境外視野：2019新加坡、中國香港REIT調(diào)研報告

本文來自微信公眾號“REITs行業(yè)研究”。原文標題《境外視野：2019新加坡、中國香港REIT調(diào)研報告》。

01、調(diào)研情況簡介

（一）香港情況簡介

房地產(chǎn)投資信托法規(guī)是在2003年7月第一次采用，并在2005年6月、2010年6月和2014年7月分別進行修訂。

香港的REITs結(jié)構(gòu)采用的是信托模式。他們遵循于SFC所頒布的REIT法規(guī)。

行業(yè)概述

主要的REITs產(chǎn)品

（二）新加坡情況簡介

新加坡的REIT主要遵守證券期貨法律（Cap.289），新加坡貨幣監(jiān)管當局頒布的集體投資方案法規(guī)，和地產(chǎn)基金指引中有關(guān)法規(guī)和收益所得稅規(guī)章。

地產(chǎn)基金準則也適用于那些已投資或準備投資房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的集體投資方案。該方案可以選擇在新加坡交易所掛牌上市也可以不上市。

第一套用于管理地產(chǎn)基金的監(jiān)管法規(guī)是由新加坡貨幣監(jiān)管部門在1999年5月對外發(fā)布的。

第一只REIT產(chǎn)品是在2002年7月在新加坡交易所掛牌上市。截至目前，已經(jīng)有44只REITs和地產(chǎn)信托在新加坡交易所掛牌上市了，市值大概為1000億新加坡元。

行業(yè)概述

主要的REITs產(chǎn)品

02、監(jiān)管要求

（一）香港

1、程序/手續(xù)

REITs產(chǎn)品是以一種信托的合法模式存在，且受到REITs法規(guī)的監(jiān)管。其成立也需要得到香港SFC機構(gòu)的批準。

REIT需要任命信托受托人，且該信托受托人要與管理公司保持相互獨立性。

如果滿足監(jiān)管要求，該信托受托人也可以是同一集團中的一個獨立部門。一般情況下，在香港上市的REITs產(chǎn)品都會任命獨立的信托受托人。

另外，被SFC機構(gòu)認可的管理公司也必須進行任命。一個獨立的地產(chǎn)評估商也需要被任命。

REITs資產(chǎn)每年都需要進行價值評估。在一些資產(chǎn)交易的過程中（該交易沒有在REIT的法規(guī)中明確，但是普遍被理解為重大的資產(chǎn)交易，比如資產(chǎn)并購或者處置），資產(chǎn)管理公司應(yīng)該或者被法規(guī)要求，聘請一家財務(wù)顧問公司。

資產(chǎn)管理公司應(yīng)該根據(jù)REITs法規(guī)嚴格值守，或者可以委派一名或者多名外部機構(gòu)幫助其履行一些職責。

與關(guān)聯(lián)方的資產(chǎn)交易，比如管理公司，信托受托人，持有超過10%股東的投資者，同一家資產(chǎn)管理公司管理的不同信托之間的資產(chǎn)交易，這些關(guān)聯(lián)方交易都需要取得REITs產(chǎn)品的持有人同意。

2、法律形式/初始資本金最低值

REITs應(yīng)該是以信托的形式存在。一個REIT產(chǎn)品可以直接持有房地產(chǎn)或者通過REIT在法律上或者實質(zhì)控制的SPV間接持有房地產(chǎn)，

根據(jù)REITs的法規(guī)，對于初始資本金沒有最低值要求。

3、單位信托證券持有人/上市要求

在香港的所有REITs產(chǎn)品都是以信托模式存在，投資人也是信托產(chǎn)品的單位證券持有人。

關(guān)于被香港監(jiān)管部門允許上市的REITs產(chǎn)品，對于單位信托證券持有人沒有什么特別的規(guī)定。對于外國投資者也沒有特別規(guī)定。

