寶龍地產(chǎn)(01238)千億賭局: 瘋狂發(fā)債以住養(yǎng)商 押寶商管沖擊港股

本文來(lái)自“斑馬消費(fèi)”微信公眾號(hào)，原文標(biāo)題為《許華芳千億賭局:瘋狂發(fā)債以住養(yǎng)商 押寶商管沖擊港股》，文章內(nèi)容不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

寶龍地產(chǎn)(01238)總裁許華芳招牌式笑容背后賭性十足。

自詡“怪人”、工作狂的他，早已坐上這張賭桌——公司2020年沖擊千億規(guī)模。

寶龍地產(chǎn)以商業(yè)地產(chǎn)立身，曾與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)齊名，最近幾年卻急速轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn)領(lǐng)域。

公司借此快速上升：2017年銷售額首破200億元，2018年超400億元，今年550億元銷售目標(biāo)已完成8成。

老爹許健康雖仍是公司董事局主席，41歲的許華芳成為實(shí)際操盤(pán)這家企業(yè)的舵手。

轉(zhuǎn)舵奔往千億房企俱樂(lè)部，他手里有兩張“王牌”：一張是以“住宅”養(yǎng)“商業(yè)”，一張則是剝離商管業(yè)務(wù)上市。雙管齊下情況下其實(shí)是個(gè)矛盾體：一邊要沖擊規(guī)模，一邊則要控制債務(wù)水平。

如果千億目標(biāo)沒(méi)有延后，今明兩年公司壓力甚大。

“小萬(wàn)達(dá)”發(fā)力住宅

住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)快、回報(bào)高，是寶龍地產(chǎn)大力推進(jìn)的業(yè)務(wù)板塊。沖擊千億目標(biāo)，住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)重任在肩。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，公司加碼住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的時(shí)間較晚，在2016年之后，其發(fā)展重心才向住宅板塊傾斜，商業(yè)地產(chǎn)逐漸“失寵”。

為更直觀了解寶龍地產(chǎn)的商業(yè)和住宅板塊銷售變化，斑馬消費(fèi)統(tǒng)計(jì)了公司從2014年至2019年上半年的銷售數(shù)據(jù)，商業(yè)、住宅業(yè)務(wù)兩個(gè)板塊的逆轉(zhuǎn)軌跡十分明顯。

2014至2019上半年，商業(yè)地產(chǎn)銷售額分別占比公司銷售額的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%，住宅地產(chǎn)銷售額分別占比公司銷售額的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%和79.88%。

真正發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)的是在2017年：商業(yè)地產(chǎn)成為配角，住宅成為業(yè)績(jī)主力。當(dāng)年，住宅業(yè)務(wù)銷售額同比增長(zhǎng)121.42%，商業(yè)地產(chǎn)銷售額下降34.56%。

2017年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局是強(qiáng)者更強(qiáng)，雖然房企集中度快速提升，實(shí)際整體銷售增速開(kāi)始放緩。

僅僅在2017年上半年，全國(guó)商品房銷售增速22%，隨著銀行信貸收緊和樓市密集調(diào)控政策出臺(tái)，諸多房企銷售增速呈現(xiàn)出下行趨勢(shì)。

然而，公司拿地速度和規(guī)模卻大幅增長(zhǎng)。

從新增土地儲(chǔ)備來(lái)看，2016年至2018年分別新增13幅、18幅和29幅，新增土地儲(chǔ)備規(guī)模分別為382.31萬(wàn)方、386.2萬(wàn)方和574萬(wàn)方。2015年，公司僅新增3幅地塊，土儲(chǔ)面積66.2萬(wàn)方。

2019年6月末，公司總土地儲(chǔ)備量達(dá)到2440萬(wàn)方，已是2015年的兩倍。

商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為配角，住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)占據(jù)主場(chǎng)，公司也對(duì)商業(yè)和住宅用地比例作出大膽的調(diào)整和規(guī)劃。

2018年，公司支出124億元土地款拿地29塊，其中，住宅用地占比56%，商業(yè)用地占比23%，車位用地占21%。

2017年，公司首次為住宅地產(chǎn)“量身定做”369”高周轉(zhuǎn)模式(即3個(gè)月完成方案、6個(gè)月開(kāi)始預(yù)售，9個(gè)月資金回籠)，業(yè)績(jī)得到極大提升。

公司的年銷售額在2017年首次突破200億元，達(dá)到208.82億元;2018年實(shí)現(xiàn)410億元;2019年前9個(gè)月，完成銷售額451.30億元，是今年550億元銷售任務(wù)的82.05%。

