剛剛，中投出手英國！313億競購英國最大學生公寓集團

本文來自微信公眾號“英倫投資客”，作者：William。

新年一開始，各路中資陸續(xù)出手英國好不熱鬧。

就在剛剛，國家隊也來了。

英倫投資客(2020年1月14日)獲悉，中國主權(quán)財富基金中國投資有限責任公司(CIC，簡稱中投)被React News爆出，正在競購英國最大學生公寓集團——IQ學生公寓(IQ Student Accommodation, 簡稱IQ)。

IQ學生公寓市值高達35億英鎊，約合人民幣313億。

《React》：中國主權(quán)基金競購價值35億英鎊的英國學生公寓集團IQ

數(shù)據(jù)顯示(截至2017年12月31日)，中投所掌管的資產(chǎn)總額為9410億美元，在世界十大主權(quán)基金中排名第二，僅次于挪威主權(quán)基金。

目前中投在英國已經(jīng)持有泰晤士水務(wù)、希思羅機場、英國國家電網(wǎng)天然氣業(yè)務(wù)的股份。

世界主權(quán)基金排名，中投位列第二

除了中投以外，還有三位機構(gòu)投資者入圍了最后一輪競標，分別是美國私募基金黑石、加拿大地產(chǎn)巨頭Brookfield、美國房地產(chǎn)公司Greystar。

下一輪競標將在今年2月底進行。據(jù)報道，作為IQ第一大股東的美國投行高盛(Goldman Sachs)除了在幫其尋找買家，還考慮把IQ放在倫敦證券交易所IPO。

不過，高盛的第一選擇還是將IQ直接出售，畢竟IPO需要的流程更多。

目前，高盛持有英國IQ學生公寓集團70%的股份，第二大股東英國慈善基金會Wellcome Trust持有28%的股份，第三大股東Greystar持有剩余股份。

事實上，對剛剛被爆出入局競購的中投來說，這是其自2017年斥資122.5億歐元收購歐洲物流集團Logicor以來，時隔三年首次重返歐洲房地產(chǎn)市場。

2017年6月3日，中投(CIC)正式完成收購黑石旗下物流地產(chǎn)公司Logicor。

該交易最終成交價為122.5億歐元(約合1078億人民幣)。

這一交易是歐洲歷史上最大的地產(chǎn)交易，也是中國海外收購歷史上第四大交易。

Logicor總部位于英國倫敦，是歐洲最大的物流地產(chǎn)集團，在英國、德國、波蘭等地擁有大量倉庫資產(chǎn)。

據(jù)分析，此次中投再次出手英國，盯上的學生公寓資產(chǎn)和物流地產(chǎn)一樣，具備和基礎(chǔ)設(shè)施相似的資產(chǎn)屬性，符合“一帶一路”投資的政策要求。

另外，考慮到近年來留學英國的中國學生大幅增加，自帶中國學生流量的中國資本自然不會放過如此優(yōu)質(zhì)的學生公寓資產(chǎn)。

英國最大學生公寓集團IQ

住過英國學生公寓的讀者，可能對IQ有所耳聞。

從市值上看，IQ是英國排名第一的學生公寓集團;即便從床位數(shù)量上看，IQ也僅次于Unite Students，排在第二位。

據(jù)預(yù)估，IQ學生公寓集團旗下資產(chǎn)組合價值高達35億英鎊，且明年市值會進一步升高到40億英鎊。

官網(wǎng)顯示，IQ的學生公寓遍布英國27個城市，共有67棟學生公寓樓，持有近2.8萬個床位。

此外，IQ還在持續(xù)擴張，未來將新增近4千個床位，對于現(xiàn)有的學生公寓，IQ還規(guī)劃了2100萬英鎊的年度翻新計劃。

IQ目前旗下有83%的學生公寓位于羅素大學集團(Russell Group)所在的城市。

羅素大學集團共包括24所學校

在英國房價最高的倫敦，IQ持有至少14棟學生公寓大樓。

IQ在倫敦持有的學生公寓

從報表上看，IQ之所以受到中投和黑石等一眾投資者的青睞，主要來自于其強勁的現(xiàn)金流和資產(chǎn)升值能力。

據(jù)IQ2017-18年報披露，公司去年年收入高達2億英鎊，對比前一年增長了29%。

在資產(chǎn)增值方面，IQ總市值同比前一年增長了34.6%，租金方面則上漲了4.7%。

IQ極其漂亮的財報數(shù)據(jù)，完全碾壓了其它英國房地產(chǎn)資產(chǎn)在近兩年的投資表現(xiàn)，遠超包括寫字樓、酒店、聯(lián)合辦公空間等資產(chǎn)在內(nèi)的地產(chǎn)類別。