所有在香港的REITs產(chǎn)品必須要在SFC規(guī)定的時間內(nèi)在港交所掛牌。同時在香港掛牌的REITs產(chǎn)品也需要符合港交所的掛牌規(guī)定。

4、資產(chǎn)層面和投資行為

REITs必須主要投資于能夠循環(huán)產(chǎn)生租金收入的地產(chǎn)。在資產(chǎn)并購的過程中，REIT持有的不產(chǎn)生收入的地產(chǎn)比例不得超過凈資產(chǎn)的10%。

一個REIT產(chǎn)品持有的地產(chǎn)項目的時間不得低于2年，除非在單位信托證券持有人大會中，以一種特殊決議的方式來取得單位信托證券持有人同意。

一個REIT產(chǎn)品被允許成立和擁有SPV來持有其所投資的房地產(chǎn)項目。在REITs法規(guī)下，這些SPV必須合法且由REIT實際控制，REIT必須在SPV中持有絕大多數(shù)比例和控制權(quán)。

一般情況下，SPV結(jié)構(gòu)不能超過兩層，除非能得到SFC的特殊審批。REIT投資的酒店，主題公園或者酒店式公寓，一般這些資產(chǎn)都被裝在SPV中。

REITs禁止投資閑置土地，除非管理公司能夠說明這些投資是其已經(jīng)被允許的地產(chǎn)開發(fā)項目的重要組成部分。

在主導或者參與地產(chǎn)開發(fā)項目（翻修、翻新和改裝除外）時，REIT產(chǎn)品已經(jīng)投資的所有的地產(chǎn)開發(fā)項目的總規(guī)模，加上已簽約的地產(chǎn)開發(fā)項目合同金額中未完成部分，總的金額不得超過REIT產(chǎn)品總資產(chǎn)金額的10%。

一個REIT產(chǎn)品不能夠持有任何涉及無限責任的資產(chǎn)。

如果在一個REIT產(chǎn)品的名稱中，有顯示其主要涉及一類特殊類型地產(chǎn)。那么該REIT產(chǎn)品投資該類型地產(chǎn)的非現(xiàn)金資產(chǎn)的比例不低于70%。

在香港上市的REIT產(chǎn)品，對于其單位持有沒有任何限制。REITs也可以投資國外資產(chǎn)。

5、杠桿率

資本配比限額是REIT產(chǎn)品總資產(chǎn)金額的45%。

6、利潤分配要求

一個REIT產(chǎn)品每年以分紅的形式向其單位信托證券持有人分配金額，不得低于當年經(jīng)審計的稅后凈收益的90%。

當一個REIT產(chǎn)品發(fā)售給公眾時，關(guān)于地產(chǎn)資產(chǎn)處置后的資本收益是否要進行分配要在信托合同中約定清楚。

7、懲罰措施

（二）新加坡

1、程序/手續(xù)

在新加坡交易所掛牌上市的REIT產(chǎn)品（S—REIT）在符合一定條件下，可以享受稅收優(yōu)惠政策。

在新加坡上市的REITs產(chǎn)品要遵守證券期貨法律的一些法規(guī)和準則，以及交易所上市手冊。

一些稅收優(yōu)惠政策也只有監(jiān)管當局批準后才能執(zhí)行。也就是說，一項優(yōu)先規(guī)則、稅收轉(zhuǎn)移或免除必須要先由新加坡稅務(wù)局或者（和）新加坡金融部門批準才能執(zhí)行。

不過最近幾年，一些審批流程已經(jīng)被簡化了。

2、法律形式/最低股本金

法律形式

一個S—REIT產(chǎn)品的模式必須是信托結(jié)構(gòu)。一個S—REIT產(chǎn)品要由國外或者國內(nèi)機構(gòu)進行管理。

初始資本金最低值

準備在新加坡交易所掛牌上市的一只REIT產(chǎn)品，如果計價單位是新加坡元（SGD），該產(chǎn)品的最低資產(chǎn)規(guī)模要在3億新加坡元以上。

