從盈利58億到虧損3.38億，鷹君（00041）過(guò)去的365天

不到一年市值縮水四成的鷹君（00041），又交出一份大幅盈轉(zhuǎn)虧的業(yè)績(jī)答卷。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，作為香港大型地產(chǎn)發(fā)展商的鷹君于2020年2月25日發(fā)布業(yè)績(jī)公告稱，公司截至2019年12月31日止年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收92.37億港元（單位下同），同比下降9.05%，公司股東應(yīng)占凈利潤(rùn)錄得3.38億元的虧損，較去年同期58.11億元盈利相比實(shí)現(xiàn)大幅盈轉(zhuǎn)虧。而在二級(jí)市場(chǎng)方面，公司當(dāng)前股價(jià)已經(jīng)自2019年3月開(kāi)始持續(xù)了近一年的下跌態(tài)勢(shì)，累計(jì)跌幅逼近40%，當(dāng)前鷹君無(wú)論就給出的業(yè)績(jī)答卷還是未來(lái)發(fā)展前景來(lái)看，底部回升的行情或許還有些遠(yuǎn)。

行情來(lái)源：智通財(cái)經(jīng)

經(jīng)營(yíng)受阻，盈利能力大幅下滑

受酒店收益和物業(yè)出售影響，公司營(yíng)收規(guī)模出現(xiàn)同比下滑。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，鷹君集團(tuán)是香港大型地產(chǎn)發(fā)展商之一，在全球各地?fù)碛屑肮芾硪幌盗幸岳释⒓捌涓綄倨放泼暮廊A酒店。集團(tuán)總部設(shè)在香港，旗下所發(fā)展、投資與管理的優(yōu)質(zhì)住宅、寫字樓、商場(chǎng)和酒店物業(yè)遍布亞洲、北美洲、澳紐區(qū)和歐洲。2019年?duì)I收構(gòu)成中，諸如營(yíng)收占比第二大的投資物業(yè)租金收入，僅同比小幅下滑0.84%至29.19億元，物業(yè)管理服務(wù)、商品出售及其他都錄得正增長(zhǎng)，但由于占比最大的酒店收益同比下滑6.81%至55.46億元，再加上物業(yè)出售同比大幅下滑92.05%至4594.7萬(wàn)元，公司最終營(yíng)收規(guī)模是同比下滑9.05%至92.37億元。

費(fèi)用全面增加疊加投資物業(yè)公平值大幅減少，鷹君利潤(rùn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，由于商品及服務(wù)成本大幅下降13.31%至51.95億元，公司折舊前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)其實(shí)僅小幅下滑2.93%至40.42億元，不過(guò)在扣除分別同比增長(zhǎng)7.86%、24.88%、7.69%至7.69億元、6.39億元和8.84億元的折舊、行政開(kāi)支、財(cái)務(wù)成本等費(fèi)用，再加上因香港社會(huì)性及經(jīng)濟(jì)前景問(wèn)題，冠君產(chǎn)業(yè)信托旗下朗豪坊商場(chǎng)、朗豪坊辦公大樓、花園道三號(hào)等商業(yè)物業(yè)投資公平值評(píng)估大幅減少，以致于投資物業(yè)公平值變動(dòng)由去年同期的66.61億元正值轉(zhuǎn)為21.47億元負(fù)值后，公司稅前虧損達(dá)到了1.46億元，較去年同期89.14億元的稅前利潤(rùn)相去甚遠(yuǎn)。之后扣除所得稅以及去除冠軍產(chǎn)業(yè)信托的非控權(quán)基金持有人部分后的股東應(yīng)占虧損達(dá)到了3.38億元，去年同期則是盈利58.11億元。

即使按照公司核心業(yè)務(wù)計(jì)算業(yè)績(jī)，鷹君業(yè)務(wù)盈利能力同樣出現(xiàn)明顯的下滑。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，除自主管理酒店分部和投資物業(yè)外，鷹君資產(chǎn)主要還包括冠君產(chǎn)業(yè)信托66.22%權(quán)益，以及朗廷酒店投資有限公司（LHI）的61.9%權(quán)益，由于2019年香港問(wèn)題的影響，公司核心業(yè)務(wù)收益劃分中自有酒店分部和租金總收入分別錄得-3.3%、-5.3%的同比下滑，LHI的分派收入更是大幅下滑36.6%，僅冠軍產(chǎn)業(yè)信托管理費(fèi)收入和分派收入，因冠君產(chǎn)業(yè)信托的物業(yè)收益凈額上升和代理租賃傭金收入增加錄得7%、2.7%上漲，核心業(yè)務(wù)總收入同比下滑2.4%至64.98億元。在扣除分別同比上漲35.7%、32.5%的折舊和行政及其他費(fèi)用等項(xiàng)目后，公司稅前核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比下滑16.2%至18.54億元，在所得稅費(fèi)用大幅下降的45.1%的基礎(chǔ)上，稅后核心利潤(rùn)同比跌幅才收窄至13.1%。

