美股新股前瞻|倒賣數(shù)字游戲卡到房產(chǎn)中介，嘉納科技就想做“中間商”

縱觀當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，“住房不炒”仍是樓市主基調(diào)，融資端的收緊使得龍頭房企的市場(chǎng)集中度逐漸上升，而行業(yè)中的小玩家只能另謀出路。

在此行業(yè)背景下，一家名為嘉納科技的房地產(chǎn)銷售服務(wù)公司便欲赴美上市破局。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，嘉納科技已于1月17日向SEC遞交了申請(qǐng)材料，欲在納斯達(dá)克上市。

事實(shí)上，嘉納科技于信息及技術(shù)行業(yè)起家，網(wǎng)易(NTES.US)是其客戶之一。2018財(cái)年(截至4月30日止)時(shí)，來自網(wǎng)易的收入占嘉納科技總收入的比例高達(dá)44.17%。但該公司表示，已決定全面轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)銷售服務(wù)企業(yè)。

在“冷落”大客戶網(wǎng)易，欲全面轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)銷售服務(wù)公司的背后，嘉納科技究竟在下怎樣的棋?

向房地產(chǎn)中介全面轉(zhuǎn)型

嘉納科技成立于2008年，至今已有十二年的發(fā)展歷史。成立之初，該公司主要在信息及技術(shù)行業(yè)為客戶提供軟件技術(shù)服務(wù)。2009年時(shí)，嘉納啟動(dòng)了在線房地產(chǎn)信息平臺(tái)“中華地產(chǎn)在線”,為用戶提供房地產(chǎn)的媒體資訊服務(wù)。

在房地產(chǎn)資訊行業(yè)沉淀6年后，嘉納于2015年啟動(dòng)了房地產(chǎn)交易的電子商務(wù)平臺(tái)，正式從信息服務(wù)轉(zhuǎn)向交易。2016年時(shí)，嘉納完成了“房融在線”平臺(tái)的域名(www.fangrongw.com)建造，并陸續(xù)在該平臺(tái)上發(fā)布了一系列產(chǎn)品模塊。

圖：房融在線官網(wǎng)

這其中便包括趣建房、趣租房、房源寶、EZ-Link卡四大模塊。趣建房主要是向老年人出售河源燈塔盆地等田園綜合體的各類物業(yè)，包括住宅公寓、別墅、零售空間、商業(yè)物業(yè)等。趣租房則是為租客及游客提供租房服務(wù)。而房源寶是房融在線的房屋信息展示渠道。EZ-Link卡則是在線支付系統(tǒng)。

從收入構(gòu)成上看，嘉納目前主要有三大業(yè)務(wù)板塊，分別是房地產(chǎn)中介服務(wù)、技術(shù)服務(wù)和產(chǎn)品銷售。房地產(chǎn)中介服務(wù)是指嘉納向房地產(chǎn)開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣峁┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷和代理服務(wù)，以出售商業(yè)和物業(yè)住宅。技術(shù)服務(wù)則是為客戶提供定制軟件的開發(fā)和設(shè)計(jì)。

而產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)則是農(nóng)產(chǎn)品以及預(yù)付費(fèi)數(shù)字游戲卡的銷售。預(yù)付費(fèi)數(shù)字游戲卡指的是嘉納和網(wǎng)易等領(lǐng)先游戲公司簽約，按照自身需求從網(wǎng)易等處購買預(yù)付費(fèi)數(shù)字游戲卡，并在加價(jià)后轉(zhuǎn)售給其他發(fā)行商。

從收入占比來看，隨著公司發(fā)展戰(zhàn)略向房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)聚焦，技術(shù)服務(wù)、產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的收入占比整體呈下降趨勢(shì)，而房地產(chǎn)中介服務(wù)的收入占比則整體提升。