3、單位信托證券持有人要求/上市要求

單位信托證券持有人要求

對于以新加坡元計價且在新加坡交易所掛牌上市的REITs產(chǎn)品，其資本金的至少25%的份額要由至少500個公開投資者持有。

對于以國外貨幣計價的且在新加坡交易所掛牌上市的REITs產(chǎn)品，需要一些必要的投資者來創(chuàng)造有序的市場。

關(guān)于單位信托證券所有權(quán)方面，對于新加坡居民和非居民沒有明顯的差異。對于國外投資者也沒有嚴格的限制。

掛牌要求

REITs產(chǎn)品不需要掛牌上市。但是只有在新加坡交易所掛牌上市的REITs產(chǎn)品才能享受到稅收優(yōu)惠政策。

在國外交易所掛牌上市的REITs產(chǎn)品不會享受到新加坡政府所給予的各種稅收優(yōu)惠政策，因此需要考慮一些稅收籌劃方案。

4、資產(chǎn)層面和投資行為

地產(chǎn)基金準則明確REITs產(chǎn)品可以投資以下資產(chǎn):

a、房地產(chǎn)，不論是自己保有還得租賃持有，不論其是否位于新加坡國內(nèi)。b、與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)。c、上市或者沒上市的債務(wù)證券，非地產(chǎn)公司發(fā)行的上市股票。d、政府證券，超政府的組織機構(gòu)或新加坡的法定機構(gòu)所發(fā)行的證券。e、現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。

一個REIT產(chǎn)品要遵循其投資活動的限制，比如：

a、資產(chǎn)層面:REITs產(chǎn)品中的至少75%的存量資產(chǎn)要投資于可以產(chǎn)生穩(wěn)定收入的地產(chǎn)項目。b、不能投資于正在開發(fā)的地產(chǎn)項目，但可以投資那些沒有掛牌上市的地產(chǎn)開發(fā)商，除非該REITs產(chǎn)品可以把開發(fā)中的地產(chǎn)項目持有到完工。c、禁止投資閑置的土地和抵押物（抵押支持債券除外）。d、投資于正在開發(fā)的地產(chǎn)項目和未完工的地產(chǎn)開發(fā)項目（包括國內(nèi)外）的總金額不得超過REITs產(chǎn)品持有的資產(chǎn)規(guī)模的10%，當REITs符合一些特殊規(guī)定條款時，該投資比例也可以提高到30%。e、投資于可投資資產(chǎn)的比例不得超過單一發(fā)行人發(fā)行證券總規(guī)模的5%，或者單一基金管理規(guī)模的5%。f、REITs產(chǎn)品的收益主要來自于租金和其他特定渠道（比如分紅，利息和政策允許投資的資產(chǎn)等），來自于非常規(guī)渠道的收入不得超過其收益的10%。

一個REIT產(chǎn)品可以通過直接投資或者分散控制一個非上市的SPV機構(gòu)來投資房地產(chǎn)項目。

當REIT產(chǎn)品作為一個聯(lián)合投資者投資地產(chǎn)項目時，該REIT應(yīng)該作為一個聯(lián)合財產(chǎn)所有者直接投資房地產(chǎn)項目或者通過持有非上市的SPV機構(gòu)的股份或權(quán)益來持有房地產(chǎn)項目。

該SPV機構(gòu)可以是公司，信托或者合伙企業(yè)等形式。

5、杠桿率

一個S—REITs產(chǎn)品的單層杠桿最高限額是其所持有資產(chǎn)的45%。對于REIT產(chǎn)品的評級沒有強制性要求。

6、利潤分配要求

經(jīng)營性收入

嚴格意義上來說，還沒有一個法規(guī)或者法律要求REIT產(chǎn)品在每個財務(wù)年度內(nèi)按照一定的比例把其收益分配給持有人。但是為了享受稅收轉(zhuǎn)移優(yōu)惠政策，REIT產(chǎn)品的受托人一般都會每年按照其應(yīng)納稅特別收入的至少90%的比例分配收益。