盈利能力大幅下滑的鷹君，未來(lái)道路也不平坦。

喜憂參半，未來(lái)充滿不確定性

發(fā)展腳步并未停止的鷹君，還有一點(diǎn)業(yè)績(jī)儲(chǔ)備。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，截止2019年12月底，鷹君酒店管理組合中共有九間酒店，約有2800間客房。據(jù)了解，公司多倫多Chelsea酒店的重建項(xiàng)目授權(quán)申請(qǐng)已于于2019年6月獲批，該地皮將重建成一個(gè)擁有400間客房的酒店、兩幢住宅大樓及其他商業(yè)空間的綜合用途項(xiàng)目，較現(xiàn)有總建筑面積超出兩倍多；有關(guān)將西雅圖1931 Second Avenue發(fā)展項(xiàng)目地皮重建為公寓及酒店綜合用途項(xiàng)目的授權(quán)申請(qǐng)準(zhǔn)備工作也在進(jìn)行中；而且于2019年6月，公司還購(gòu)入了該地皮之前方的一幅小型停車場(chǎng)地皮，并將用作附屬停車場(chǎng)設(shè)施。同時(shí)，舊金山555 Howard Street及1125 Market Street酒店發(fā)展項(xiàng)目的授權(quán)申請(qǐng)也在進(jìn)行準(zhǔn)備工作，再加上2019年4月開(kāi)始修繕工程的波士頓朗廷酒店也將于2020年底完成，公司整體而言仍處在擴(kuò)張道路上。并且，由于公司于2019年出售“朗濤”一半以上住宅單位的收入，要在2020年7月起交付給買家后才能計(jì)入財(cái)務(wù)確認(rèn)，因此公司2020年業(yè)績(jī)已經(jīng)提前鎖定了一部分。

不過(guò)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不樂(lè)觀是鷹君要面對(duì)的重大難題。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，除2019年香港社會(huì)性問(wèn)題外，2020年春節(jié)期間還爆發(fā)了公共衛(wèi)生事件，目前境內(nèi)實(shí)行的大量旅行禁令及封鎖，不僅對(duì)香港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響，其中鷹君所在的酒店、物業(yè)行業(yè)更是處于風(fēng)口浪尖的位置。此前2019年酒店、物業(yè)銷售業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)2020年也將會(huì)持續(xù)受到影響，公司也于業(yè)績(jī)報(bào)告中直接表態(tài)對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)全面的擔(dān)憂。

其中酒店業(yè)務(wù)方面，公司表示2020年首兩個(gè)月的入住率已經(jīng)錄得顯著下降，鑒于對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的悲觀展望，預(yù)期整體海外酒店的EBITDA將于2020年放緩；物業(yè)銷售方面，盡管2020年已經(jīng)確定有“朗濤”出售單位收入的支撐，但基于香港經(jīng)濟(jì)大幅放緩下的失業(yè)率上升和可支配收入減少，以及內(nèi)地買家缺乏購(gòu)買欲望，公司表示物業(yè)銷售步伐會(huì)較去年有大幅減慢。而已經(jīng)嚴(yán)重受到影響的LHI方面，在2020年繼續(xù)面對(duì)香港旅游人數(shù)顯著放緩的同時(shí)，還將分派比率由100%可分派收入減至不少于90%；冠君產(chǎn)業(yè)信托方面同樣因中環(huán)寫字樓需求前景不樂(lè)觀，未來(lái)租金收益面臨下行的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上來(lái)看，縱使鷹君在“朗濤”項(xiàng)目上留了一點(diǎn)業(yè)績(jī)小驚喜，但基于整個(gè)悲觀大環(huán)境而言，公司整體發(fā)展前景憂是多于喜的，這樣的鷹君想要短期迎來(lái)股價(jià)底部回升，或許有點(diǎn)困難。