據(jù)招股書顯示，2019財(cái)年時(shí)，技術(shù)服務(wù)、產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的收入占比分別為10.3%、6%，而房地產(chǎn)中介服務(wù)的收入占比則從2017財(cái)年的32.3%提升至2019財(cái)年的83.7%。

嘉納表示，后續(xù)將逐漸退出預(yù)付費(fèi)數(shù)字卡銷售業(yè)務(wù)和技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)，而專注于房地產(chǎn)中介服務(wù)。

凈利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)

由于過去三年在發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整線下業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，嘉納的收入也出現(xiàn)明顯波動(dòng)。2018財(cái)年時(shí)，得益于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)、技術(shù)服務(wù)以及產(chǎn)品銷售收入的大幅增長(zhǎng)，嘉納的整體收入同比增長(zhǎng)超300%至809.27萬美元。

但至2019財(cái)年時(shí)，嘉納的收入為353.8萬美元，同比下滑超56%。這主要是因?yàn)楣驹趫?bào)告期內(nèi)將大部分資源用于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，而降低了在技術(shù)服務(wù)以及產(chǎn)品銷售服務(wù)上的投入。

從毛利率的變化情況便能知曉公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的意圖。智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，雖然嘉納2018財(cái)年的收入高達(dá)809.27萬美元，但該報(bào)告期內(nèi)的毛利率卻大幅下滑至19.3%，較2017財(cái)年時(shí)下滑近36個(gè)百分點(diǎn)。

這其中的邏輯并不難理解，2018財(cái)年收入的增長(zhǎng)主要依靠產(chǎn)品銷售收入的提升，該業(yè)務(wù)在報(bào)告期內(nèi)的收入占比高達(dá)44%，而產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)主要針對(duì)預(yù)付費(fèi)數(shù)字游戲卡產(chǎn)品，嘉納在該業(yè)務(wù)中扮演的角色是中間商，且與網(wǎng)易這樣的強(qiáng)勢(shì)游戲公司合作，議價(jià)權(quán)較弱，壁壘低，只能賺產(chǎn)品分發(fā)的錢。

2019財(cái)年時(shí)的毛利率也能佐證該觀點(diǎn)。智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，2019財(cái)年時(shí)，在嘉納產(chǎn)品銷售收入占比下降至6%的情況下，公司報(bào)告期內(nèi)的毛利率則提升至74.3%，較2018財(cái)年時(shí)提升54個(gè)百分點(diǎn)。可見，房地產(chǎn)中介服務(wù)是一門高毛利業(yè)務(wù)，這也是嘉納“拋棄”網(wǎng)易而全面轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的底氣。

不過，雖然嘉納的收入波動(dòng)有較大起伏，但從2017財(cái)年至2019財(cái)年時(shí)，該公司的凈利潤(rùn)維持高增長(zhǎng)。這主要是因?yàn)榧渭{在2018財(cái)年進(jìn)行了營(yíng)業(yè)費(fèi)用的管控，以及在2019財(cái)年時(shí)錄得較高的毛利率。

詳細(xì)來看，即使嘉納2018財(cái)年時(shí)的整體毛利率不足20%，但其營(yíng)業(yè)費(fèi)用占比從2017財(cái)年的32.6%降至8.8%，這使得公司凈利潤(rùn)僅下跌1.12個(gè)百分點(diǎn)。因此，在收入大幅增長(zhǎng)的情況下，嘉納2018財(cái)年時(shí)的凈利潤(rùn)仍同比大增262.58%至84萬美元。

而至2019財(cái)年時(shí)，雖然收入明顯下滑，但由于毛利率的大幅提升以及營(yíng)業(yè)費(fèi)用的良好控制，公司凈利率提升近34個(gè)百分點(diǎn)，這也使得提升嘉納報(bào)告期內(nèi)的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)85%至155.67萬美元。

