“船王”三家上市公司齊停牌，或推進(jìn)九龍倉(cāng)集團(tuán)(00004)私有化？

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“商業(yè)地產(chǎn)頭條”。

一日之內(nèi)，會(huì)德豐(00020)、九龍倉(cāng)集團(tuán)(00004)、九龍倉(cāng)置業(yè)(01997)都宣布短暫停牌。待發(fā)的內(nèi)幕消息，吊足胃口。

圖片來(lái)源：九龍倉(cāng)集團(tuán)公告

至昨日午間，媒體發(fā)出的一則消息才揭開(kāi)了停牌面紗。其引述的投資顧問(wèn)公司United Fiest Partners亞洲研究部負(fù)責(zé)人表示，會(huì)德豐或會(huì)從少數(shù)股東手中回購(gòu)九龍倉(cāng)集團(tuán)股份，作價(jià)每股27.58港元，較九龍倉(cāng)集團(tuán)停牌前的每股19.7港元，溢價(jià)40%。

該負(fù)責(zé)人指出，過(guò)去一年九龍倉(cāng)集團(tuán)（股市上）表現(xiàn)都差過(guò)會(huì)德豐，現(xiàn)時(shí)私有化時(shí)機(jī)已到，而在私有化后，吳光正家族會(huì)繼續(xù)持有合并后公司50%以上的股份。

其實(shí)，近些年來(lái)，會(huì)德豐一直有在增持九龍倉(cāng)集團(tuán)，僅2019年便出手增持超過(guò)5次。去年12月17日增持后，會(huì)德豐各平臺(tái)累計(jì)持有九龍倉(cāng)集團(tuán)股份達(dá)到21.35億股，持股比例則從2012年末50%左右一路升至70.03%。

截至最新公告，九龍倉(cāng)集團(tuán)少數(shù)股東持股數(shù)量約有9.12億股，以每股27.58港元計(jì)算，會(huì)德豐總回購(gòu)金額將超過(guò)250億港元，而會(huì)德豐2019年中期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為258.29億港元。

目前，會(huì)德豐、九龍倉(cāng)集團(tuán)方面都暫未對(duì)私有化動(dòng)作給出官方回應(yīng)，但就去年10家以私有化方式退市公司（數(shù)據(jù)來(lái)自wind）情況看，背后可能的原因有三：

估值低、流動(dòng)性差，難以滿足融資需求；控股方計(jì)劃換地上市/資產(chǎn)重整上市等資產(chǎn)整合需要；大股東轉(zhuǎn)賣上市公司/公司覺(jué)得前景可觀，不愿意與公眾分享未來(lái)紅利等。

可不論最后出于何種考慮，九龍倉(cāng)集團(tuán)被私有化似乎是個(gè)大概率事件。這家成立于1886年、上市代號(hào)00004.HK的風(fēng)云港資，或?qū)⒃跁r(shí)代的唏噓中告別港交所了。

1、分拆香港六大物業(yè)后，九龍倉(cāng)集團(tuán)籌碼幾何

三年前，將海港城、銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)、卡佛大廈、荷里活廣場(chǎng)、會(huì)德豐大廈及美利酒店六大“貴重”項(xiàng)目分拆、裝入九龍倉(cāng)置業(yè)后，九龍倉(cāng)集團(tuán)業(yè)務(wù)重心徹底落向了內(nèi)地。

截至2019年6月30日，九龍倉(cāng)集團(tuán)在內(nèi)地的資產(chǎn)超千億元，占集團(tuán)總資產(chǎn)的份額超70%，集團(tuán)80%的盈利由內(nèi)地產(chǎn)生。

數(shù)據(jù)來(lái)源：九龍倉(cāng)集團(tuán)財(cái)報(bào)制圖：商業(yè)地產(chǎn)頭條

但其2019上半年成績(jī)單，卻不如預(yù)期。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)九龍倉(cāng)集團(tuán)收入上升3%至80.64億港元，營(yíng)業(yè)盈利增加34%至37.01億港元，內(nèi)地投資物業(yè)回報(bào)增長(zhǎng)21%，但因內(nèi)地發(fā)展物業(yè)收入下跌，股東應(yīng)占盈利同比下降14.34%至24.50億港元。