供不應(yīng)求的英國學生公寓

在財報中，我們留意到了一個相當亮眼的數(shù)據(jù)，IQ的學生公寓擁有高達98%的入住率，僅有的空置期來自于暑假期間改作酒店用途時，極其短暫的空置。

這一數(shù)據(jù)反映出英國學生公寓的供不應(yīng)求。

以倫敦為例，上一學年倫敦市政府統(tǒng)計在倫敦共有約30萬名學生，但在倫敦卻只有82,500張學生公寓床位，比例為3:1。

這意味著三個倫敦留學生中，只有一個人能住上學生公寓，其他兩個人則要到校外租房住。

除了供給端的嚴重短缺，需求端的強勁增長也進一步造成了供不應(yīng)求。

最近英國面臨脫歐，但其留學產(chǎn)業(yè)卻絲毫沒有受到影響，反而還因為脫歐后英鎊大跌導致留學成本大大降低，刺激了更多國際學生來英留學。

事實上，會受到脫歐影響的歐盟學生只是國際留學生中的少數(shù)，非歐盟學生才是英國留學的主力。

最新數(shù)據(jù)顯示，自從2016年脫歐公投以來，歐盟學生申請英國大學的數(shù)量穩(wěn)步不前，甚至在英國大學的接受數(shù)量上出現(xiàn)了大幅下降。

對比之下，非歐盟國家學生近三年來增長勢頭非常迅猛。

英國大學申請者數(shù)量變化(紅色為非歐盟，藍色為歐盟，橙色為英國)

英國大學接受國際學生數(shù)量(深色為非歐盟，淺色為歐盟)

在所有非歐盟國家中，中國留英學生數(shù)量增長的最快。

英國高等教育統(tǒng)計局(HESA)的最新數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有超過11萬中國留學生在英國大學讀書，比歐盟所有國家留學生的總和還要多。

英國大學本科通用申請系統(tǒng)(UCAS)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也顯示：

“2019年申請英國本科的中國學生，同比去年猛增了30%，達到了19,760人?！?/p>

除此之外，英國文化交流協(xié)會近期公布的最新留學數(shù)據(jù)也顯示：

在最近六年，中國地區(qū)留學英國人數(shù)呈現(xiàn)出持續(xù)增加的趨勢。

2018年，英國對中國簽發(fā)了9.9萬個T4學生簽證，截止2019年9月底，英國簽發(fā)了119,697個T4簽證，與去年同期相比增長了21%。

事實上，最近中國留英學生數(shù)量之所以大增，除了英國教育自身的優(yōu)勢，還有很大一部分原因是由于近期的國際局勢。

一方面，美國在特朗普上臺后逐漸收緊對中國學生的留學政策，讓英國一下成了最大的受益國。

另一方面，不少香港本地學生、和原本計劃去香港讀書的內(nèi)地學生，開始選擇學制類似的英國大學。

簡單總結(jié)來說，包括中國學生在內(nèi)的非歐盟留學生的強勁增長，進一步增加了對英國學生公寓的需求，導致出租率居高不下，學生公寓租金水漲船高。

而這，也是中投、黑石等機構(gòu)投資者這次出手IQ學生公寓集團的最主要原因。

英國學生公寓投資回報幾何?

數(shù)據(jù)顯示，近年來英國學生公寓租金每年平均上漲3%，因而受到英國本地基金和國際財團的強烈追捧。

上圖看出，越中心的地段投資回報率越低，但流動性更好，倫敦一區(qū)二區(qū)學生公寓的年租金回報率約為4.5-5%;英國二三線城市的學生公寓因為投資額較低，年租金回報率可以達到8%，甚至10%。

正是因為理想的投資回報率，過去2年里，英國學生公寓市場的總投資額都超過了100億英鎊，連續(xù)刷新歷史新高。

英國學生公寓的資金主要來自于主權(quán)基金、私募基金、機構(gòu)投資者、房地產(chǎn)投資信托等，其中海外投資者占了很大的比例。

英國學生公寓投資者按國籍排名

從排名上看，目前美國投資者對英國學生公寓的投資額排名第一，甚至超過了英國本土投資者，新加坡、中東、加拿大、中國香港投資者緊隨其后。

英倫投資客寫在最后

值得一提的是，在中投此番入局競購之前，中國投資者甚少涉足英國學生公寓領(lǐng)域，即便中國留學生數(shù)量排名全英第一，也沒有把這個客戶端的優(yōu)勢好好利用起來，確實非常可惜。

究其原因，學生公寓可能不太符合中國投資者(特別是中資開發(fā)商)快進快出的高周轉(zhuǎn)模式，加上由于國情原因國內(nèi)缺乏本土學生公寓巨頭，剛走出來的投資者也還沒有走完初始階段的學習曲線，很難馬上進入到這樣的細分領(lǐng)域。

不過，這同時也說明這個市場的潛力還沒有完全釋放，像中投這樣的中國投資者如果能夠成功入場，未來還能增加很多附加值，至少在中國留學生這端就能下不少功夫。（編輯：孟哲）