彩生活（01778）京東軟硬資源結(jié)合 “社區(qū)+零售”模式快速落地

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，今年1月4日，彩生活（01778）與京東（JD.US）合作的京選店再增兩店，不足三個(gè)月連開五店。京選店的擴(kuò)張，標(biāo)志著雙方的戰(zhàn)略合作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地，且快步推進(jìn)的階段。

2019年10月18日，彩生活社區(qū)首家“京選社區(qū)會員店”在深圳寶安花樣年花郡小區(qū)揭幕，并于次日開始正式營業(yè)，這是彩生活與京東在簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議后線下社區(qū)零售領(lǐng)域邁出的第一步。該店是特供彩生活小區(qū)的會員線下零售體驗(yàn)空間，其中京東主要是提供產(chǎn)品供應(yīng)鏈服務(wù)、日常運(yùn)營，而彩生活則擔(dān)當(dāng)場地提供和協(xié)助的角色。

目前京選店商品主要涵蓋生鮮美食、休閑食品、個(gè)人護(hù)理、居家百貨、品質(zhì)母嬰、酒水乳飲、戶外運(yùn)動(dòng)、數(shù)碼家電、萌寵愛車等9個(gè)類別。而且京東已針對京選店新建小程序，使其同時(shí)具備線上線下售賣功能，其中線上購買的會員可選擇京選店自提也可由店員送貨上門。之后，京選店也會通過對社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)習(xí)慣和過往消費(fèi)數(shù)據(jù)分析，針對性提供熱門單品且價(jià)格會低于京東主網(wǎng)站。

1月4日，彩生活社區(qū)的京選店在花樣年?花好園、御景灣小區(qū)正式營業(yè)，繼花郡花鄉(xiāng)店、景尚雅苑店、麗景城店，彩生活社區(qū)在深圳開出的第四、第五家京選店。

京選店不僅3個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)五店齊開，且營運(yùn)數(shù)據(jù)不俗?！捌盒А眮砗饬總鹘y(tǒng)零售店運(yùn)營效率的重要指標(biāo)，是指門店每平方米每年創(chuàng)造的收入。此數(shù)據(jù)越高，經(jīng)營效率越高，贏利能力也越好。

據(jù)了解，傳統(tǒng)線下便利店坪效是 1.5萬元，而最早開業(yè)的花郡花鄉(xiāng)店開店首月的坪效為22萬元，采用社區(qū)外圍店鋪、小店入駐的模式，在不到10平的商鋪中充分利用線上資源，產(chǎn)生了遠(yuǎn)高行業(yè)的坪效。雙方推出了聯(lián)名卡，作為正式推會員前的預(yù)熱，四天在花郡花鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)出1200張聯(lián)名卡，年后會在其他小區(qū)發(fā)出。

彩生活、京東聯(lián)手的京選店快速落成和效果理想，不僅是雙方合作的再進(jìn)一步，其背后有著“社區(qū)+”這一新崛起的風(fēng)口在推動(dòng)，更是軟硬資源結(jié)合、協(xié)同互動(dòng)的結(jié)果。

“社區(qū)+”模式正不斷被驗(yàn)證

在新零售業(yè)態(tài)不斷摸索的途中，“社區(qū)+零售”商業(yè)模式的可行性和價(jià)值正一步步被驗(yàn)證。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，近年來網(wǎng)絡(luò)流量紅利的消退使得一眾互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)企業(yè)不斷尋找新的有效流量，而擁有房產(chǎn)的中產(chǎn)社區(qū)流量，是消費(fèi)能力高且消費(fèi)者畫像清晰的群體，社區(qū)場景因此成為互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)企業(yè)紛紛開始爭取的一塊風(fēng)水寶地。社區(qū)流量的運(yùn)用和改造，或?qū)⒊蔀槲磥砹髁咳肟诘谝痪€的競爭風(fēng)口，社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的可挖掘價(jià)值也將進(jìn)一步提升。尤其在“社區(qū)+零售”的線下模式中，由于是以滿足消費(fèi)者便利性需求為核心，因此相比于傳統(tǒng)電商、大賣場和農(nóng)貿(mào)市場，消費(fèi)者是愿意為有溫度的服務(wù)和商品支付溢價(jià)。

此前在2017年消費(fèi)復(fù)蘇環(huán)境態(tài)勢中，盒馬、超級物種、網(wǎng)易嚴(yán)選、小紅書、便利蜂、無人貨架等一眾依附社區(qū)環(huán)境的新零售模式出現(xiàn)了，不過其更多體現(xiàn)在消費(fèi)升級的趨勢上，然而在經(jīng)歷2018年二季度以來的消費(fèi)環(huán)境轉(zhuǎn)弱后，生鮮食品、日常用品等剛需、高頻消費(fèi)品憑借強(qiáng)防御性脫穎而出，漸漸成為了資金重點(diǎn)關(guān)注的對象。2019年以來，行業(yè)內(nèi)主要參與者盒馬與永輝超市也在迭代新模式，其中盒馬推出盒馬菜市、盒馬mini、盒馬小站等多種更小型的業(yè)態(tài)，均是為了更加貼近社區(qū)生態(tài)，永輝也在大力拓展同類型的永輝mini。

此背景下，坐擁業(yè)內(nèi)最大物業(yè)管理規(guī)模的彩生活，正是互聯(lián)網(wǎng)零售巨頭們期待合作的對象。

牽手互聯(lián)網(wǎng)巨頭持續(xù)挖掘“社區(qū)+”

