中物研協(xié)：鑫苑服務(wù)(01895)為中部區(qū)域首家在港上市物業(yè)公司，看好增值服務(wù)未來(lái)發(fā)展

本文編選自“中物研協(xié)”微信公眾號(hào),作者為張樂(lè)，原文標(biāo)題為《鑫苑服務(wù)：中部區(qū)域首家在港上市物業(yè)公司，看好增值服務(wù)未來(lái)發(fā)展》。

10月11日，鑫苑物業(yè)服務(wù)集團(tuán)(01895)在港交所敲響了上市的鐘聲，這是中部區(qū)域第一家在港上市的物業(yè)公司，意味著在長(zhǎng)三角、粵港澳等物業(yè)服務(wù)企業(yè)扎堆上市的區(qū)域之外，其他區(qū)域的企業(yè)也開(kāi)始向資本市場(chǎng)發(fā)起了沖擊。

此次，鑫苑服務(wù)擬發(fā)行股票1.25億股，其中香港發(fā)售1250萬(wàn)股，占10%，國(guó)際配售1.125億股，占90%。

以華中區(qū)域?yàn)橹?，?shí)現(xiàn)全國(guó)重點(diǎn)城市布局

鑫苑服務(wù)始于1998年，以華中地區(qū)為源頭，逐步在北京、上海、天津、成都、三亞、鄭州、蘇州、濟(jì)南、西安、河南地市等地成立了30余家分公司，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋住宅、辦公、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園、文旅、酒店等多個(gè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)全方位立體式服務(wù)。

根據(jù)鑫苑服務(wù)招股說(shuō)明書(shū)顯示，截至2019年3月31日，鑫苑服務(wù)在管面積為1580萬(wàn)平方米，其中包括河南省以及湖南省在內(nèi)的華中地區(qū)約占在管面積的60%，其余地區(qū)占比排名分別是華東、華西、華北和華南地區(qū)。

來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)

在管的眾多業(yè)態(tài)中，鑫苑服務(wù)將在管物業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型分為四類(lèi)，分別為綜合體，住宅物業(yè)，辦公大樓以及其他(包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及服務(wù)大廳)(注：鑫苑服務(wù)將包括住宅物業(yè)、辦公大樓、以及/或社區(qū)內(nèi)小商鋪組合的管理項(xiàng)目類(lèi)型定義為綜合體)。2016年-2018年，綜合體類(lèi)物業(yè)在管面積占比最高，其次為住宅物業(yè)。2018年，鑫苑服務(wù)在管面積類(lèi)型中，綜合體在管面積達(dá)到了1089萬(wàn)平方米，住宅物業(yè)為400萬(wàn)平方米，分別占總面積的69.6%和25.5%。

來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)

在母公司區(qū)域發(fā)展布局之外，鑫苑服務(wù)也在增加第三方開(kāi)發(fā)商在管面積占比。2018年底，鑫苑服務(wù)在管面積為1565萬(wàn)平方米，其中來(lái)自于鑫苑地產(chǎn)的在管面積占比達(dá)到了74.6%，依然占據(jù)主要來(lái)源，但是2016年-2018年，鑫苑服務(wù)的第三方開(kāi)發(fā)商在管面積占比一直在穩(wěn)步上升中，可以看出鑫苑服務(wù)的品牌影響力也在加大。

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增值服務(wù)發(fā)展?jié)摿^大毛利率顯出亮眼成績(jī)

近年來(lái)，鑫苑服務(wù)圍繞“泛物業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略定位，以大物管、大資管和產(chǎn)業(yè)延伸為龍頭，系統(tǒng)構(gòu)建以社區(qū)為基點(diǎn)、以城市為服務(wù)空間、以多元產(chǎn)業(yè)為支柱的泛物業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。目前鑫苑服務(wù)的業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)以及交付前及咨詢(xún)服務(wù)。

截至2019年3月31日，鑫苑服務(wù)的總收入為1.08億元，其中物業(yè)管理服務(wù)收入為7154.5萬(wàn)元，占65.8%，增值服務(wù)收入為2095萬(wàn)元，占19.3%，，交付前及咨詢(xún)服務(wù)收入為1626萬(wàn)元，占14.9%。

來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)

2016年-2018年鑫苑服務(wù)業(yè)務(wù)三項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入都在穩(wěn)步提升，物業(yè)管理服務(wù)一直以來(lái)都占據(jù)著主要營(yíng)業(yè)收入部分。在非物業(yè)服務(wù)收入類(lèi)型中，2016年，鑫苑服務(wù)的增值服務(wù)收入與交付前及咨詢(xún)服務(wù)收入占比相當(dāng)，隨著時(shí)間的發(fā)展，增值服務(wù)收入占比越來(lái)越高，時(shí)至2018年，鑫苑服務(wù)的增值服務(wù)收入比交付前及咨詢(xún)服務(wù)收入高達(dá)2386萬(wàn)元。

