中信：看好的大物業(yè)賽道行業(yè)龍頭，給予保利物業(yè)(06049)“增持”評級

本文來自“中信證券研究 ”，作者“ 陳聰 、張全國”

公司躋身行業(yè)龍頭，管理層銳意進(jìn)取。

保利物業(yè)(06049)在央企物管公司中排名第一(根據(jù)中指院排名)，在管面積達(dá)到2.6億平米，合同面積達(dá)到4.5億平米，產(chǎn)業(yè)線涵蓋住宅，寫字樓和公建，城市服務(wù)等。公司核心管理層在保利體系內(nèi)從業(yè)多年，履新公司后銳意進(jìn)取，極富創(chuàng)業(yè)意識。

大平臺決定豐厚價(jià)值。

我們預(yù)計(jì)，母公司保利發(fā)展在2019-2021年可總計(jì)交付約7000萬平米，這是公司業(yè)績增長的確定性保障。依托管理創(chuàng)新，科技應(yīng)用和母公司協(xié)同，我們預(yù)計(jì)公司毛利率將進(jìn)一步提升。

眼光獨(dú)具選擇“大物業(yè)”賽道，適合公司自身特點(diǎn)，前途遠(yuǎn)大。

城市服務(wù)等“大物業(yè)”細(xì)分賽道，有毛利率較低，單位合同初始價(jià)值量較低的缺點(diǎn)，但特別適合國企出身，住宅物業(yè)品牌影響力較之頂級同行有差異的公司。這是因?yàn)?，大物業(yè)管理賽道短期受益于后勤保障社會化，公共服務(wù)專業(yè)化，訂單彈性巨大，賽道競爭不激烈，公司有先發(fā)優(yōu)勢。且區(qū)別于住宅物業(yè)，在這個(gè)賽道并購意義重大，單位客戶的價(jià)值挖潛空間更加巨大。公司極力提升“大物業(yè)品牌”的市場影響力，在進(jìn)取假設(shè)之下，我們預(yù)計(jì)公司到2021年，第三方非住宅物業(yè)貢獻(xiàn)的收入將占物業(yè)服務(wù)收入的約30%，此后還將繼續(xù)顯著攀升。

行業(yè)特點(diǎn)和公司自身發(fā)展階段特征要求我們給出基準(zhǔn)和進(jìn)取兩種不同情形的業(yè)績預(yù)測。

公司雖然歷史上沒有開展較大規(guī)模并購，但細(xì)分賽道有明顯的并購機(jī)會和協(xié)同效應(yīng)，公司賬面有充裕的資金。和住宅賽道不同，我們認(rèn)為非住宅領(lǐng)域的并購?fù)龊窆緝r(jià)值。行業(yè)而言，和住宅不同，城市服務(wù)訂單極富彈性，缺乏確定性。且公司稅收優(yōu)惠，成本節(jié)約等事項(xiàng)仍有極大的不確定性。因此，我們給予公司兩個(gè)不同情形下的盈利預(yù)測。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

公司品牌影響力尚不穩(wěn)固。城市服務(wù)初始盈利能力不佳的風(fēng)險(xiǎn)。

公司發(fā)展空間巨大，首次給予“增持”的投資評級。

長期而言，公司是我們最看好的“大物業(yè)賽道”行業(yè)龍頭。在基準(zhǔn)情形下，我們給予公司2019/2020/2021年凈利潤4.97/7.64/10.66億元(為人民幣，除非特別說明，下同)的盈利預(yù)測。在進(jìn)取情形下，我們預(yù)計(jì)公司2019/2020/2021年歸母盈利4.97/9.37/14.41億元。我們盈利預(yù)測，目標(biāo)市值，則以基準(zhǔn)情形來進(jìn)行預(yù)測，參考可比公司綠城服務(wù)(02869)，中海物業(yè)(02669)，招商積余，新大正等的估值情況，我們給予公司2021年30倍PE的估值，給予公司360.0億港元的目標(biāo)市值，合65.05港元/股的目標(biāo)價(jià)。當(dāng)前股價(jià)57.75港元，首次覆蓋，給予“增持”的投資評級。

(編輯：彭謝輝)