“九龍倉(cāng)集團(tuán)的投資組合正面對(duì)逆境，今年前景存在不確定性?！蹦Ω康だ赋?，九龍倉(cāng)集團(tuán)2019年上半年每股基礎(chǔ)盈利按年下跌12%，差過(guò)預(yù)期。

而其上周剛發(fā)布的盈利預(yù)警則顯示，預(yù)計(jì)2019年財(cái)年的股東應(yīng)占集團(tuán)盈利會(huì)較2018年度下跌約50%，原因是若干內(nèi)地發(fā)展物業(yè)根據(jù)現(xiàn)行市況評(píng)估的可變現(xiàn)凈值可能產(chǎn)生的減值虧損而作出撥備。

進(jìn)入內(nèi)地20多年，九龍倉(cāng)集團(tuán)經(jīng)歷了“商業(yè)地產(chǎn)→住宅+商業(yè)→商業(yè)地產(chǎn)”的過(guò)程。

1999-2001年：專注商業(yè)地產(chǎn)，復(fù)制時(shí)代廣場(chǎng)2000年推出大上海時(shí)代廣場(chǎng)和北京首都時(shí)代廣場(chǎng)，主打以"寫字樓+商場(chǎng)"的物業(yè)組合，復(fù)制其在香港最具代表性的"時(shí)代廣場(chǎng)"品牌。時(shí)代廣場(chǎng)，是九龍倉(cāng)集團(tuán)第一代產(chǎn)品，特點(diǎn)之一是規(guī)模較小?！白钚〉捻?xiàng)目在大連，1萬(wàn)多平米；比較大的在上海的淮海路，商場(chǎng)面積是5萬(wàn)平方米?！?/p>

2002-2006年：住宅+寫字樓+商業(yè)2000-2007年，也是內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的階段。2005年7月，九龍倉(cāng)成都有限公司以734萬(wàn)元/畝，總計(jì)近8億元的價(jià)格購(gòu)買了有“成都商務(wù)地王”之稱的成都東大街11號(hào)地塊，總面積為106畝。2006年4月，九龍倉(cāng)又以641萬(wàn)元/畝、總價(jià)7.89億元購(gòu)買成都新城南123畝的商業(yè)、金融用地。

2007-2014年：快速擴(kuò)張，利潤(rùn)萎縮這一時(shí)期，九龍倉(cāng)在內(nèi)地快速發(fā)展，總投資超1000億，占集團(tuán)總資產(chǎn)的比例從5%增至2012年40%，高峰時(shí)土儲(chǔ)達(dá)1220萬(wàn)㎡。內(nèi)地收入占集團(tuán)盈利比例從不足10%躍至近30%。賣掉了北京首都時(shí)代廣場(chǎng)，新增加了大連及武漢時(shí)代廣場(chǎng)、上海會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)及成都時(shí)代·奧特萊斯等商業(yè)物業(yè)后，九龍倉(cāng)布局5個(gè)IFS項(xiàng)目。

可媲美香港海港城的成都IFS，則屬于九龍倉(cāng)內(nèi)地的二代新星?！熬琵垈}(cāng)的第二代產(chǎn)品，我們引以為傲。成都項(xiàng)目地上、地下面積超過(guò)了75萬(wàn)平方米，商場(chǎng)面積接近20萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)了九龍倉(cāng)旗艦項(xiàng)目——中國(guó)香港海港城的規(guī)模。”到了2014年，九龍倉(cāng)內(nèi)地租金收入19.84億港幣，增長(zhǎng)10%，而發(fā)展物業(yè)利潤(rùn)卻進(jìn)一步萎縮，占集團(tuán)總盈利比例從29%驟降至13%。這迫使九龍倉(cāng)開(kāi)始調(diào)整內(nèi)地發(fā)展策略，將原來(lái)的15個(gè)城市縮減至10個(gè)，成為首個(gè)宣布縮減內(nèi)地戰(zhàn)線的港資發(fā)展商。

