時(shí)代鄰里（09928）：一則盈喜吹來的風(fēng)

全年利潤增幅不低于80%的盈喜刺激下，時(shí)代鄰里（09928）股價(jià)兩日被拉回高位。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)綜合實(shí)力排名第11位的時(shí)代鄰里，2020年2月10日就上市后首份全年業(yè)績成績單發(fā)布盈喜，公告稱受益于公司管理物業(yè)建筑面積增加，再加上物業(yè)管理服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)收入增加，公司截止2019年12月31日的扣除上市費(fèi)用的股東應(yīng)占利潤錄得大幅增加，增幅不低于80%。

受此消息影響，盈喜發(fā)布當(dāng)日股價(jià)大幅上漲10.98%，當(dāng)天共計(jì)8880.8萬港元資金涌入成交近1660.5萬股，量能較前一個(gè)交易日放大3.8倍；2月11日，時(shí)代鄰里開盤后繼續(xù)沖高，盤中最大漲幅達(dá)5.94%，5.87港元最高價(jià)離前高5.91港元僅一線之隔，收盤漲幅定格在4.32%。

行情來源：智通財(cái)經(jīng)

登陸公開資本市場不到兩個(gè)月的次新股時(shí)代鄰里，目前股價(jià)再度沖回高位，綜合公司自上市以來的曲折走勢以及當(dāng)下物管行業(yè)的多空因素對壘，其后續(xù)表現(xiàn)仍將在曲折中前行。

隱憂重重，負(fù)債頗高

隸屬熱門板塊上市的時(shí)代鄰里，上市首日跌破發(fā)行價(jià)略顯尷尬。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，自2014年彩生活（01778）率先以物業(yè)標(biāo)的身份登陸港股資本市場后，物業(yè)股上市步伐開啟了加速態(tài)勢，從當(dāng)初一年零星兩家上市到2018年已經(jīng)是雅生活服務(wù)（03319）、碧桂園服務(wù)（06098）、新城悅服務(wù)（01755）、佳兆業(yè)美好（02168）和永升生活服務(wù)（01995）五家同步登臺(tái)競技，而2019年又有奧園健康（03662）、鑫苑服務(wù)（01895）、藍(lán)光嘉寶服務(wù)（02606）、保利物業(yè)（06049）、時(shí)代鄰里（09928）等共計(jì)8家企業(yè)參與其中。隨著共計(jì)19家物管企業(yè)的加速獨(dú)立上市，其商業(yè)模式得到了市場較高的認(rèn)可，但是資本選擇的分化也隨之出現(xiàn)了。12月19日保利物業(yè)首日就錄得29.2%的夸張漲幅，而一同上市的時(shí)代鄰里沖高回落出現(xiàn)了破發(fā)景象，12月20日保持繼續(xù)下行態(tài)勢。

毛利率水平下滑疊加利潤增速放緩，引發(fā)了市場較大的擔(dān)憂。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，公司于2016-2018年實(shí)現(xiàn)年度營業(yè)收入分別為3.73億元人民幣（單位下同）、5.19億元、6.96億元，年復(fù)合增速為36.6%；實(shí)現(xiàn)凈利潤0.2億元、0.34億元、0.64億元，年復(fù)合增速為78.8%；不過2019年上半年公司營收在同比增長48.15%的基礎(chǔ)上，毛利實(shí)現(xiàn)1.23億元，46.23%的同比增幅低于營收增長，毛利率水平由過去三年的連年提升轉(zhuǎn)為同比下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)至26.9%，50.7%的凈利潤同比增速也大幅低于2017年、2018年的70%、88.24%。

盈利之外，公司的高負(fù)債問題同樣受到市場關(guān)注。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，招股申請書顯示，公司于2018年5月18日和第三方訂立總金額為16.75億元的資產(chǎn)抵押證券，該資產(chǎn)抵押證券期限為1-8年，以年利率6.5%-7.5%計(jì)息。這是由廣州市時(shí)代控股提供擔(dān)保，并由若干應(yīng)收貿(mào)易款及公司部分在管物業(yè)的物業(yè)收取權(quán)作為抵押。公司明確表示，這筆巨款以同樣的年利率和同等總額借給母公司時(shí)代中國控股（01233），截止2019年6月底已償還本金1.49億元。據(jù)悉，輸血母公司的同時(shí)，公司自身就一直保持著高負(fù)債率，2016年至2019年上半年分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。相比于上市前十家物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍維持在80%以內(nèi)而言，時(shí)代鄰里負(fù)債率水平足高出了不少。