信托受托人和管理人應(yīng)該共同遵守一定的規(guī)則，該應(yīng)納稅收入主要來自于信托受托人。當分配條款從2012年4月1日開始生效后，REIT產(chǎn)品應(yīng)該以信托單位的形式分配收益給投資者。

特定收入主要包括以下類型:

a、租金收入或者來自于不動產(chǎn)管理和持有的收入，但是處置不動產(chǎn)所獲的資本收益除外。b、管理和持有的不動產(chǎn)而產(chǎn)生的附屬收益，但是處置不動產(chǎn)所獲的資本收益除外。c、支付完租金收益和來自于新加坡不動產(chǎn)管理和持有的收入之外的收益，但是處置不動產(chǎn)所獲的資本收益除外。d、基于公開市場價值的租金支持補貼，且是在2016年12月26日當日或之后日期支付給信托受托人，支付方如下:1）把地產(chǎn)項目或者因擁有地產(chǎn)項目所獲得的收益權(quán)出售給信托受托人的出售方。2）直接或者間接全資控制出售方的個人。3）審計官所認可的任何人。e、在上述a，b，d三類收入之外的，來自于REIT中被認可的次級信托所分配的收益。REIT有資格申請一些滿足特定條件的國外收入的稅收減免，主要是免除來自海外的地產(chǎn)投資所獲收益匯入新加坡所繳納的稅收。

7、處罰措施

如果REIT產(chǎn)品針對其相同年限所獲的特定收入，分配給投資者的比例不小于特定收入的90%，則那些沒有被分配的特定收入要在信托受托人層面按照公司所得稅的稅率繳稅（稅率為17%）。

如果REIT產(chǎn)品針對其相同年限所獲的特定收入，分配給投資者的比例小于特定收入的90%，則其全部特定收入都要繳稅。

03、REIT層面的稅收處理

（一）香港

1、公司所得稅/預(yù)提稅

REIT產(chǎn)品根據(jù)香港的國內(nèi)稅收規(guī)定是免交利得稅的。但是REIT產(chǎn)品在香港持有的房產(chǎn)及來自于該房產(chǎn)的租金，這些租金是要遵循于香港的15%房產(chǎn)稅。

REIT通過SPV間接持有的香港房產(chǎn)，這些SPV從該房產(chǎn)中獲得的收益要遵循于16.5%的利得稅。這些SPV一般是免交房產(chǎn)稅。

在兩層利得稅收體系中，REIT產(chǎn)品所獲得的第一層200萬港幣的收益是按照8.25%的稅率征收，不論該REIT產(chǎn)品的規(guī)模和行業(yè)。

剩余的收益將按照初始的16.5%的稅率征收。從位于香港之外的地產(chǎn)所獲得的經(jīng)常收益和資本利得一般都是免交利得稅和房產(chǎn)稅。SPV之間的分紅一般是免交利得稅的。

在香港暫時沒有資本利得稅。

在香港，來源于REIT的分紅，利息都沒有預(yù)提稅。香港是屬地征收體系，不向來自于海外的收入征稅。

2018國內(nèi)稅收法規(guī)在2018年7月13日進行了發(fā)布。主要目的是在BEPS框架下對資產(chǎn)轉(zhuǎn)移定價原則和特定措施的執(zhí)行進行法規(guī)化，并且讓國內(nèi)稅收法規(guī)與國際稅收要求相接軌。

修正法規(guī)的主要因素是加強雙重稅收減免條款、轉(zhuǎn)移定價規(guī)則和相關(guān)法規(guī)、有關(guān)主文件、當?shù)匚募蛧抑g報告的TP文件要求、關(guān)于稅收優(yōu)惠國的修改，包括對于本土交易的稅收優(yōu)惠政策延展，對于大量投資行為要求的門檻指示。