2015-至今：重新將商業(yè)地產(chǎn)列為重點(diǎn)，聚焦核心一二線城市2017年，九龍倉(cāng)集團(tuán)主席吳天海稱，計(jì)劃拆分香港商用物業(yè)擬包括香港商場(chǎng)及酒店，未來(lái)將主力發(fā)展內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)。"已經(jīng)建好的也好，地塊也好，只要是優(yōu)質(zhì)的，我們都會(huì)繼續(xù)尋求，將我們的收租物業(yè)資產(chǎn)組合做得更強(qiáng)。"至2019年中，其內(nèi)地開(kāi)發(fā)的投資物業(yè)，包括5個(gè)時(shí)代廣場(chǎng)、2個(gè)奧特萊斯、5個(gè)IFS。城市的選點(diǎn)，從一線開(kāi)始，然后拓展到二線省會(huì)，現(xiàn)在則是聚焦幾個(gè)新興消費(fèi)型強(qiáng)二線城市，如成都。

數(shù)據(jù)來(lái)源：九龍倉(cāng)集團(tuán)財(cái)報(bào)制圖：商業(yè)地產(chǎn)頭條

2、私有化退市？回看九龍倉(cāng)百年命途

如果真如市場(chǎng)傳言，九龍倉(cāng)集團(tuán)私有化退市，那香港人就要告別他們熟悉的00004.HK。香港股票代碼，也是歷史的見(jiàn)證。00001.HK長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，00002.HK中電控股，00003.HK香港中華煤氣，00004.HK九龍倉(cāng)集團(tuán)……數(shù)字背后，是香江風(fēng)云涌動(dòng)的大時(shí)代。1886年，遮打與怡和洋行合作，創(chuàng)辦了九龍倉(cāng)。在今日海港城誕生地，九龍倉(cāng)的最初開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并不是要建一間商場(chǎng)，而是一個(gè)貨倉(cāng)碼頭?！爱?dāng)時(shí)，該地段尚未發(fā)展，有充足的土地興建貨倉(cāng)碼頭，且臨深海，可停泊大船，是建設(shè)貨倉(cāng)碼頭的理想地段?！睂W(xué)者馮邦彥曾在書中如是記載。

這個(gè)貨倉(cāng)碼頭，一直留存至上世紀(jì)60年代后期。此時(shí)，香港市區(qū)商住地日益稀缺，商廈重建，成為潮流。另一方面，香港的貨運(yùn)方式亦發(fā)生了變革，進(jìn)入貨柜化時(shí)代，傳統(tǒng)貨倉(cāng)式微。九龍倉(cāng)更換了主營(yíng)業(yè)務(wù)方向，地產(chǎn)成為主導(dǎo)。1962年，九龍倉(cāng)將原一號(hào)碼頭重建為4層海運(yùn)大廈。1966年3月3日，海運(yùn)大廈正式落成。同期建成的，還有香港酒店和海洋中心。70年代初，“海港城計(jì)劃”出爐。歷時(shí)十年有余，大體完工，“亞洲最龐大及成功的綜合商業(yè)中心”就此問(wèn)世。香港第二次地產(chǎn)高潮，自1975年開(kāi)始。包玉剛、李嘉誠(chéng)同時(shí)看上了怡和洋行手中的九龍倉(cāng)，前者想著從船業(yè)轉(zhuǎn)型登陸，后者尋求規(guī)模擴(kuò)張。

