土地“小陽春”過去半年，地價(jià)降了多少？

本文源自微信公眾號(hào)“克而瑞地產(chǎn)研究”。

土地市場(chǎng)經(jīng)歷了3、4月份短暫的“窗口期”和“小陽春”后，溢價(jià)率下滑、成交均價(jià)走低，核心指標(biāo)來看二季度末以來土地降溫明顯，房企投資態(tài)度也愈發(fā)謹(jǐn)慎，市場(chǎng)回歸理性是大勢(shì)所趨。

但地價(jià)真的下降了么?規(guī)模綁架下，房企等待的下一個(gè)投資窗口期又何時(shí)來臨?

近兩月可比地價(jià)較上半年窗口期持平 地價(jià)漲幅明顯放緩

從近兩個(gè)月(9月、10月)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交的地塊(含宅)與周邊3公里范圍內(nèi)成交地塊(含宅)各年度對(duì)比情況而言，土地價(jià)格保持年年上漲態(tài)勢(shì)。對(duì)比2016年平均上漲了94%，對(duì)比2017年也有67%的漲幅。

雖然可比地價(jià)沒有下降，但漲幅卻大幅收窄。即便是今年3、4月份，土地市場(chǎng)“窗口期”半年過后，可比地價(jià)依舊橫盤運(yùn)行。在政府無意調(diào)低出讓底價(jià)、維穩(wěn)樓板價(jià)、控制溢價(jià)率的情況下，同一板塊內(nèi)部，土地價(jià)格下行的現(xiàn)象已經(jīng)較為罕見。

就2019年變化來看，土地市場(chǎng)方面各項(xiàng)指標(biāo)如溢價(jià)率、流拍率等都體現(xiàn)了市場(chǎng)下行趨勢(shì)，但真正的核心指標(biāo)——可比地價(jià)其實(shí)整體并沒有出現(xiàn)明顯降幅。當(dāng)前土地市場(chǎng)實(shí)際上處于“預(yù)期下行，底線未降”的狀態(tài)。在調(diào)研城市土拍情況中，部分三四線已經(jīng)出現(xiàn)了土地流拍和土拍無人問津的現(xiàn)象，但政府對(duì)于供地的價(jià)格仍然保持謹(jǐn)慎，這也是可比地價(jià)尚未下降的原因之一。預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)機(jī)制傳導(dǎo)加快，土地回歸理性之下，政府也會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)做出一定反應(yīng)，未來可比地價(jià)有下降的趨勢(shì)。對(duì)于身處土地市場(chǎng)并不火熱、但出讓底價(jià)較高的三四線城市的企業(yè)來說，應(yīng)等待下一波窗口期的來臨，持續(xù)關(guān)注所在城市的土地出讓，伺機(jī)“撿漏”。

城市地價(jià)走勢(shì)分化顯著 南通、西安、武漢地價(jià)三年最高

雖然9-10月地市整體表現(xiàn)低迷，但仍有部分城市依托于堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、預(yù)期規(guī)劃利好、政策相對(duì)寬松等因素影響，地價(jià)持續(xù)平穩(wěn)上行，典型城市包括：蘇州、武漢、西安等核心城市，還有南通這樣靠近上海，受政策規(guī)劃利好明顯的三四線城市。

此類城市2019年9-10月份成交地塊的地價(jià)與過往任何時(shí)間段成交地價(jià)相比都表現(xiàn)為上漲，例如南通2019年9-10月份的地價(jià)相比2016年已經(jīng)上漲了182%，相比2019年平均成交也上漲了6成左右，在地市冷淡的時(shí)候，南通的地價(jià)上漲表現(xiàn)突出，萬科、碧桂園頻繁落子。當(dāng)然這類城市地價(jià)處于歷史高點(diǎn)，房企在此類城市拿地仍需保持理性，關(guān)注項(xiàng)目利潤空間。

相應(yīng)地，有一部分城市2019年9-10月份成交地塊的地價(jià)相比前幾年有所下行，典型的如海口、昆明、漳州等地，此類城市目前處于拿地窗口期，企業(yè)可關(guān)注城市核心地塊，擇優(yōu)拿地。?？趶?018年開始受到政策限制，樓市地市均有所下行，在2019年9-10月份，地價(jià)相比2019年上半年有所上漲，但仍未回到2018年及以前水平。從地市表現(xiàn)來看?？诖嬖诨販氐目赡埽贿^最大的影響因素還是政策。

另，部分城市2019年地價(jià)下行表現(xiàn)明顯，但仍高于2018年及以前的價(jià)格水平，典型包括長春、南寧、青島，還有一些城市如南京、無錫等9-10月份成交價(jià)低于3-4月小陽春時(shí)期地價(jià)，但也高于全年平均水平。對(duì)于此類城市來說，土地價(jià)格剛剛開始下行，未來預(yù)計(jì)將有窗口期來臨，企業(yè)可持續(xù)關(guān)注城市土地市場(chǎng)。

綜合來看，雖然近幾個(gè)月來土地市場(chǎng)表現(xiàn)“涼涼”、流拍頻發(fā)，實(shí)際上重點(diǎn)城市可比地價(jià)并未下降。土地市場(chǎng)如此表現(xiàn)的原因有二：一方面土地出讓價(jià)格受政府供地價(jià)格的影響，受到地方政府財(cái)政壓力因素干擾;另一方面，市場(chǎng)機(jī)制傳導(dǎo)有一定的滯后性，隨著供地量變多，未來存在地價(jià)下降的空間。從不同城市的表現(xiàn)來看，有些城市已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，價(jià)格開始下行，而有些城市價(jià)格仍然居高不下。對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的城市來說，企業(yè)可持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊，投資策略應(yīng)該更聚焦，爭取“撿漏”，對(duì)于還處于地價(jià)高位的城市來說，企業(yè)拿地仍需謹(jǐn)慎，規(guī)模和利潤的選擇中，活下來才最重要。

(編輯：宇碩)