物管公司是“社區(qū)+”模式開展的重要一環(huán)，而彩生活擁有行業(yè)第一的規(guī)模優(yōu)勢。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，物業(yè)管理公司因近距離接觸業(yè)主及其核心資產(chǎn)，掌握了大量的核心數(shù)據(jù)，由此衍生出的增值運(yùn)營工具及模式，涵蓋周邊商圈、便民服務(wù)、健康養(yǎng)老等衣食住行各類消費(fèi)，未來可以運(yùn)用大數(shù)據(jù)為業(yè)主提供精準(zhǔn)服務(wù)，營造便捷、舒適的社區(qū)環(huán)境。因此“社區(qū)+”模式的開發(fā)繞不開物管企業(yè)，而截止2019年6月末，彩生活總平臺服務(wù)面積同比增長23%至12億平米，其中合約管理面積同比增長16%至5.6億平米，合作及同盟面積同比增長29%至6.4億平米，在行業(yè)內(nèi)具很大話語權(quán)。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭戰(zhàn)略入股彩生活，聯(lián)手挖掘“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)”模式潛力。彩生活此前已分別與京東、360達(dá)成合作協(xié)議。彩生活以每股5.22港元向京東、360分別定向增發(fā)7115萬、2296萬股新股份，涉及金額分別為3.71億元港元和1.2億港元。交易完成后京東將持有彩生活已擴(kuò)大股本的5%，360持有比例將從此前的1.54%增至3.05%。京東此次入股，一方面體現(xiàn)了對之前和彩生活合作的認(rèn)可，另一方面則是為彩生活的社區(qū)資源預(yù)付“定金”。

軟硬結(jié)合“社區(qū)+”深度聯(lián)動(dòng)運(yùn)營

在“社區(qū)+”的這條的大河上，奔著那盈利的彼岸，各方真是八仙過海各顯神通，孜孜不倦探索著。目前“社區(qū)+零售”的業(yè)態(tài)模式層出不窮，而彩生活和京東的合作與其他模式不同在于，它并非把社區(qū)單純當(dāng)成一條流量渠道，而是真正把社區(qū)的資源利用起來?？此埔粋€(gè)簡單的社區(qū)小店，里面卻大有學(xué)問。

由于所有“社區(qū)+”業(yè)態(tài)的人工和租金費(fèi)用都是剛性的，而且社區(qū)業(yè)態(tài)的面積一般有限，再加上客單價(jià)普遍不高，因此盈利關(guān)鍵在于供應(yīng)鏈和運(yùn)營能力，不具備盈利能力的企業(yè)很難形成持續(xù)盈利和規(guī)模發(fā)展，流量可沉淀的價(jià)值就很少。

京選店模式中，“社區(qū)+零售”強(qiáng)強(qiáng)資源結(jié)合，將有助于彩生活線下社區(qū)和京東線上平臺形成協(xié)同效應(yīng)。京選店為京東提供了“社區(qū)+零售”的場景試驗(yàn)田，也可助彩生活提高線下物業(yè)服務(wù)的滿意度。

京選店一方面由彩生活提供場地，在剛性租金費(fèi)用方面有優(yōu)勢。據(jù)彩生活內(nèi)部人士透露，未來慢慢成熟后，將考慮把京選店內(nèi)置到彩生活小區(qū)物管處。若實(shí)現(xiàn)，租金優(yōu)勢將進(jìn)一步放大。此外，彩生活員工還可以通過參與本小區(qū)京選業(yè)務(wù)的運(yùn)營，獲得額外兼職收入的同時(shí)提高員工滿足感。而目前，花好園店、御景灣店、麗景城店便是將自提點(diǎn)設(shè)置于物業(yè)管理處內(nèi)部，利用物業(yè)管理處閑置空間。除此之外，還有更多“硬”資源將陸續(xù)被挖掘。

同時(shí)，雙方手上那些“軟”資源也可互動(dòng)。京東強(qiáng)大的供應(yīng)鏈以及后備支撐的大數(shù)據(jù)分析服務(wù)，能夠持續(xù)提高坪效，因此京選店盈利能力有一定保障，持續(xù)性盈利加規(guī)模擴(kuò)張優(yōu)勢，未來將是又一個(gè)大型的價(jià)值流量池。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，開設(shè)京選會員店只是第一步，公司未來將打通京東和彩之云后臺，打通會員體系，實(shí)現(xiàn)京東京選平臺和彩之云平臺的互相導(dǎo)流。雙方會合作進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，希望以京選業(yè)務(wù)為基點(diǎn)，讓京東Plus會員體系和彩之云平臺的打通。這對于彩生活住戶，不僅可享受京東特供的高品質(zhì)商品及專屬福利，雙方通過數(shù)據(jù)分析的合作，還能通過精細(xì)化運(yùn)營，根據(jù)用戶需求進(jìn)行反向定制，多重舉措來提升住戶滿意度。

隨著京選會員店的壯大，商業(yè)模式的完善，京東和彩生活之間其他的“社區(qū)+模式”（例如社區(qū)+物流）帶來更多的想象空間。

綜上來看，彩生活與京東戰(zhàn)略合作后的“社區(qū)+零售”線下模式的強(qiáng)勢推進(jìn)，不僅有望在風(fēng)口市場中搶占先機(jī)，為公司盈利提供新驅(qū)動(dòng)，更能達(dá)到線下線上聯(lián)動(dòng)效果，推動(dòng)各自企業(yè)原有業(yè)務(wù)品質(zhì)的提升，屬于多方共贏的舉動(dòng)。