剝離商管業(yè)務(wù)

公司以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)跡，巔峰時(shí)與萬(wàn)達(dá)齊名，有著“小萬(wàn)達(dá)”之稱。最近幾年資源逐漸向住宅傾斜后，公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)速度一度放緩。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，2016年至2018年，公司的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)數(shù)量分別為7座、5座和3座。

2018年，新城控股旗下吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)19座，大悅城、華潤(rùn)置地、旭輝控股等房企也在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻發(fā)力，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目事實(shí)上已處于被動(dòng)局面。

這更會(huì)進(jìn)一步影響到已剝離、正沖擊港股的寶龍商業(yè)。

寶龍商業(yè)主要收入來(lái)源為租金和服務(wù)費(fèi)收入，主要業(yè)務(wù)對(duì)象是公司及其下屬企業(yè)，大部分收入來(lái)自母公司及附屬企業(yè)。

此前寶龍商業(yè)向港交所遞交的招股書(shū)顯示，2016年至2019年前4個(gè)月的收入分別為7.53億元、9.73億元、12.00億元、5.00億元。同期，純利分別為0.63億元、0.79億元、1.33億元、0.55億元。

不過(guò)，寶龍商業(yè)自身狀況并不容樂(lè)觀，其資產(chǎn)負(fù)債率較高，2016年-2019年4月底，資產(chǎn)負(fù)債率分別為99.1%、94.5%，89.4%和86.6%，甚至超過(guò)今年上半年寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率76.09%。

公司主力產(chǎn)品線寶龍廣場(chǎng)旗下36出商業(yè)物業(yè)平均出租率為84.3%，中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率為93.8%。

企查查顯示，寶龍商業(yè)還牽扯多起房屋租賃糾紛等。在同行業(yè)，目前寶龍商業(yè)的體量規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)能力水平也尚待提升。

此前，不少房企選擇將商業(yè)板塊分拆上市，通過(guò)資本市場(chǎng)的資金等優(yōu)勢(shì)促進(jìn)商業(yè)板塊發(fā)展。

寶龍地產(chǎn)在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上承認(rèn)，分拆寶龍商業(yè)后，可能會(huì)讓寶龍地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)有所改善。許華芳對(duì)此似乎沒(méi)期望太多，他表示，分拆商業(yè)業(yè)務(wù)上市是透過(guò)分拆及市場(chǎng)化，讓品牌、業(yè)務(wù)能獨(dú)立成長(zhǎng)。

千億債務(wù)壓頂

寶龍地產(chǎn)急速狂奔，自身債務(wù)在大幅增長(zhǎng)。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，公司總負(fù)債從2017年的660.17億元，增至2018年的992.5億元，增幅50.33%。2019年上半年，公司總負(fù)債規(guī)模達(dá)到1081.70億元。

今年上半年末，公司有息負(fù)債495.94億元，一年內(nèi)應(yīng)償短期借款125.41億元，在手現(xiàn)金有166.08億元，公司對(duì)外擔(dān)保金額212億元。

2019年上半年，公司總利息開(kāi)支16.90億元，同比增長(zhǎng)35.4%。2019年上半年，公司實(shí)際借款利率6.24%，同比增長(zhǎng)0.29個(gè)百分點(diǎn)。

2018年，公司歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)28.37億元，同比減少15%左右，同年，公司利息支出高達(dá)29.58億元。

公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升，數(shù)據(jù)顯示，2015年至2018年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為65.86%、67.21%、69.13%和75.16%。2019年6月末，其資產(chǎn)負(fù)債率升至76.09%。

2019年以來(lái)，是最近幾年來(lái)公司發(fā)債較高的一個(gè)高峰期。

斑馬消費(fèi)初步統(tǒng)計(jì)，從今年初至10月，公司已連續(xù)發(fā)行4筆超短融券，融資規(guī)模合計(jì)13億元。另外，還發(fā)行一筆2億美元優(yōu)先票據(jù)、1筆10億元中期票據(jù)和1筆3億元住房租賃專項(xiàng)公司債券。

債務(wù)成為懸在公司頭上的一把利劍，許華芳在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，會(huì)把債務(wù)控制在一個(gè)比較合理的水平。

在行業(yè)普遍降低負(fù)債趨勢(shì)下，寶龍地產(chǎn)一邊逆市加杠桿沖擊千億，一邊要控制債務(wù)水平，二者的平衡術(shù)，本身就是這場(chǎng)千億賭局的最佳看點(diǎn)。