū)則為主要策略之一。截至目前，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)已實(shí)現(xiàn)廣州、深圳、中山、江門、佛山、香港六座主要城市的布局。

2019年，越秀地產(chǎn)于全國19個(gè)城市持有共74個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備達(dá)到約2387萬平方米，同比上升23.0%。其中，約51.7%土儲(chǔ)則位于大灣區(qū)，約1234萬平方米。在2019全年累計(jì)合同銷售721.1億元中，也約有58.5%來自大灣區(qū)。

未來，公司仍計(jì)劃進(jìn)一步加深對(duì)大灣區(qū)的投資布局。對(duì)于大灣區(qū)這一大本營，公司表現(xiàn)，在未來仍將減持“1+4”城市區(qū)域布局，其中重點(diǎn)投向大灣區(qū)城市，鞏固公司在大灣區(qū)的市場地位。

與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)在華東地區(qū)的投入也于近年來不斷加深。其中，公司于2019年華東地區(qū)合同銷售金額達(dá)168.8億元，同比增長31.5%，占總銷售比重也由2013年的5.5%增長至如今的23.4%，接近四分之一。

由此，華東地區(qū)成為越秀地產(chǎn)的第二戰(zhàn)場，也正在為公司增長提供驅(qū)動(dòng)。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2019年，公司在華東地區(qū)的銷售均價(jià)約為每平方米人民幣2.21萬元，同比上升5.2%。

2019年，越秀地產(chǎn)引入廣州地鐵為第二大股東，持股比例為19.9%，并先后完成了對(duì)廣州品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚三大地鐵上蓋物業(yè)的收購，使得其“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略模式得以順利推行。

成功收購三個(gè)地鐵物業(yè)項(xiàng)目后，為公司新增總建筑面積約315萬平方米，約占集團(tuán)總土地儲(chǔ)備的13.2%。2019年，“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目共為越秀地產(chǎn)帶來約50.8億元合同銷售金額，占總銷售額比例約7%。

在國企合作中，國企集團(tuán)大多傾向與同為國資背景的企業(yè)組成聯(lián)合體。據(jù)公司投資者關(guān)系部總經(jīng)理表示，公司于2019年以“軌交+物業(yè)”、國企合作模式新增的土地儲(chǔ)備達(dá)到464萬平方米，占總新增土地儲(chǔ)備的60%。對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，兼具的“本土+國資”背景則使公司形成差異化競爭力。

除此之外，越秀地產(chǎn)2019年直接持有出租投資物業(yè)約70萬平方米，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)約6.9億元的租金收入，同比上升0.7%。持股38.1%的越秀房產(chǎn)基金持有出租性商業(yè)物業(yè)約97萬平方米，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約20.6億元，同比上升1.3%，增速相對(duì)緩慢。

新業(yè)務(wù)方面，公司養(yǎng)老業(yè)務(wù)目前有9個(gè)項(xiàng)目、4000多個(gè)床位;長租公寓業(yè)務(wù)仍在穩(wěn)步推進(jìn)中，業(yè)務(wù)架構(gòu)有待進(jìn)一步明朗和完整。

整體而言，越秀地產(chǎn)2019年在發(fā)展策略上可謂多元發(fā)展齊頭并進(jìn)，在拿地及策略方面也較以往更具目的性。展望2020，公司董事長林昭遠(yuǎn)表示，擬安排300億元左右的投資額度，較去年同比上升55%，規(guī)模較以往有較大增長。

然而，作為老牌國企，公司每年所定下的銷售目標(biāo)被認(rèn)為有些許保守。管理層于業(yè)績會(huì)上表示，公司將2020年銷售目標(biāo)定為802億元，可售貨源達(dá)1461億元，大灣區(qū)占比60.4%。相比于公司2017年提出的2020年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，自張招興升任后，這一口號(hào)也被擱置。

由此來看，隨著新任董事長林昭遠(yuǎn)繼任，越秀地產(chǎn)在策略上更加注重保穩(wěn)。從公司銷售目標(biāo)來看，公司按照逐年遞增的步伐穩(wěn)扎穩(wěn)打緩慢推進(jìn)。而綜合而言，公司在當(dāng)前策略下實(shí)現(xiàn)多元發(fā)展，模式上也具備一定差異性，在市場波動(dòng)較大的情況之下，求穩(wěn)或不失為一個(gè)好的策略。