奧園健康（03662）：上海拿地不改輕資產(chǎn)運營

智通財經(jīng)APP獲悉，奧園健康(03662)12月17日早間發(fā)布公告稱，與中國奧園集團(03883)附屬公司上海奧園置業(yè)有限公司簽署合作框架協(xié)議，就上海市奉賢區(qū)工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)用地項目(以下簡稱“奉賢地塊”)進行輕資產(chǎn)運營合作。奧園健康“東方美谷”輕資產(chǎn)運營新模式正式推向市場。此前12月12日奧園健康發(fā)布公告稱，以8200萬元的價格競得總面積約3萬平方米、為期50年的該奉賢地塊。

奧園健康的公告顯示，由于其定位是輕資產(chǎn)服務(wù)運營商，發(fā)展多元化的大健康產(chǎn)業(yè)也會以輕資產(chǎn)模式進行，預(yù)計奉賢地塊開發(fā)項目建成后，奧園健康將在該項目中提供物業(yè)管理、招商引資及大健康產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)等輕資產(chǎn)服務(wù)，同時也會以合理的價格收取管理、品牌輸出等運營費用。

值得注意的是，奧園健康在公告中提到，與中國奧園簽署的合作框架協(xié)議“不具法律約束力”。但多個業(yè)內(nèi)人士分析，奧園健康發(fā)布公告不會無的放矢，雙方的合作模式應(yīng)當已經(jīng)達成共識，甚至形成了較成熟的安排。

香港券商尚乘國際的分析師就此投資做了一個總體測算，假設(shè)這塊地建安成本為6000元/平米，則總投資約為7000元/平米，如果每平米租金僅有80元，該項目亦可獲得約14%的投資回報率，可見除了該項目眾多附加的資源價值外，其本身就是一項優(yōu)質(zhì)投資。更不要說奧園健康現(xiàn)計劃以輕資產(chǎn)模式參與該項目，其未來收益甚是可期。

多個行業(yè)分析師向智通財經(jīng)表示，奧園健康與中國奧園的這種輕資產(chǎn)運營合作模式，通常會通過項目合作的方式進行，一方面保證雙方的土地和項目資產(chǎn)權(quán)益，另一方面也便于進行未來項目的利潤分配。

雖然公告沒有披露更多詳情，但知情人士稱，中國奧園未來將承擔項目后期的所有投資開發(fā)成本，分析師預(yù)估，該地塊未來總投入約在3-4億左右。按此投資比例測算，并綜合考慮奧園健康低成本拿地、后期商業(yè)招商運營和物業(yè)管理權(quán)等額外權(quán)益，奧園健康擁有的項目收益權(quán)占比約在25%-30%。據(jù)此推算項目建成運營后，奧園健康除了占有項目權(quán)益外，每年通過物業(yè)管理、招商運營、大健康產(chǎn)業(yè)等方面也可獲得長期穩(wěn)定的收益。

作為中國奧園旗下重要板塊，奧園健康自2019年3月在香港上市以來，一直秉持“創(chuàng)享生活之悅”品牌理念，以商業(yè)運營、物業(yè)管理為基礎(chǔ)，重點打造醫(yī)學(xué)美容、中醫(yī)康養(yǎng)、健康產(chǎn)業(yè)咨詢等業(yè)務(wù)為主的大健康產(chǎn)業(yè)，并運用“健康+科技”和“健康+生態(tài)”的創(chuàng)新發(fā)展模式，致力于成為國內(nèi)領(lǐng)先、創(chuàng)新、多元的現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)典范。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，奧園健康自布局大健康產(chǎn)業(yè)以來，在大健康產(chǎn)業(yè)擁有較強的資源整合能力，在商業(yè)招商引資和物業(yè)管理方面優(yōu)勢明顯。此次打造的輕資產(chǎn)運營模式，打通了奧園健康物業(yè)管理、招商引資及大健康產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)的輸出渠道，標志著奧園健康正式將這種輕資產(chǎn)運營模式推向了市場。

上述人士認為，此次合作是一次三方獲利的優(yōu)質(zhì)投資。在輕資產(chǎn)運營形成成熟的商業(yè)模式下，奧園健康通過提供服務(wù)和管理輸出，能夠獲得運營管理、品牌輸出等豐厚的盈利回報，并形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，而輕資產(chǎn)服務(wù)得以拓展，大健康產(chǎn)業(yè)服務(wù)切實落地，可以獲取眾多東方美谷的大健康醫(yī)美資源。對于中國奧園來說，奉賢地塊近1080元/平米的超低土地成本，留下了巨大的資產(chǎn)增值空間，這種通過奧園健康的產(chǎn)業(yè)服務(wù)以低價獲得土地實現(xiàn)開發(fā)的模式可以推廣。對于地方政府來說，健康產(chǎn)業(yè)帶來的資源和巨大稅收，將促進地方社會經(jīng)濟發(fā)展。

奧園健康公告稱：“此次與中國奧園集團的合作將為本集團的健康及醫(yī)療美容業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)立一個‘東方美谷’模式。本公司期待未來將此健康及醫(yī)療美容的業(yè)務(wù)發(fā)展模式推廣至中國其他城市?！鄙鲜龇治鋈耸勘硎?，奉賢項目作為奧園健康與奧園集團共同合作打造的這種“東方美谷”合作開發(fā)模具，未來如在各地復(fù)制并落地，并依托不同的資產(chǎn)持有者進行服務(wù)輸出，相信能給奧園健康帶來穩(wěn)定豐厚的運營收益。