寶龍商業(yè)（09909）：掛牌喜迎“開門紅”，股價走勢大猜想

鐵打的物業(yè)管理股，流水的新股。

據(jù)智通財經APP觀察，今年以來，物業(yè)管理股深受投資者喜愛，申購熱情愈發(fā)高漲。當然，在投資者的熱擁下，今年已在港上市的9只物業(yè)管理股普遍以耀眼的上漲回饋市場。除無綠鞋又無基石的時代鄰里，其余8只物業(yè)管理股均在上市首日獲得正向上漲，迎來“開門紅”。

寶龍商業(yè)（09909）作為今年港股IPO中的第十只物業(yè)管理股，引入“綠鞋機制”維盤和基石投資者增強市場信心，延續(xù)著物業(yè)管理股首日上漲的傳統(tǒng)。截至收盤，寶龍商業(yè)漲幅為5.89%，報價10.06港元，成交額為8.83億港元。

事實上，在估值方面，寶龍地產也給市場留下了足夠大的想象空間。據(jù)智通財經APP統(tǒng)計，寶龍商業(yè)的每股發(fā)行價7.5港元-10.0港元，即便以招股價上限10港元發(fā)行，發(fā)行估值仍低于行業(yè)平均水平。而寶龍商業(yè)將發(fā)行價格定為每股9.5港元，也為上市后股價的上漲留下了更多的空間。

除此之外，寶龍商業(yè)和其他物業(yè)管理股一樣，股價表現(xiàn)并非曇花一現(xiàn)。今年以來，在港上市的物業(yè)管理企業(yè)表現(xiàn)十分強勢，其中一半的物業(yè)管理股股價出現(xiàn)正向漲幅，且明顯大幅跑贏大盤。

據(jù)智通財經APP觀察，若剔除2019年新上市的物業(yè)管理股，上市后至今滿一年且總市值大于20億港元的物業(yè)管理股，出現(xiàn)正向漲幅概率高達100%，翻倍概率高達85.72%。這意味著，上市滿一年后，寶龍商業(yè)有望加入股價翻倍的隊伍。

綠鞋機制維盤，為股價兜底

12月16日，寶龍商業(yè)發(fā)布公告稱，將于12月16日-19日招股，公司擬發(fā)行1.5億股股份，其中公開發(fā)售1500萬股，國際發(fā)售1.35億股，每股發(fā)行價7.5港元-10.0港元，每手500股。預期將于12月30日上市，由農銀國際融資擔任獨家保薦人。

值得注意的是，寶龍商業(yè)此次上市，引入了綠鞋機制。在綠鞋機制的維盤下，包銷商已為寶龍商業(yè)“穩(wěn)市期”(上市后30天內)股價兜底。

據(jù)智通財經APP了解，綠鞋機制是指根據(jù)中國證監(jiān)會2006年頒布的《證券發(fā)行與承銷管理辦法》第48條規(guī)定：“首次公開發(fā)行股票數(shù)量在4億股以上的，發(fā)行人及其主承銷商可以在發(fā)行方案中采用超額配售選擇權”。

“超額配售選擇權”便是綠鞋機制，目的是防止新股發(fā)行上市后股價下跌至發(fā)行價或發(fā)行價以下，增強參與一級市場認購的投資者的信心，實現(xiàn)新股股價由一級市場向二級市場的平穩(wěn)過渡。如果寶龍商業(yè)上市后30天之內出現(xiàn)低于發(fā)行價的情況，包銷商必須以不高于發(fā)行價格進，穩(wěn)定二級市場價格。

基石投資者背書，增強市場信心

除此之外，寶龍商業(yè)還引入基石投資者，增強市場信心。

據(jù)智通財經APP了解，港交所是在2005年引入基石投資者制度，基石投資者需按IPO發(fā)行價格承諾購買一定數(shù)量的股票，并接受6-12月的鎖定期。基石投資者的引進實際是對公司基本面和發(fā)展前景的肯定，起到市場“定心丸”的作用。

