輕資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，建業(yè)地產(chǎn)(00832)成功轉(zhuǎn)型了么?

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，河南的“房地產(chǎn)一哥”建業(yè)地產(chǎn)(00832)近日發(fā)布了9月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，至此第三季度的所有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)浮出水面，2019年全年業(yè)績(jī)也出了四分之三。

公告顯示，2019年9月份，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷(xiāo)售額為人民幣109.25億元(單位下同)，同比增加55.1%，合同銷(xiāo)售建筑面積114萬(wàn)平方米，同比增加8.1%，每平方米銷(xiāo)售均價(jià)為9583元，同比增加43.6%。

按照業(yè)務(wù)類(lèi)型劃分，9月份重資產(chǎn)合同銷(xiāo)售額同比增速為65.6%，輕資產(chǎn)合同銷(xiāo)售額同比增速為15.1%。不過(guò)智通財(cái)經(jīng)APP注意到，前九個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)中，重資產(chǎn)合同銷(xiāo)售額同比增速為20.6%，輕資產(chǎn)合同銷(xiāo)售額同比增速則高達(dá)80.7%。

8月份公告顯示，輕資產(chǎn)這一數(shù)據(jù)達(dá)到了驚人的174.2%，重資產(chǎn)則只有21.6%的增速，這一切都源于幾年前的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

“由重到輕”，涉足省外

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，1992年成立于河南的建業(yè)地產(chǎn)，同其他大多數(shù)房企一樣，專(zhuān)注于房產(chǎn)銷(xiāo)售，2008年成功在香港聯(lián)交所上市，邁出了資本市場(chǎng)的重要一步。

上市后建業(yè)地產(chǎn)取得了較為迅速的增長(zhǎng)，收入規(guī)模從2008年的32億元到2015年的首次破百億達(dá)到126億元，年復(fù)合增長(zhǎng)約21.6%，不過(guò)實(shí)際上這些年的增長(zhǎng)并非一帆風(fēng)順，而是充滿(mǎn)曲折的。并且還有一個(gè)比較嚴(yán)重的問(wèn)題是，銷(xiāo)售毛利率和凈利率都出現(xiàn)了不同程度的下滑。

也就是在2015年，在建業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森宣布：“建業(yè)未來(lái)將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年，實(shí)現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型?！币簿褪情_(kāi)啟了“由重到輕”的轉(zhuǎn)型之路，才有了如今業(yè)績(jī)公告中的重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)收入之分。

所謂重資產(chǎn)也就是傳統(tǒng)的拿地、建造、銷(xiāo)售模式，而輕資產(chǎn)則主要是品牌、管理和資本輸出等，可以看到輕資產(chǎn)的前期投入相對(duì)較少，換句話(huà)說(shuō)占用資金少，有利于減輕現(xiàn)金周轉(zhuǎn)壓力。因此所謂轉(zhuǎn)型，與建業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展策略和現(xiàn)狀是相輔相成的。

因?yàn)榻I(yè)地產(chǎn)的一貫策略是扎根在河南，發(fā)展在河南。雖然河南是一個(gè)人口大省，并且當(dāng)初城市化水平相對(duì)較低，但是隨著城市化率的提高，以及其他“全國(guó)化”發(fā)展的地產(chǎn)商的進(jìn)入，導(dǎo)致建業(yè)地產(chǎn)之后的發(fā)展受到擠壓。

而如今距離轉(zhuǎn)型開(kāi)啟已過(guò)去四年有余，從成績(jī)上看只能算小有成就，2019年首九個(gè)月重資產(chǎn)合同銷(xiāo)售額69%，輕資產(chǎn)合同銷(xiāo)售額則占比31%，距離整體轉(zhuǎn)型還相去甚遠(yuǎn)。

但是近兩年建業(yè)地產(chǎn)其實(shí)有探索走出河南，在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，主席胡葆森會(huì)上對(duì)智通財(cái)經(jīng)APP表示，“走出河南”將采取中原建業(yè)的輕資產(chǎn)輸出模式，在某些城市半徑500公里的地方，以產(chǎn)品中原文化小鎮(zhèn)進(jìn)行嘗試。

可見(jiàn)，即便是堅(jiān)守了27年省域發(fā)展的建業(yè)地產(chǎn)，仍然難以抵擋規(guī)模擴(kuò)張的誘惑。不過(guò)在現(xiàn)如今許多房地產(chǎn)商已經(jīng)基本完成全國(guó)覆蓋的情況下，建業(yè)地產(chǎn)的省外擴(kuò)張之路可以預(yù)料并不好走，目前除了河南，省外也就是在陜西、湖南和海南有幾塊地，可見(jiàn)省外擴(kuò)張也是小心翼翼。

現(xiàn)金短缺，造血能力不足

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)角度看，也能理解建業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型動(dòng)機(jī)。從上市后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，在2015年之前其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流很少，并且波動(dòng)巨大，最多的一年是2010年的18億，但是2015年的這一數(shù)字卻達(dá)到了45億。

雖然建業(yè)地產(chǎn)的在手現(xiàn)金是在逐年增加的，但主要還是依靠借貸。智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，截至2019年6月30日，其在手現(xiàn)金約192億元，但2019年上半年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額就高達(dá)約76億元，所以公司的負(fù)債水平也是逐年攀升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)近五年建業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)從81%升至91%，增加約10個(gè)百分點(diǎn)。截至今年6月底，凈負(fù)債比也達(dá)到了67.5%，處于較高水平，從現(xiàn)金流和負(fù)債情況看，公司的償債壓力還是非常巨大的。

再說(shuō)回前九個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，智通財(cái)經(jīng)APP統(tǒng)計(jì)到，前八個(gè)月合同銷(xiāo)售額跟合同銷(xiāo)售面積基本呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，但是在9月份卻出現(xiàn)了“背離”，主要原因是9月份的銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)了明顯升高，從之前的約6800元/平方米的水平升至9583元/平方米，分情況看，主要是因?yàn)橹刭Y產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)同比增加了52.4%至11061/平方米的水平，這在之前是較少出現(xiàn)的。

不過(guò)平均下來(lái)，前九個(gè)月的銷(xiāo)售均價(jià)增幅還在比較合理的范疇，智通財(cái)經(jīng)APP分析認(rèn)為，由于單月銷(xiāo)售情況收到單個(gè)項(xiàng)目影響的波動(dòng)較大，所以這種高均價(jià)的情況可能并不會(huì)持續(xù)很久。

在今年“房住不炒”的總體基調(diào)下，實(shí)際上銷(xiāo)售均價(jià)是低于去年同期的，這也就變相加速了其向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)移，但不管是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)還是走出河南，從中期業(yè)績(jī)會(huì)高管透露出來(lái)的信息表明，其下一步走的都十分小心翼翼，如履薄冰。