對于在香港的REITs產(chǎn)品沒有特別的稅務(wù)處理規(guī)定。在香港的REITs被要求遵守當?shù)氐腉AAP的會計準則要求，并與IFRS保持一致。

2、登記費用

香港的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和香港的合并SPV股票轉(zhuǎn)讓都是要繳納印花稅。關(guān)于香港不動產(chǎn)銷售的印花稅所遵循的稅率，根據(jù)其交易金額和數(shù)量而有所變化。

對于非居住類房產(chǎn)，最大的印花稅的稅率是8.5%，主要適用于房產(chǎn)評估價值或者交易參考價超過21739130港幣的房產(chǎn)交易。對于居住類房產(chǎn)，除非有一些特別免除和要求，一般都按照15%的稅率向居住類房產(chǎn)征收，稅基以交易參考價和房屋評估價孰高者為基礎(chǔ)。

在香港，公司的股票進行交易，一般按照0.2%的印花稅征收，稅基為交易參考價和股票估值孰高者。香港的印花稅也會向房地產(chǎn)的租金征收，一般稅率是在0.25%至1%之間，稅基為每年的租金，至于具體稅率依據(jù)其租賃條款而確定。

香港在2010年11月20日引入了特別印花稅（SDD）。除非特別免除，任何在2010年11月20日當日或者之后日期購買的居住房產(chǎn)，在規(guī)定的期間內(nèi)進行再銷售或者轉(zhuǎn)讓，不論是以個人名義還是公司名義（不論該公司注冊地在哪里），這些交易行為都要遵守SDD條款。

SDD的計稅金額是根據(jù)規(guī)定的參考價格和市場價格孰高者作為基礎(chǔ)，然后按照資產(chǎn)處理之前持有人所持有資產(chǎn)的時間選擇對應(yīng)的稅率并計算出來的。

在2012年10月27日當日和之后日期購買的居住類房產(chǎn)，其SDD稅率會進行相應(yīng)調(diào)整。不過交易各方都要遵守SSD的規(guī)定。

香港在2012年10月27日引入了購買者印花稅（BSD）。除非有特別豁免，房屋購買者（包括沒有香港永久居留權(quán)的個人和注冊地不在香港的公司）在2012年10月27日當日和之后日期進行居住類房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，都要遵守BSD規(guī)定。

BSD按照房屋的銷售參考價格和市場價值孰高者為基礎(chǔ)，對其征收15%的稅率。

（二）新加坡

1、公司所得稅/預(yù)提稅

經(jīng)常收入

正如上面所說，對于租金和與房地產(chǎn)相關(guān)的收入（比如停車費，物業(yè)費），如果REIT產(chǎn)品遵循稅收轉(zhuǎn)移政策，則REIT產(chǎn)品層面是不需要納稅。

