新股前瞻|鵬潤控股IPO背后：一年忙拿地，一年忙建房

受惠于雄安新區(qū)的成立，在打拼兩年之后，鵬潤控股終于開啟了IPO征程。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，以河北省保定市的白溝新城以及高碑店市為基地的房地產(chǎn)開發(fā)商鵬潤控股已于2月28日向港交所遞交了招股說明書，申請(qǐng)主板上市，創(chuàng)陞融資為獨(dú)家保薦人。

雖然是地區(qū)性的房地產(chǎn)開發(fā)商，但鵬潤控股2019年前10個(gè)月的業(yè)績爆發(fā)式提升。其中，收入同比增長13.17倍至5.63億人民幣，且凈利潤扭虧為盈，從虧損497.6萬至盈利2.22億。與此同時(shí)，鵬潤控股的資產(chǎn)負(fù)債率也從2018年底的93.48%下降至2019年前10個(gè)月時(shí)的86.13%。

事實(shí)上，過去兩年的樓市調(diào)控政策不斷，房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，小型房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸退出了市場。但在這樣的經(jīng)營環(huán)境下，鵬潤控股卻實(shí)現(xiàn)了逆市高增長，其有何“秘訣”?高增長又能否持續(xù)?

一年拿下16個(gè)土地項(xiàng)目

鵬潤控股于2009年在白溝新城開始房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并于2015年將業(yè)務(wù)拓展至高碑店市。據(jù)行業(yè)顧問仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，若以2018及2019年的合同銷售額而言，鵬潤是白溝新城最大的住宅物業(yè)開發(fā)商，市占率17.2%;與此同時(shí)，該公司也是高碑店市第三大的住宅物業(yè)開發(fā)商，市占率6.7%。

可見，在白溝新城與高碑店市，鵬潤已做出了一定成績，這不僅得益于公司在這兩個(gè)地區(qū)的積累，更為重要的是，白溝新城與高碑店市的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了新的發(fā)展契機(jī)。

2017年4月時(shí)，雄安新區(qū)正式成立。與白溝新城、高碑店市一樣，雄安新區(qū)也位于河北省保定市，且白溝新城則毗鄰雄安新區(qū)。隨著京雄高速、京雄城際鐵路及榮烏高速新線的投入運(yùn)營，北京、天津、雄安新區(qū)及白溝新城將被連接起來。

鵬潤自然發(fā)現(xiàn)了其中的機(jī)遇，并加大了拿地力度。智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，2018年時(shí)，該公司收購?fù)恋乜倲?shù)為16個(gè)，涉及的總建筑土地面積約為11.42萬平方米，同比增長256.88%，公司近40%的土地儲(chǔ)備在雄安新區(qū)成立以后獲得。不過，由于市場需求增加，每平方米的土地價(jià)格明顯上升，同比增幅近50%。

截至2019年11月30日時(shí)，鵬潤控股的總土地儲(chǔ)備為77.67萬平方米，其中，已竣工建筑面積為2.12萬平方米，開發(fā)中的建筑面積為50.8萬平方米，持作未來開發(fā)的建筑面積約為24.8萬平方米?？梢姡i潤控股的土地儲(chǔ)備充足，且超過一半土儲(chǔ)位于白溝新城。

開發(fā)加大實(shí)現(xiàn)業(yè)績爆發(fā)式增長

鵬潤激進(jìn)的拿地策略無可厚非，畢竟優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備也是房企的核心競爭力之一，且土地價(jià)格漲幅明顯，早拿地可降低成本開支，但該策略還是對(duì)公司的經(jīng)營產(chǎn)生了一定影響。

由于拿地需要較多資金，鵬潤2018年時(shí)的開發(fā)明顯放緩，導(dǎo)致該年度內(nèi)交付的建筑面積大幅降低。智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，鵬潤2018年的已交付建筑面積為4.67萬平方米，同比下降超58%。在此背景下，即使平均售價(jià)同比增長53%，鵬潤2018年時(shí)的總收益也同比下降超9%，這也使得該公司2018年的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為流出9647萬元。

直至2019年前十個(gè)月時(shí)，鵬潤放緩拿地，將資金投入開發(fā)，才實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的爆發(fā)式增長。在該報(bào)告期內(nèi)，鵬潤已交付的建筑面積約為8.07萬平方米，同比增長超8倍。與此同時(shí)平均售價(jià)同比增長約60%至6976.7元每方米。量價(jià)齊升使得該公司的收入同比增長13.17倍至5.63億人民幣。

得益于銷售均價(jià)的提升以及規(guī)模效應(yīng)的凸顯，鵬潤2019年前十個(gè)月的毛利率為52.1%，較2018年同期時(shí)的48.27%有所提升。同時(shí)，該公司的費(fèi)用控制良好，銷售開支、行政開支相較收入增長緩慢，因此，鵬潤2019年前10個(gè)月的凈利潤為2.22億，而2018年同期為虧損。

在放緩拿地，業(yè)績大爆發(fā)之后，鵬潤的資產(chǎn)負(fù)債率也從2018年底的93.48%下降至2019年前10個(gè)月時(shí)的86.13%。

白溝新城房價(jià)有所回調(diào)

通過上述分析能發(fā)現(xiàn)，鵬潤的經(jīng)營受益于雄安新區(qū)的成立，但由于公司資金量的限制，導(dǎo)致了鵬潤在拿地與開發(fā)之間不能齊頭并進(jìn)，年度交付建筑面積波動(dòng)較大，公司業(yè)績也隨之起伏，這也是鵬潤上市的主要原因。

公司表示，此次募集的資金將擁有白溝新城與高碑店市土地儲(chǔ)備的收購，以及用于鵬潤學(xué)府一期、鵬潤美墅家二期的開發(fā)。相信資金相對(duì)充足后，鵬潤能在拿地與開發(fā)之間實(shí)現(xiàn)更好的平衡。

但鵬潤所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也值得投資者注意。首先，鵬潤目前的業(yè)務(wù)有明顯的地域性，主要集中于白溝新城與高碑店市兩個(gè)地區(qū)，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)以及政策變化都會(huì)對(duì)鵬潤的經(jīng)營產(chǎn)生較大的影響。

其二，白溝新城雖毗鄰雄安新區(qū)，但其短期內(nèi)的房價(jià)并非穩(wěn)步上升。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2018年時(shí)，白溝新城住宅物業(yè)的平均售價(jià)為5818元每平方米，2017年時(shí)下滑超8%。

這與當(dāng)?shù)氐南拶徴哂幸欢P(guān)系，畢竟在2017年時(shí)，該地區(qū)住宅物業(yè)的平均售價(jià)同比漲幅近50%。預(yù)計(jì)后續(xù)白溝新城與高碑店市的房價(jià)漲幅會(huì)有所放緩，其業(yè)績的增長將主要依靠交付建筑面積的提升。

其三，鵬潤面臨的行業(yè)競爭或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。事實(shí)上，雖然該公司的業(yè)務(wù)主要集中于白溝新城與高碑店市，但其競爭對(duì)手卻并不少。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，白溝新城目前有25家房企，高碑店市有33家。隨著行業(yè)競爭加劇，將在一定程度上影響公司利潤表現(xiàn)。

其四，雖然鵬潤的資產(chǎn)負(fù)債率在2019年前10個(gè)月時(shí)有所下降，但86.13%的比例仍處于相對(duì)高位，這對(duì)公司的運(yùn)營以及融資能力都有較高要求。