一般而言，基石投資者主要是一些一流的機構投資者、大型企業(yè)集團、以及知名富豪或其所屬企業(yè)。

目前，寶龍商業(yè)國際配售的部分已被超額覆蓋，鎖定四家基石投資者，包括了永輝超市(601933.SH)的全資子公司遼寧永輝超市有限公司、安踏(02020.HK)副主席丁世家創(chuàng)立的和盛海外控股有限公司以、恒安國際集團有限公司(01044.HK)副主席許連捷以及Orchid China Master Fund Limited，合計認購3600萬美金的股份，約占發(fā)售股份21.49%，設六個月禁售期。

據(jù)智通財經APP統(tǒng)計，今年港股共有8家物業(yè)管理公司，時代鄰里、銀城生活服務、鑫苑服務、和泓服務未引入基石投資者，上市至今股價均破發(fā)，平均跌幅為27.10%;保利物業(yè)、藍光嘉寶、奧園健康、濱江服務引入了基石投資者，上市至今股價依舊堅挺。這意味著，引入基石投資者寶龍商業(yè)股價也將較為堅挺，受市場青睞。

估值低于行業(yè)平均水平，為股價上漲留下更多空間

事實上，今年以來，物業(yè)管理股深受投資者喜愛，申購熱情越發(fā)高漲。

在投資者的熱擁下，今年已在港上市的9只物業(yè)管理股，除時代鄰里，其余均在上市首日收漲，物業(yè)管理新股首日上漲概率高達88.89%。

有投資者表示，時代鄰里上市首日即破發(fā)乃情理之中。一方面，時代鄰里既無引入基石投資者，也無引入綠鞋機制，股價穩(wěn)定性難以保證，難以吸引投資者追捧。另一方面，按時代鄰里2018年度約6416.4萬元人民幣的凈利潤計算，體量中等的時代鄰里靜態(tài)市盈率(PE)約為65.64倍，高于行業(yè)平均靜態(tài)市盈率40%，且接近已在港股上市的物業(yè)管理股龍頭碧桂園服務，估值缺乏吸引力。

剔除與眾不同的時代鄰里，2019年在港上市的物業(yè)管理股，首日收漲概率為100%，而即將上市的寶龍商業(yè)或將此“傳統(tǒng)”延續(xù)下去。

事實上，寶龍商業(yè)既有基石投資者做市場“意見領袖”，又有綠鞋機制維盤，上市首日收漲的機會較大。除此之外，寶龍商業(yè)的發(fā)行估值仍低于行業(yè)平均水平，也為首日上市上漲留下足夠的想象空間。

據(jù)智通財經APP統(tǒng)計，寶龍商業(yè)每股發(fā)行價為7.5港元-10.0港元，以上限價10港元計算，其市值約60億港元，按2018年業(yè)績計算，其靜態(tài)市盈率約40.6倍，低于已在港股上市的物業(yè)管理公司的平均靜態(tài)市盈率47.02倍。若以2018年7月至2019年6月業(yè)績計算，寶龍商業(yè)的市盈率約34.6倍，也低于行業(yè)平均動態(tài)市盈率35.37倍。如今，寶龍商業(yè)將發(fā)行價格定為每股9.5港元，也為上市后股價的上漲留下更多的空間。

物業(yè)管理股并非曇花一現(xiàn)，上市一年后翻倍的概率高達85.72%

當然，物業(yè)管理股股價表現(xiàn)并非曇花一現(xiàn)。今年以來，在港上市的物業(yè)管理企業(yè)表現(xiàn)十分強勢，也預示著寶龍商業(yè)股價有望上市后一路走高。

據(jù)智通財經APP統(tǒng)計，今年以來，在港股上市的物業(yè)管理股增加至24只。在恒指表現(xiàn)較為疲軟的大背景下，有12只物業(yè)管理股股價出現(xiàn)正向漲幅，占比高達50%，且平均漲幅高達89.90%，明顯大幅跑贏大盤。