如果特定收入不進行分配，則會按照上述的政策在REIT產(chǎn)品層面征稅（沒有分配的特定收入將會在信托委托人層面繳納17%的公司所得稅）。

REIT投資于海外房地產(chǎn)，并獲取來自海外資產(chǎn)的租金收益，在產(chǎn)品滿足一定條件時，REIT產(chǎn)品在新加坡可以免交稅收。

資本收益

新加坡政府原則上不向具有資本性質(zhì)的收入征稅，但是該資本利得本質(zhì)上是一種收入或收益，則需要按照公司所得稅17%的稅率繳稅。

房地產(chǎn)項目出售所形成的收益或者損失一般都被認為是資本利得或者損失（除非REIT的主要業(yè)務(wù)是進行房地產(chǎn)買賣交易）。

當REIT被認為其主業(yè)是從事房地產(chǎn)買賣交易，那么其所獲取的收益將在信托受托人層面按照公司所得稅17%納稅。

預(yù)提稅

根據(jù)新加坡一般稅收法規(guī)，S—REIT中來自于海外資產(chǎn)的收益有資格申請稅收豁免。

如果該類收益在新加坡得到了稅收豁免，那么這些收益在海外繳納的稅收不會進行抵扣或退還。

其他稅負

參考下述的3.3條內(nèi)容。

會計準則

適用于當?shù)氐腉AAP，并與IFRS緊密相連。收入以權(quán)責發(fā)生制為基礎(chǔ)進行確認。

2、轉(zhuǎn)換規(guī)則

3、登記費用

位于新加坡的不動產(chǎn)進行銷售和轉(zhuǎn)讓一般都要繳納印花稅，印花稅稅率區(qū)間是3%—4%，具體稅率要根據(jù)資產(chǎn)的種類不同而確定。

這類印花稅一般也被稱為“購買者印花稅（BSD）”，因為印花稅一般都是由購買者支付，除非買賣雙方達成其他共識。

除了BSD，附加購買者印花稅（ABSD）和出售者印花稅（該印花稅的實施也是為了平穩(wěn)新加坡的房地產(chǎn)市場）也會加征于一些特定的不動產(chǎn)。

ABSD是居住類住房購買者在支付完BSD之后再繳納的印花稅，直接加征于新加坡居住類房產(chǎn)交易中，由購買者支付。

ABSD對于法人機構(gòu)（非個人）的稅率是10%（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同，協(xié)議和文件的簽署日期在2011年12月8日和2013年1月11日之間）或者15%（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同，協(xié)議和文件的簽署日期在2013年1月12日和2018年7月5日之間）或者25%（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同，協(xié)議和文件的簽署日期在2018年7月之后）。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商會加征額外的5%ABSD。

SSD是由房地產(chǎn)出售者繳納的稅收，該稅收一般適用于位于新加坡的居住類和商業(yè)類地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

SSD一般對于位于新加坡的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會征收5%—15%的稅收（具體稅率取決于房產(chǎn)出售者持有該地產(chǎn)多長時間），且該商業(yè)地產(chǎn)是出售者在2013年1月12日購得，并在三年內(nèi)進行了出售和轉(zhuǎn)讓。

SSD一般對于位于新加坡的居住類地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會征收4%—16%的稅收（具體稅率取決于房產(chǎn)出售者什么時候購買該房產(chǎn)且持有該房產(chǎn)多長時間），該居住類地產(chǎn)出售者一般會持有期限少于4年。

另外，對于在2017年3月11日之后購買的居住類房產(chǎn)，出售者如果持有房產(chǎn)期限超過3年，則不需要繳納SSD。房產(chǎn)交易中確認出售者是否已經(jīng)合法地繳納了SSD很關(guān)鍵。

這是因為如果房屋出售者應(yīng)繳而未繳SSD，那么房屋出售者和購買者之間的房屋買賣合同可能被認為沒有加蓋適當?shù)挠』ǘ悾ó敯l(fā)生購房糾紛時，該房屋買賣合同可能在法庭上被視為無效證據(jù)），即使購買者已經(jīng)足額繳納了BSD和ABSD。

注冊在新加坡的公司其股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，分配和銷售都要按照0.2%的印花稅繳納，該稅基是交易參考價和每股凈資產(chǎn)孰高者。

額外的契稅（ACD）也適用于2017年3月11日之后的房地產(chǎn)持有機構(gòu)（PHE）的股權(quán)和信托單位的買賣行為，該機構(gòu)主要是持有位于新加坡的居住類地產(chǎn)。

ACD也適用于個人或者法人機構(gòu)之間的股權(quán)收益權(quán)的買賣行為，且個人或者法人機構(gòu)是PHE的實際控制人或者通過購買相應(yīng)份額后成為實際控制人。

新加坡的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以有資格申請為持續(xù)經(jīng)營機構(gòu)的轉(zhuǎn)讓，因此可以不用繳納服務(wù)稅（GST），該稅率現(xiàn)在是7%。因此S—REIT也可以申請服務(wù)稅的優(yōu)惠，自我解釋為該服務(wù)稅只在資產(chǎn)的并購過程中收取。

