2019年地產(chǎn)成交規(guī)?！跋葥P(yáng)后抑”，2020年將如何發(fā)展？

2019年樓市政策可以用“一波三折”來(lái)形容，中央層面仍堅(jiān)持“穩(wěn)字當(dāng)頭”，從兩會(huì)的“防止房市大起大落”到政治局會(huì)議“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，再到新華社“堅(jiān)守房住不炒底線”，整體政策的主基調(diào)未發(fā)生根本改變。而地方充分貫徹了一城一策、城市主體責(zé)任的長(zhǎng)效機(jī)制，調(diào)控政策有收有放：多城調(diào)降人才落戶門檻，呼和浩特、寧波等市更是出臺(tái)人才購(gòu)房補(bǔ)貼這類刺激性政策；蘇州、西安、大連等加碼調(diào)控，西安政策力度相較嚴(yán)苛；搶人大戰(zhàn)再掀高潮，更多二三線城市調(diào)降人才落戶門檻， “四限”調(diào)控局部放松。

隨著政策調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵，樓市成交在下半年明顯“轉(zhuǎn)淡”且呈現(xiàn)出逐月下行的態(tài)勢(shì)，不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市間分化也愈演愈烈。具體來(lái)看，一線城市供應(yīng)小幅縮量，不過(guò)因剛需和改善需求的平穩(wěn)釋放，整體市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，成交量同比尚保持可觀的正增長(zhǎng)。二線城市供求維穩(wěn)，與去年同期基本持平，不過(guò)城市間內(nèi)部分化加劇，沈陽(yáng)、昆明等成交表現(xiàn)相對(duì)搶眼，而合肥、西安等城市二季度后市場(chǎng)熱度明顯下降；廣大三四線城市盡管政策環(huán)境依然較為寬松，但受購(gòu)買力所限，加之棚改貨幣化安置的收緊，下半年項(xiàng)目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。

與2019年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“六穩(wěn)”目標(biāo)相一致的，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石、穩(wěn)定錨，“穩(wěn)”字大概率也將成為貫穿2020年樓市始終的關(guān)鍵詞。加之一城一策、精準(zhǔn)調(diào)控的大方向未變，表現(xiàn)在商品住宅成交量上，不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性共振的大起大落，此消彼長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)平衡基本可期。

一線城市成交量有望穩(wěn)步提升。一方面，一線市場(chǎng)在2019年表現(xiàn)出的極強(qiáng)韌性為來(lái)年樓市注入強(qiáng)大信心和向好預(yù)期，市場(chǎng)上觀望情緒有所消散。另一方面，區(qū)域性利好頻傳，如上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)建設(shè)提速、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)構(gòu)想獲批，一定程度上將助力樓市發(fā)展。

二線城市整體成交量預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)或小幅回升。一方面，多數(shù)二線城市基本面向好、潛在購(gòu)房需求充裕，只是或受制于嚴(yán)苛的限制性政策，或觀望于下行的市場(chǎng)行情，需求引而不發(fā)，但隨著市場(chǎng)走勢(shì)趨穩(wěn)，這一部分潛在需求終將得以釋放。另一方面，四季度以來(lái)，南京等多個(gè)城市相繼發(fā)布邊際寬松的人才購(gòu)房新政，搶人大戰(zhàn)再現(xiàn)端倪，伴隨政策效力逐步釋放，高凈值人口流入也勢(shì)必為二線城市樓市帶來(lái)一定需求支撐。

三四線城市成交量或?qū)⒗^續(xù)下滑，但下滑幅度有限。回看2019年，棚改大幅縮量之下，三四線城市成交量并未出現(xiàn)崩盤式下跌，表明市場(chǎng)韌性猶存。事實(shí)上，三四線市場(chǎng)的剛需仍在緩步釋放，改善性需求也尚有巨大可挖掘空間。退一步來(lái)說(shuō)，棚改雖減未停，加之到位資金的時(shí)滯性，都能有效抑制整體市場(chǎng)下行的速度和幅度。

