中金：永升生活服務(wù)（01995）推動(dòng)管理面積快速增長 盈利強(qiáng)增長且結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

本文轉(zhuǎn)自中金公司研報(bào)

公司近況

物業(yè)管理行業(yè)的防御性價(jià)值凸顯及上市公司盈利預(yù)喜頻發(fā)，板塊主要股票價(jià)格近期屢創(chuàng)新高。永升生活服務(wù)（01995）憑借其優(yōu)質(zhì)的基本面和強(qiáng)勁的增長前景，受到了日益廣泛的市場(chǎng)關(guān)注，年初至今股價(jià)已上漲54%。展望未來，鑒于公司在獨(dú)立項(xiàng)目拓展和園區(qū)增值服務(wù)方面的優(yōu)秀能力，我們對(duì)其長期發(fā)展前景充滿信心。

評(píng)論

獨(dú)立拓展能力突出，推動(dòng)管理面積快速增長。我們預(yù)計(jì)2019-2021年在管面積復(fù)合年增長率為46%，其中約80%的新增面積來自獨(dú)立競(jìng)標(biāo)(與2017-2018年的比例接近)，這將使公司管理面積中旭輝相關(guān)項(xiàng)目(包括旭輝聯(lián)營公司項(xiàng)目)的占比從2018年底的約50%(中金估計(jì))下降至2021年底的約30%。此外，我們預(yù)計(jì)2019-2021年合約面積的復(fù)合年增長率為49%，為后續(xù)增長提供堅(jiān)實(shí)的支撐。

園區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)先同行。永升園區(qū)增值服務(wù)板塊毛利潤在2018年達(dá)到3.8元/平方米/年，而同業(yè)水平為0.7-2.2元/平方米/年。展望未來，我們預(yù)計(jì)隨著在管面積的增長、公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)將對(duì)新社區(qū)不斷滲透，同時(shí)考慮新業(yè)務(wù)的發(fā)展，預(yù)計(jì)板塊利潤強(qiáng)勁增長(在每平方米利潤年均復(fù)合增長率為4%的假設(shè)下，我們預(yù)測(cè)2019-2021年板塊毛利潤的復(fù)合年增長率為55%)。

盈利強(qiáng)增長且結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。我們預(yù)計(jì)公司2019-2021年凈利潤分別同比增長113%、52%和44%，且利潤結(jié)構(gòu)較同業(yè)更加穩(wěn)健。我們預(yù)計(jì)2019-2021年非業(yè)主增值服務(wù)毛利潤在總毛利潤中占比為14%，而同業(yè)水平為13%-35%。

估值建議

我們維持盈利預(yù)測(cè)不變。鑒于公司市場(chǎng)關(guān)注度顯著提高、流動(dòng)性改善，同時(shí)考慮外匯匯率預(yù)測(cè)調(diào)整，我們將目標(biāo)價(jià)上調(diào)20%至10.0港元(對(duì)應(yīng)2021年目標(biāo)市盈率由25倍上調(diào)至28倍，較當(dāng)前股價(jià)有23%的上行空間)。維持跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)。公司目前交易于33倍2020年市盈率和23倍2021年市盈率。