一些主要收益來源為分紅和股利分配的S—REIT產(chǎn)品可以申請在2006年2月17日到2025年12月31日之間發(fā)生的運營費用的進項稅。

通過SPV架構(gòu)可以使得REITs更方便的募集資金，所以GST稅收優(yōu)惠也適用于那些只為了幫助REIT產(chǎn)品募資的SPV機構(gòu)，不是代替REIT直接或者間接持有合格資產(chǎn)的SPV。

更進一步的GST的優(yōu)惠也可以適用于創(chuàng)辦SPV所花費的費用和SPV機構(gòu)運營過程中產(chǎn)生的費用。

04、在單位信托證券持有人層面的稅收處理

（一）香港

1、境內(nèi)單位信托證券持有人

源自于REIT產(chǎn)品的分紅沒有特別約定的稅收豁免。當?shù)氐亩愂詹块T截止目前也沒有向REIT產(chǎn)品的分紅征稅，無論是向個人還是非個人單位信托證券持有者進行分紅。

在香港，通過交易REIT產(chǎn)品的份額而獲益也不用繳納利得稅，如果該類獲益屬于資本利得。

一個單位信托證券持有人通過購買和出售REIT產(chǎn)品的份額進行專業(yè)的交易行為而獲利，這是要繳納香港的利得稅，稅基為其通過出售信托單位所獲得的收益。

關(guān)于REIT利潤的分配是沒有預(yù)提稅的規(guī)定。香港的印花稅按照REIT產(chǎn)品份額的交易參考價進行征收，稅率為0.2%，一般情況下是由買賣雙方各出0.1%。

另外，5港元的固定印花稅對于任何信托單位的交易行為都要征收。

2、境外單位信托證券持有人

源自于REIT產(chǎn)品的分紅沒有特別約定稅收豁免。當?shù)氐亩愂詹块T截止目前也沒有向REIT產(chǎn)品的分紅征稅，無論是向個人還是非個人單位持有者進行分紅。

在香港，通過交易REIT產(chǎn)品的份額而獲益也不用繳納利得稅，如果該類獲益屬于資本利得或者不是通過專業(yè)交易行為獲取的。

一個單位持有人通過購買和出售REIT產(chǎn)品的份額進行專業(yè)的交易行為而獲利，這是要遵守香港的利得稅，稅基為其通過出售信托單位所獲得的收益。

另外，由真實的國外基金進行的一些交易也是可以申請豁免香港的稅費。

（二）新加坡

1、境內(nèi)單位信托證券持有人

2、機構(gòu)類型投資者

特定收入的分配收益按照公司所得稅率17%繳稅。在信托受托人層面已經(jīng)對相關(guān)收入繳納了稅費，則分配給機構(gòu)類型投資者的收益可以免除新加坡的相關(guān)稅率。但是REIT機構(gòu)支付的相關(guān)稅收無法進行稅收抵免。

持有REIT產(chǎn)品并把其作為交易性資產(chǎn)的個人投資者，要根據(jù)其個人的稅率（從0%—22%）繳納個人所得稅。

預(yù)提稅

如果情況和過程滿足一定的條件，則分配給本地投資者（比如本土個人，注冊地在新加坡且是納稅居民企業(yè)）的收益是可以不用繳納預(yù)提稅。

相關(guān)條款會要求投資者按照規(guī)定的形式披露信托受托人給其提供的納稅狀況。這就允許REIT的管理機構(gòu)確認是否要代替特定投資者代扣其分紅稅負。

REIT機構(gòu)要在納稅日期下個月的15日之前將應(yīng)繳納的稅負交給新加坡稅務(wù)機構(gòu)。

2、境外單位信托證券持有人

機構(gòu)型投資者

當期收入的分紅要按照公司所得稅率繳稅，現(xiàn)在稅率為17%。在2005年2月18日和2025年3月31日之間取得的特定收入進行分紅，投資者可以按照10%的稅率納稅。