預(yù)計(jì)2020年，全國(guó)整體房?jī)r(jià)將延續(xù)2019年增速收窄、波動(dòng)趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。這主要基于“遏制房?jī)r(jià)大漲大跌”的主基調(diào)短期難會(huì)改變，以及熱點(diǎn)城市調(diào)控目標(biāo)不放松兩方面假設(shè)。當(dāng)然，部分城市或?qū)ⅰ耙虺鞘┎摺备鶕?jù)自身樓市情況適當(dāng)放寬調(diào)控力度，因此局部地區(qū)房?jī)r(jià)也將偶發(fā)波動(dòng)與跳漲。

具體到各能級(jí)城市而言，一線城市房?jī)r(jià)將維持現(xiàn)有高位，同環(huán)比漲幅均將進(jìn)一步收窄。一方面整體政策面趨嚴(yán)態(tài)延續(xù)的預(yù)期下，房?jī)r(jià)將避免短期環(huán)比波動(dòng)。另一方面，土地造價(jià)抬升等成本驅(qū)動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的上漲動(dòng)力與市場(chǎng)下行期中房企銷售壓力對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的下跌壓力兩相對(duì)沖，一線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)定在現(xiàn)有高位，預(yù)計(jì)同比漲幅將進(jìn)一步收窄。

二線城市整體房?jī)r(jià)維持上漲但漲幅收窄，局部城市房?jī)r(jià)或有補(bǔ)漲。從2019年二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情來(lái)看，多數(shù)城市居民購(gòu)買力對(duì)樓市依舊具有支撐。我們判斷二線城市居民購(gòu)房支付能力在2020年仍有能力支撐樓市發(fā)展，但漲幅會(huì)在“限價(jià)”政策的制約下逐步收窄。但部分政策調(diào)控較松、房?jī)r(jià)相對(duì)較低的內(nèi)陸二線城市在人口集聚效應(yīng)的作用下將出現(xiàn)房?jī)r(jià)補(bǔ)漲。

三四線城市調(diào)整壓力突出，房?jī)r(jià)單城波動(dòng)與多城分化將更加明顯。首先受制于市場(chǎng)需求透支的原因，一部分民富基礎(chǔ)較弱的城市由于返鄉(xiāng)置業(yè)占比愈發(fā)提高樓市將出現(xiàn)“節(jié)點(diǎn)型”冷暖波動(dòng)，房?jī)r(jià)也將隨之波動(dòng)加劇；其次考慮到環(huán)都市圈三四線城市在核心城市的輻射下有望更早充實(shí)市場(chǎng)需求，其房?jī)r(jià)變化與與仍將處于下行期的城市相比自然將有明顯分化。

預(yù)判2020年，我們認(rèn)為，整體庫(kù)存維穩(wěn)，上漲壓力不大。不過(guò)城市間分化將持續(xù)加劇：庫(kù)存壓力將主要集中在前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的三四線城市，而一線和核心二線城市依托于人才新政持續(xù)發(fā)力，“四限”調(diào)控不排除放松可能，以此會(huì)刺激一波剛需釋放，庫(kù)存量有望與今年持平或延續(xù)小幅增長(zhǎng)，具體來(lái)看，

一線城市整體庫(kù)存量整體維穩(wěn)，漲跌幅將不超過(guò)5%。主要是基于在樓市加速轉(zhuǎn)冷的背景下，一線成交尚有支撐，從今年的政策導(dǎo)向來(lái)看，上海臨港發(fā)布人才新政，深圳調(diào)高“普宅”標(biāo)準(zhǔn)變相減稅，都是為了刺激潛在購(gòu)房需求的釋放。從房企層面來(lái)看，調(diào)整推盤策略，加大供應(yīng)是大概率事件，整體供求平衡也會(huì)促使庫(kù)存量保持平穩(wěn)。

核心二線城市和強(qiáng)三線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控，消化周期將維持在8-10個(gè)月左右，以南京、杭州、無(wú)錫、溫州、東莞等東南沿海發(fā)達(dá)城市為典型代表，主要是隨著人才新政逐步升級(jí)，變相解綁“限購(gòu)”，加之長(zhǎng)三角一體化，粵港澳大灣區(qū)等政策利好落地，一定程度上也可刺激剛性需求的短期釋放，只要成交存在支撐，供應(yīng)不大幅增量，這些城市便基本不存在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的三四線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐步浮出水面，諸如梅州、連江、汕頭、江門等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

（編輯：張金亮）