多方博弈后，80年代，取得匯豐銀行的全力支持，船王包玉剛的船隊(duì)得以幾何級(jí)膨脹，并再下一城收購(gòu)九龍倉(cāng)和會(huì)德豐，而李嘉誠(chéng)則獲得“四大洋行”之一和記黃埔。這也意味著，華資正逐漸取代英資成為香港地產(chǎn)新的掌控者。1984年，中英《聯(lián)合聲明》的發(fā)表，其中明確了香港土地契約安排，持續(xù)兩年的香港地產(chǎn)低迷期結(jié)束，轉(zhuǎn)而復(fù)蘇。地價(jià)亦隨之水漲船高。1988年，香港市區(qū)新樓平均每方呎升至1500元，較1984年上升138%。地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的規(guī)模越來(lái)越大，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)所需要的資金也越來(lái)越龐大。大批中小型地產(chǎn)發(fā)展商逐漸被淘汰，而10個(gè)規(guī)模宏大、實(shí)力雄厚的地產(chǎn)上市公司，不斷收購(gòu)、兼并，成為左右市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，九龍倉(cāng)赫然在列。據(jù)香港政府的統(tǒng)計(jì)，以樓面總面積計(jì)算，從事地產(chǎn)發(fā)展的最大規(guī)模10家集團(tuán)在1994-1996年的市場(chǎng)占有率分別是52%、56%、63%。并且自1981年以來(lái)，沒(méi)有新的大型地產(chǎn)商能夠打入這個(gè)陣營(yíng)。手握重金，九龍倉(cāng)建起了時(shí)代廣場(chǎng)，同時(shí)開(kāi)始了對(duì)海港城的“重建計(jì)劃”，兩次重建分別為九龍倉(cāng)增加了113萬(wàn)方呎寫字樓物業(yè)，及270萬(wàn)方尺寫字樓和商場(chǎng)面積。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年九龍倉(cāng)旗下的投資物業(yè)組合已高達(dá)950.7萬(wàn)方呎，“尖沙咀地王”屬性再次得以強(qiáng)化。

而其進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)是從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，但發(fā)展并不順利。遭遇宏觀調(diào)控和1997年亞洲金融風(fēng)暴后，香港地產(chǎn)商受到很大沖擊。到了1999年后，內(nèi)地市場(chǎng)開(kāi)始回暖，香港本土市場(chǎng)不景氣，港資再進(jìn)內(nèi)地，靠著正確定位和高端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)打了場(chǎng)翻身仗。2002-2009年間，內(nèi)地商品住宅銷售面積、銷售額年均增速分別為20% 、34%，而2009 -2013年此兩項(xiàng)指標(biāo)已降至8%和15 %。而在發(fā)展內(nèi)地投資物業(yè)時(shí)，九龍倉(cāng)集團(tuán)采用了租售并舉的方式，但隨著物業(yè)銷售不如預(yù)期，策略調(diào)整回歸到曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)。截至2016年(分拆九龍倉(cāng)置業(yè)前)，九龍倉(cāng)在香港及內(nèi)地的投資物業(yè)資產(chǎn)值達(dá)到港幣3193億元，占集團(tuán)核心盈利的64%，內(nèi)地物業(yè)盈利（折算為港幣后）仍增加16%。

但分掉了“最貴重”六項(xiàng)香港收租物業(yè)后，九龍倉(cāng)集團(tuán)的資產(chǎn)、市值、股價(jià)都大打折扣。而它作為香港恒生綜合大型股指數(shù)成分股的它，曾經(jīng)具備的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流充裕、盈利能力強(qiáng)、派息比率高等特點(diǎn)，亦隨之灰暗。雖說(shuō)對(duì)企業(yè)而言，沒(méi)有一個(gè)完全固定的模式。根據(jù)不同的情況，適當(dāng)?shù)刈龀稣{(diào)整及他們認(rèn)為當(dāng)下最好的選擇，無(wú)可厚非。但“百年港資”九龍倉(cāng)，步履已現(xiàn)蹣跚，也是事實(shí)。香港人熟悉的00004.HK，會(huì)就此私有化么？

(編輯:李國(guó)堅(jiān))