應(yīng)收賬款大幅提升

不過，過去三年的凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)并不能完全反映嘉納科技的未來。在過去三年的業(yè)績(jī)中，產(chǎn)品銷售服務(wù)和技術(shù)服務(wù)做了不小的貢獻(xiàn)，而在未來，該兩項(xiàng)業(yè)務(wù)將逐漸停止。因此，判斷嘉納科技的價(jià)值應(yīng)該著重研究其房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

對(duì)于房地產(chǎn)中介而言，最核心的競(jìng)爭(zhēng)力便是掌握位置較好地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源，嘉納對(duì)此也進(jìn)行了一系列的準(zhǔn)備。

據(jù)招股書顯示，早在2017年8月時(shí)，嘉納便與廣東省河源政府簽訂了關(guān)于客家移民文化中心和商業(yè)廣場(chǎng)的項(xiàng)目合作協(xié)議，據(jù)此協(xié)議，嘉納將代理當(dāng)?shù)卣畬?duì)客家移民文化中心和商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行銷售。2017年10月時(shí)，該公司再次與當(dāng)?shù)卣炗喠岁P(guān)于“銘遠(yuǎn)?天倫田園綜合體”的投資與開發(fā)協(xié)議;2018年2月，嘉納與當(dāng)?shù)卣M(jìn)一步簽署了關(guān)于河源燈塔盆地(舜天)田園綜合體的開發(fā)和增值服務(wù)協(xié)議。

智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，截至目前，嘉納可對(duì)客家移民文化中心和商業(yè)廣場(chǎng)的100套住宅房和8套商品房進(jìn)行銷售，且該項(xiàng)目中的71個(gè)商業(yè)物業(yè)預(yù)計(jì)能在2020年9月建設(shè)完成后開始銷售。

而在“銘遠(yuǎn)?天倫田園綜合體”項(xiàng)目中，嘉納可對(duì)一期老年人居住社區(qū)中的607套住房進(jìn)行銷售，剩余的四棟建筑可在2021年6月完成后銷售;二期的項(xiàng)目則預(yù)計(jì)可在2022年6月完成后銷售。

河源燈塔盆地田園接待中心的總體施工則在2019年12月完成，室內(nèi)設(shè)計(jì)將于4月完成。嘉納目前已引入了新的銷售和營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行推廣銷售。

通過梳理能發(fā)現(xiàn)，嘉納科技欲在2020年銷售的房源相對(duì)充裕，且2021、2022年也有一定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。與此同時(shí)，該等項(xiàng)目所處地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，從2019年2月至2020年1月，河源市東源縣的房?jī)r(jià)整體呈上升趨勢(shì)，這對(duì)嘉納的中介業(yè)務(wù)開展有一定的支撐作用。

圖：廣東河源市東源縣房?jī)r(jià)走勢(shì)圖(來源安居客)

不過，嘉納面臨的問題也比較明顯。雖然公司連續(xù)三年錄得凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，但其2018財(cái)年、2019財(cái)年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流卻顯示為流出，最主要的原因是應(yīng)收賬款的快速提升。2019財(cái)年時(shí)，該公司的應(yīng)收賬款為152.21萬美元，占同期中介業(yè)務(wù)收入的比例高達(dá)51%。由于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額的緊缺，公司無法將更多的資金用于新項(xiàng)目的籌備，解決資金的緊缺是嘉納此次上市的主要原因之一，且大額的應(yīng)收賬款存在一定的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

整體來看，嘉納科技的業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)過了多次戰(zhàn)略調(diào)整，這導(dǎo)致其收入在過去三年表現(xiàn)出較大的波動(dòng)性，但隨著公司發(fā)展向房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)聚焦以及在對(duì)費(fèi)用進(jìn)行管控之后，嘉納的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)增長(zhǎng)。

展望2020年，嘉納科技預(yù)計(jì)銷售的房源相對(duì)充足，且項(xiàng)目所在地河源市東源縣的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，有利于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的繼續(xù)開展。但也應(yīng)注意到嘉納的大額應(yīng)收賬款以及在建項(xiàng)目能否如期銷售等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。