新股解讀│保利物業(yè)“出門(mén)打江山”，面臨“造血”能力不足局面

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展開(kāi)始降溫、競(jìng)爭(zhēng)由增量轉(zhuǎn)存量，并且融資端政策趨緊的背景之下，房企分拆物業(yè)板塊上市，擴(kuò)大融資渠道，似乎已成為另一種生存之道。在港股物業(yè)板塊中，例如去年上市的碧桂園服務(wù)、雅生活等一年多時(shí)間股價(jià)已經(jīng)翻倍，中海物業(yè)自上市后股價(jià)持續(xù)增長(zhǎng)不斷創(chuàng)出新高。

頭部地產(chǎn)公司保利地產(chǎn)也不甘寂寞，旗下保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利物業(yè)”)于2017年便登陸新三板亮相資本市場(chǎng)。不過(guò)鑒于流動(dòng)性及自身發(fā)展考慮，今年4月份推出新三板，8月份便遞交了港股主板上市招股書(shū)。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，時(shí)隔四個(gè)月，12月1日保利物業(yè)通過(guò)了港交所聆訊，成為港股物業(yè)板塊中的一份子，廣發(fā)融資、華泰金融控股、農(nóng)銀國(guó)際擔(dān)任其聯(lián)席保薦人。作為央企保利地產(chǎn)的子公司，保利物業(yè)的上市自然引來(lái)市場(chǎng)的關(guān)注。

依靠卻不依賴(lài)母公司

一般而言物業(yè)公司分為兩種，一種是純物業(yè)公司，依靠自身拓展管理面積;另外一種主要依靠地產(chǎn)母公司提供在管面積?？傮w而言，不論是在資金還是業(yè)務(wù)方面，依靠母公司的物業(yè)公司有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，因此業(yè)績(jī)相對(duì)有保障，但另一方面又受限于母公司的發(fā)展策略。

至今已有23年歷史的保利物業(yè)屬于資歷較深的物業(yè)公司。不過(guò)，與其他老牌物業(yè)公司不同的是，保利物業(yè)的背景尤為強(qiáng)大。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，保利物業(yè)的直接控股股東為保利地產(chǎn)，最終控股股東為中國(guó)保利集團(tuán)，后者持有保利物業(yè)40.74%股權(quán)。中國(guó)保利集團(tuán)公司的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，是國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的大型中央企業(yè)。

保利地產(chǎn)目前主要專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，在福布斯世界500強(qiáng)第245位，在“2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中排名第4。而據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，根據(jù)中指院2019年的綜合實(shí)力排名，保利物業(yè)發(fā)展在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第四，其2018年度品牌價(jià)值逾90億元人民幣(單位下同)。

保利物業(yè)主業(yè)務(wù)分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)，其中物業(yè)管理服務(wù)為核心業(yè)務(wù)。管理面積是衡量物業(yè)公司發(fā)展優(yōu)劣的重要指標(biāo)，截至2019年6月30日，保利物業(yè)合同管理總面積達(dá)到454.9百萬(wàn)平方米，包括565個(gè)住宅社區(qū)和281個(gè)非住宅物業(yè)，遍布29個(gè)省市自治區(qū)的148個(gè)城市，在管總面積260.3百萬(wàn)平方米。

背靠保利地產(chǎn)，保利物業(yè)長(zhǎng)期依靠母公司打江山。智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，2018年之前，保利物業(yè)在管面積中，由保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積占比分別為91.9%、86.1%和57.4%，而截至2019年6月30日，這一比例已經(jīng)下降至43.1%，首次低于外拓項(xiàng)目來(lái)源占比。

可以看出來(lái)，保利物業(yè)雖然有母公司做靠山，前期也主要依靠這一“地產(chǎn)大腿”，但是自己也在不斷拓展項(xiàng)目來(lái)源，依靠卻不依賴(lài)母公司。

外拓項(xiàng)目“造血”能力不足

雖然保利物業(yè)已經(jīng)在努力降低母公司的對(duì)自己業(yè)務(wù)的占比，但是仍然面臨較大的問(wèn)題和阻力。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，2016年至2019年上半年，保利物業(yè)的總收入分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元及28.22億元，年復(fù)合增長(zhǎng)28.4%，期間毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%及23.6%，毛利率節(jié)節(jié)攀升，不過(guò)總體而言這個(gè)毛利率在行業(yè)中處于較低水平，據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP統(tǒng)計(jì)，在19家在港上市的物業(yè)管理公司2018年的平均毛利率為37.84%。

其原因主要是，一是在三個(gè)業(yè)務(wù)中，核心業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率較低，從2016年至2019年上半年由13.1%升至18.1%，而毛利率最高的社區(qū)增值服務(wù)毛利率達(dá)到45%以上，但是截至2019年6月30日，物業(yè)管理服務(wù)的收入占比仍然高達(dá)65%，社區(qū)增值服務(wù)只有19.1%。總體毛利率的升高也主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)的收入占比逐年降低而社區(qū)增值服務(wù)收入占比逐漸升高帶來(lái)的。

二是保利物業(yè)的外拓項(xiàng)目相較母公司保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目而言，平均收費(fèi)更低，導(dǎo)致毛利率低。智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，截至2019年6月30日，保利物業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目收入中有82.8%來(lái)自于保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)，外拓項(xiàng)目?jī)H占12.5%，這與56.9%的在管面積形成鮮明反差。

而且據(jù)招股書(shū)披露，2016年至2019年上半年，由保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅社區(qū)的平均物業(yè)管理費(fèi)分別為2.14元、2.19元、2.21元及2.27元，同期外拓項(xiàng)目收費(fèi)則為1.19元、1.31元、1.47元及1.48元，僅為保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的65%左右。

商業(yè)寫(xiě)字樓差距更為明顯，2016年至2019年上半年，由保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目收費(fèi)分比為7.75元、8.24元、7.73元和7.79元，而外拓項(xiàng)目收費(fèi)則為2.09元、2.18元、3.12元及3.15元，僅為保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收費(fèi)的40%。

由此可以看到，保利物業(yè)外拓的勇氣可嘉，但是離開(kāi)了母公司的“庇佑”，并沒(méi)有那么順?biāo)欤?016年至2019年上半年，保利物業(yè)外拓項(xiàng)目的中標(biāo)率分別為52.1%、49.1%44.7%及36.4%，不斷降低的中標(biāo)率，一是因?yàn)閰⑴c外拓項(xiàng)目增多，二也顯示出當(dāng)前物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，即便是背靠保利地產(chǎn)的保利物業(yè)也很難有高中標(biāo)率，因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局相當(dāng)分散，排名第四的保利物業(yè)市占率不足1%，激烈程度可見(jiàn)一斑。

智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度未來(lái)只增不減，當(dāng)前保利物業(yè)還處于“出門(mén)打江山”階段，短期內(nèi)盈利水平想要明顯提升可能性比較低，但長(zhǎng)期看仍然值得關(guān)注。