如果來自于REIT的資產(chǎn)處置收益被認為具有資本性質(zhì)，則不會在信托受托人層面納稅，來自于該收益的分紅也不會在境外機構(gòu)投資者層面納稅。

如果收益被認為是交易性收益，則要在信托受托人層面納稅。稅后收入再進行的分紅收益在機構(gòu)投資者層面不用納稅。

預(yù)提稅不適用于那些特定的免稅收入（比如那些有資格申請新加坡稅費豁免的位于海外地產(chǎn)的投資收益，且分配給海外個人投資者）的分紅。資本返還的分紅收益不用納稅。

一般情況下，處置資產(chǎn)的收益都不會納稅，除非機構(gòu)投資者被認為具有交易性質(zhì)（比如，如果投資者把持有的單位信托證券作為交易資產(chǎn)，且在新加坡從事該交易業(yè)務(wù)）。

個人投資者

當期收入進行的分紅一般是可以不用納稅，除非該收益來自于新加坡的合伙企業(yè)或者來自于專門從事證券交易所得。預(yù)提稅也不適用于免稅收入的分紅。

如果來自于REIT的資產(chǎn)處置收益被認為具有資本性質(zhì)，則不會在信托受托人層面納稅，來自于該收益的分紅也不會在國外個人投資者層面納稅。

如果收益被認為是交易性收益，則要在信托受托人層面納稅。稅后收入再進行的分紅收益在個人投資者層面不用納稅。資本收益的分紅也不用納稅。

一般情況下，處置資產(chǎn)的收益都不會納稅，除非公司投資者被認為具有交易性質(zhì)，比如，如果投資者專門從事證券交易行為，且把該交易業(yè)務(wù)作為主業(yè)。

05、境外REIT和境內(nèi)投資者層面的稅收處理

（一）香港

境內(nèi)的稅法規(guī)定適用于境外的REIT產(chǎn)品。來自于香港房產(chǎn)產(chǎn)生的租金收益要繳納房產(chǎn)稅或者利得稅。

如果購買或者處理REITs產(chǎn)品的投資行為不是發(fā)生在香港，則不適用于香港的稅收法規(guī)。

（二）新加坡

境外REIT

在新加坡現(xiàn)有的稅收法規(guī)下，境外REIT產(chǎn)品是要繳稅的。因此，如果REIT產(chǎn)品要投資新加坡的地產(chǎn)項目，則不享受稅費轉(zhuǎn)移待遇且要對于其在新加坡的租金凈收益繳稅。

機構(gòu)型投資者

境外REIT通過持有位于新加坡的地產(chǎn)項目所獲得的收益進行的分紅，在投資者層面被認為是資本收益，而這些被投資的新加坡地產(chǎn)項目所產(chǎn)生的收益是要繳稅的。換句話說，位于新加坡的機構(gòu)投資者所獲的分紅收益不會繳納額外的稅費。

通過出售境外REIT產(chǎn)品所獲的收益不用繳稅，只要該收益不是來自于在新加坡的交易和商業(yè)行為。如果投資者通過交易單位信托證券所獲得的收益被認為是來自于新加坡的收入，則通過處置單位信托證券所獲取的收益是要納稅的。

個人投資者

個人投資者從境外REIT產(chǎn)品中所獲得的分紅收益是不用納稅的，除非該信托單位證券是個人通過合伙企業(yè)持有的。

通過出售境外REIT產(chǎn)品所獲的收益不用繳稅，只要該收益不是來自于在新加坡的交易和商業(yè)行為。

如果投資者通過交易單位信托證券所獲得的收益被認為是來自于新加坡的收入，則通過處置單位信托證券所獲取的收益是要納稅的。

(編輯：李國堅)