中金：綠城服務(wù)（02869）品質(zhì)和品牌是長(zhǎng)期護(hù)城河 股價(jià)具備 10%上行空間

本文轉(zhuǎn)自中金公司研報(bào)

公司近況

隨著物業(yè)管理行業(yè)的防御性價(jià)值凸顯及上市公司盈利預(yù)喜頻發(fā)，板塊主要股票價(jià)格近期屢創(chuàng)新高。作為服務(wù)品質(zhì)優(yōu)質(zhì)、品牌知名度高的高端物業(yè)管理公司，綠城服務(wù)（02869）年初至今股價(jià)已經(jīng)上漲 19%。往前看，我們看好公司的長(zhǎng)期發(fā)展前景，預(yù)計(jì)盈利釋放將逐步推動(dòng)股價(jià)上行。

評(píng)論

品質(zhì)和品牌是長(zhǎng)期護(hù)城河。受益于其品牌力，綠城服務(wù)競(jìng)標(biāo)成功率超過 70%(上市同業(yè)約為 35-55%)，有望支撐持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張(我們預(yù)計(jì)未來 3-5 年在管面積復(fù)合年增長(zhǎng)率將達(dá)到 23-25%)。此外，公司優(yōu)質(zhì)品質(zhì)和品牌使得其有能力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)提價(jià)(2018 年 -2019 年上半年續(xù)約的合同中約有 40%成功上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)，平均上調(diào)幅度超過 25%)，從而支持收入和利潤(rùn)長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)。

園區(qū)增值服務(wù)行業(yè)領(lǐng)先。綠城服務(wù)定位高端市場(chǎng)(月管理費(fèi)約為 3.2 元/平方米，同業(yè)約為 0.9-3.2 元/平方米)，業(yè)主基礎(chǔ)好、消費(fèi)潛力大。公司項(xiàng)目主要集中在高線級(jí)城市，尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)，項(xiàng)目密度為園區(qū)增值服務(wù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。同時(shí)，公司在業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面領(lǐng)先，目前多項(xiàng)新業(yè)務(wù)正在發(fā)展。

經(jīng)常性盈利穩(wěn)健增長(zhǎng)。剔除一次性損益以及股權(quán)激勵(lì)相關(guān)費(fèi)用帶來的影響，我們預(yù)計(jì) 2019-2021 年經(jīng)常性凈利潤(rùn)將分別同比增長(zhǎng) 25%、28%、30%。我們預(yù)計(jì)公司的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)將逐步改善，咨詢服務(wù)、二手房經(jīng)紀(jì)、停車位銷售等非經(jīng)常性業(yè)務(wù)的占比將逐步收縮。

估值建議

我們維持盈利預(yù)測(cè)不變。考慮到市場(chǎng)對(duì)公司長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)識(shí)加深，我們上調(diào)目標(biāo)價(jià) 9%至 11.10 港元(2021 年目標(biāo)市盈率由 32 倍上調(diào)至 35 倍)，較目前股價(jià)具備 10%上行空間。維持跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)。目前，綠城服務(wù)交易于 40.6 倍和 31.8 倍 2020-2021 年市盈率。

風(fēng)險(xiǎn)

成本和費(fèi)用超預(yù)期。