其中，新城悅服務(01755)、永升生活服務(01995)、佳兆業(yè)美好(02168)、雅生活服務(03319)、中海物業(yè)(02669)、碧桂園服務(06098)6支物業(yè)管理類股票均漲超100%。其中，新城悅服務和永升生活服務漲幅更是逼近200%。

據(jù)智通財經APP觀察，今年以來，總市值普遍在20億港元以上的物業(yè)管理股普遍跑贏大盤的，上漲概率高達92.30%。寶龍商業(yè)若以每股發(fā)行價7.5港元-10.0港元計算，寶龍商業(yè)的市值約45-60億港元。這意味著，總市值在20億港元以上的寶龍商業(yè)上市后，大概率成為物業(yè)管理股股價走勢強勁的一員。

值得注意的是，若剔除2019年新上市的物業(yè)管理股，上市后至今滿一年的物業(yè)管理股，出現(xiàn)正向漲幅概率高達68.75%，翻倍的概率高達43.75%。若在此基礎上，剔除上市首日總市值低于20億的物業(yè)管理股，則上市至今滿一年的物業(yè)管理股，出現(xiàn)正向漲幅概率高達100%，翻倍概率高達85.72%。這意味著，上市滿一年后，寶龍商業(yè)股價保持正向漲幅的概率或為100%，翻倍的概率或為85.72%。

聯(lián)動母企寶龍地產，為業(yè)績增長奠基

回歸基本面，寶龍商業(yè)在與母公司寶龍地產的聯(lián)動下，未來業(yè)績仍將保持高增速。

據(jù)智通財經APP了解，寶龍商業(yè)是一家商業(yè)管理公司，和之前上市的眾多物業(yè)管理公司略有不同。寶龍商業(yè)旗下管理的物業(yè)主要是商業(yè)地產項目，比如購物中心：

商業(yè)物業(yè)管理并不等同于收租(收租依然是業(yè)主的權利)，而是提供物業(yè)服務、代收租金、租戶管理等服務，并同時向業(yè)主和商戶收取費用。

另外,寶龍商業(yè)目前顯著依賴于其母公司寶龍集團以及其聯(lián)營公司所開發(fā)的物業(yè)，來自第三方的物業(yè)只貢獻寶龍商業(yè)不超過5%的收益：

所以可以說寶龍商業(yè)的整體業(yè)績顯著依賴于寶龍集團的發(fā)展，不過幸運的是，寶龍地產(01238)近年來發(fā)展迅猛，股價整體處于上升通道中，今年漲幅已達86.37%。

據(jù)智通財經APP了解，寶龍地產以商業(yè)地產起家，主打綜合體打造。截至2019年中期，寶龍開業(yè)的四大產品線已達到45家，其中，寶龍一城1家，寶龍城2家，寶龍?zhí)斓?家，寶龍廣場36家。

各產品定位不同，寶龍一城定位超高端產品，寶龍城定位高端產品，中端主流產品則是寶龍?zhí)斓睾蛯汖垙V場。

目前，長三角依舊是寶龍地產發(fā)展的主要聚焦地，公司此前希望在該區(qū)域內成為商業(yè)地產前3強。截至到今年11月，寶龍地產已經超額完成今年550億元的銷售目標，實現(xiàn)銷售額553.1億元。

花旗報告認為，寶龍在杭州灣的優(yōu)質土儲為其未來銷售增長提供了強有力的支撐，同時，寶龍在杭州、南京儲備的地鐵上蓋項目以及近期首入珠海的全國布局拓展，都為寶龍帶來了可觀的未來銷售增長點。同時，基于寶龍不斷擴展的優(yōu)質土儲，其在2020年和2021年仍將保持30%以上的銷售額年增長率，而鑒于寶龍較低的拿地成本，預計其利潤率也將繼續(xù)維持較高水平。因此，在與母公司的聯(lián)動下，寶龍商業(yè)的業(yè)績有望進一步提升。

除了內生增長外，外延式并購也將提高寶龍商業(yè)的業(yè)績增速。據(jù)寶龍商業(yè)透露，此次集資所得約50%用于戰(zhàn)略購及投資于其他商業(yè)運營服務商。