盈利能力、負(fù)債問題壓頂?shù)臅r(shí)代鄰里，上市首日與其他熱門物業(yè)落差極大的表現(xiàn)其實(shí)不難理解，公司于2020年初迎來了首個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)。

集團(tuán)訂單簽訂，帶來首個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)

與母公司訂立總協(xié)議后，時(shí)代鄰里股價(jià)迎來大幅上漲。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，時(shí)代中國控股1月9日發(fā)布公告稱，公司2019年12月3日與時(shí)代鄰里訂立總協(xié)議，據(jù)此時(shí)代鄰里同意向集團(tuán)出售電梯，并提供該等電梯的配套安裝、維護(hù)及維修服務(wù)，包括但不限于集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)的設(shè)備銷售、安裝及維護(hù)服務(wù)，期限自上市日期起至2021年12月31日止。截至2021年12月31日止3個(gè)年度各年，集團(tuán)就提供設(shè)備銷售、安裝及維護(hù)服務(wù)須向時(shí)代鄰里集團(tuán)支付費(fèi)用的年度上限將分別不會(huì)超過3070萬元、6620萬元及9570萬元。

與母公司達(dá)成的訂單，首先會(huì)直觀帶來營收和利潤的增長，而且根據(jù)行業(yè)普遍情況來看，由于分拆物管公司的估值較高，母公司會(huì)將更多利潤放在物管企業(yè)身上，因此該訂單利潤率水平無須過多擔(dān)心。其次，公司毛利率水平下滑的問題也將有所緩解，據(jù)了解公司2019年上半年毛利率水平下滑最嚴(yán)重的是其他其他專項(xiàng)服務(wù)，資料顯示該業(yè)務(wù)毛利率減少主要的原因之一就是公司優(yōu)化電梯服務(wù)業(yè)務(wù)模式導(dǎo)致電梯服務(wù)收入減少，因此隨著暫停業(yè)務(wù)恢復(fù)以及公司高利潤水平的訂單執(zhí)行，公司該部分業(yè)務(wù)毛利率有望較大幅度提升。

受此消息刺激，時(shí)代鄰里股價(jià)于1月9日、1月10日接連錄得7.07%、9%的單日漲幅，兩日共計(jì)2.6億港元成交額也呈現(xiàn)大幅放量態(tài)勢。不過隨后受累于公共衛(wèi)生事件，公司股價(jià)又一次陷入大幅波動(dòng)狀況。

外圍不濟(jì)，股價(jià)起波瀾

短期業(yè)績影響確定，股價(jià)再度下行。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，春節(jié)突發(fā)事件對物業(yè)公司的影響主要集中在兩方面，首先是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的成本端上升，其中最主要的是在崗人員工作量增加帶來的人工成本提升，受返鄉(xiāng)影響輪崗人員不足在崗人員工作時(shí)長增加造成部分薪酬補(bǔ)貼影響，再加上防護(hù)、消毒器具設(shè)施的成本費(fèi)用，物業(yè)整體成本有所上升。同時(shí)，目前房地產(chǎn)開發(fā)短期也因關(guān)閉售樓處、在建項(xiàng)目延期復(fù)工、新開工項(xiàng)目審批暫停等受到一定影響，與之相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)將會(huì)下滑。因此自1月21日起的8個(gè)交易日，時(shí)代鄰里股價(jià)錄得-16.84%的累計(jì)跌幅。

不過，對于物業(yè)公司而言此次突發(fā)事件也有不少正面效果。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，克爾瑞物管近期做的調(diào)查問卷表明，98.19% 的受訪者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在事件過程中扮演重要角色，8 成業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的付出極為認(rèn)可，同時(shí)絕大部分小區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的受訪者表明了對物管服務(wù)的需求。業(yè)主、物管公司之間的關(guān)系問題，一直都是業(yè)內(nèi)長期存在的難題，而在處理此次突發(fā)事件過程中，物業(yè)服務(wù)明顯增強(qiáng)了業(yè)主的認(rèn)同感和粘性，將有利于后期物業(yè)費(fèi)收繳及增值服務(wù)的開展。

之后就是盈喜公告的發(fā)布，扣除上市費(fèi)用的股東應(yīng)占利潤錄得增幅不低于80%，不僅意味著公司利潤增速回歸到2018年的高位，更表明下半年的利潤增速要顯著高過上半年，這讓市場對時(shí)代鄰里業(yè)績增長放緩的擔(dān)憂大幅減少，從而引發(fā)資金入駐將公司股價(jià)推回高位。