而鑫苑服務(wù)的增值服務(wù)主要包括公共事務(wù)支付服務(wù)、公共區(qū)域資源管理服務(wù)、家居生活服務(wù)和物業(yè)清潔及物業(yè)交付服務(wù)四個(gè)主要業(yè)務(wù)。2018年底，鑫苑服務(wù)公用區(qū)域資源管理服務(wù)收入為4527萬(wàn)元，約占增值服務(wù)收入的58.3%，這部分主要是針對(duì)在管項(xiàng)目?jī)?nèi)部的廣告區(qū)域、游泳館和健身房等公共區(qū)域部分提供管理和維護(hù)。其次是家居生活和公共事務(wù)支付費(fèi)，分別為1172.9萬(wàn)和1140萬(wàn)。

來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、企業(yè)年報(bào)

鑫苑服務(wù)毛利率屬行業(yè)前列。從上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)2018年底公布的毛利率情況來(lái)看，毛利率最高的企業(yè)是祈福生活服務(wù)，毛利率為48.65%，其次分別為雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、和泓服務(wù)、彩生活，而鑫苑服務(wù)毛利率為33.96%，位居上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)第六位，屬于行業(yè)前列。

來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)

從鑫苑服務(wù)的毛利率構(gòu)成情況來(lái)看，鑫苑服務(wù)的增值服務(wù)毛利率一直保持在50%以上，2018年甚至達(dá)到了67.8%，為鑫苑服務(wù)較高的毛利率做出了重大貢獻(xiàn)，其次是鑫苑服務(wù)為開(kāi)發(fā)商提供的交付前及咨詢(xún)服務(wù)，也保持了約50%的毛利率，但2018年此部分毛利有所下降。

業(yè)主與員工共同驅(qū)動(dòng)的“XIN”模式

鑫苑服務(wù)一直以來(lái)都致力于為客戶(hù)提供貼合時(shí)代發(fā)展的服務(wù)。1998年，鑫苑服務(wù)打造了“XIN 1.0”服務(wù)模式，以“六心服務(wù)理念”，即“誠(chéng)心、盡心、細(xì)心、專(zhuān)心、貼心、熱心”，專(zhuān)注于員工服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，“XIN2.0”模式從雇員意識(shí)的培養(yǎng)轉(zhuǎn)向顧客需求關(guān)注，將員工服務(wù)與顧客需求結(jié)合起來(lái)。

來(lái)源：企業(yè)官微

2018年7月，鑫苑服務(wù)推出了“XIN 3.0”服務(wù)模式，聚化高性?xún)r(jià)比、高滿(mǎn)意度、高服務(wù)體驗(yàn)的服務(wù)特征，圍繞業(yè)主的服務(wù)感知，梳理108項(xiàng)業(yè)主觸點(diǎn)、498條服務(wù)內(nèi)容，形成了6S服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及場(chǎng)景化服務(wù)體系，以業(yè)主和員工雙輪驅(qū)動(dòng)，結(jié)合業(yè)主感知，激發(fā)員工潛能，保證現(xiàn)場(chǎng)高品質(zhì)、高體驗(yàn)感的服務(wù)得以有效執(zhí)行。

投資拓展是主要目標(biāo)綜合發(fā)展增值服務(wù)和智慧化建設(shè)

在市場(chǎng)快速擴(kuò)大的過(guò)程中，擁有充足資金的企業(yè)可以率先占據(jù)發(fā)展先機(jī)，獲取更加廣闊的市場(chǎng)。此次鑫苑服務(wù)共發(fā)行了1.25億股，每股發(fā)售股份2.08港元，集資額為2.6億港元。

而此次募得的款項(xiàng)約60%用于拓展物業(yè)管理服務(wù)，尋求戰(zhàn)略收購(gòu)機(jī)會(huì);15%用于拓展增值服務(wù)業(yè)務(wù)線(xiàn)類(lèi)型;15%用于升級(jí)及發(fā)展信息技術(shù)及智能系統(tǒng);10%用于運(yùn)營(yíng)資金需求及其他一般企業(yè)目的提供資金。

小結(jié)

鑫苑服務(wù)作為第15家在香港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，1月從新三板退市之后，迅速轉(zhuǎn)到港股上市，歷時(shí)9個(gè)月成功登陸，行動(dòng)可謂十分迅速。對(duì)于具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，母公司的實(shí)力占據(jù)了重要的地位，鑫苑服務(wù)的母公司鑫苑地產(chǎn)去年在百?gòu)?qiáng)房企中排名82名，主要用地集中在鄭州、青島、成都等城市。

但是通過(guò)招股說(shuō)明書(shū)來(lái)看，近年來(lái)鑫苑服務(wù)也在提升第三方開(kāi)發(fā)商的占比，創(chuàng)造自己的獨(dú)有競(jìng)爭(zhēng)力，在2018年的物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)排名中，鑫苑服務(wù)高居第12位，顯示出強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展勁頭，如此看來(lái)，強(qiáng)大的母公司的確有益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的實(shí)力更重于母公司帶來(lái)的益處，未來(lái)希望看到鑫苑服務(wù)更亮眼的表現(xiàn)!