8月房地產(chǎn)銷售增速創(chuàng)新高，融資收緊影響新開工高位回落

本文來自微信公眾“克而瑞研究中心”，作者 : 楊科偉、姚鄭康。

16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2019年前8月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)：8月新房銷售超預(yù)期，環(huán)比轉(zhuǎn)跌為增、同比大增4.7%，中西部是銷售主力;土地購(gòu)置面積累計(jì)增速回升3.8個(gè)百分點(diǎn)，8月開發(fā)投資增速回升至10.5%。此外，融資收緊背景下房企到位資金增速持續(xù)減少，制約新開工面積累計(jì)同比增速降至8.9%的年內(nèi)低點(diǎn)。

8月銷售面積環(huán)比持穩(wěn)、同比增4.7%，中西部是銷售主力

8月全國(guó)新房市場(chǎng)銷售面積環(huán)比持穩(wěn)，同比創(chuàng)一年新高。2019年8月全國(guó)商品房銷售面積為1.3億平方米，銷售金額為1.22萬億元，兩者相比7月基本持平，環(huán)比分別微增1%和微降2%。值得注意的是，銷售面積同比增4.7%，為近1年內(nèi)新高。

從各區(qū)域銷售面積累計(jì)增速來看，中西部地區(qū)是8月新房市場(chǎng)銷售主要支撐。1-8月中部地區(qū)銷售面積累計(jì)增長(zhǎng)0.5%，回升0.6個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)前8月累計(jì)增長(zhǎng)3.8%，增速加快1.0個(gè)百分點(diǎn)。因此可見，中西部地區(qū)集中成交是本月銷售面積得以同比大增的基礎(chǔ)，從8月商品房銷售均價(jià)環(huán)比降3%這一點(diǎn)也可輔證房?jī)r(jià)較低地區(qū)支撐整體市場(chǎng)體量。

事實(shí)上，結(jié)合我們近期一系列實(shí)地調(diào)研來看，部分中西部城市如長(zhǎng)沙、成都、鄭州等均有房企打出特價(jià)房、一口價(jià)房源、總價(jià)優(yōu)惠等促銷活動(dòng)，正是這一類降價(jià)促銷成為本月市場(chǎng)的主要支撐。與此同時(shí)，一些需求內(nèi)生型三四線城市市場(chǎng)銷售在7、8月份也有小幅回升，城市市場(chǎng)的窄幅波動(dòng)顯著加強(qiáng)。

土地購(gòu)置增速跌幅顯著收窄，8月開發(fā)投資額同比增速回升至10.5%

從土地購(gòu)置面積來看，土地成交8月小幅上揚(yáng)，2019年1-8月土地購(gòu)置面積同比下降25.6%，降幅比1-7月收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)?？偟膩砜串?dāng)前土地成交熱度依舊保持低位，但部分房企逆周期投資拿地意愿仍相對(duì)有所復(fù)蘇。

開發(fā)投資額累計(jì)同比增速降幅收窄，8月單月絕對(duì)量仍處較高水平、同比增速回升2個(gè)百分點(diǎn)至10.5%。2019年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比增速為10.5%，增速較1-7月微降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，從累計(jì)增速的絕對(duì)量來看，開發(fā)投資額依舊保持著兩位數(shù)的高增速，而且在增速的降幅上已經(jīng)逐漸收窄。此外，8月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)11746億元，這一體量在2019年除去6月外的其他諸月中實(shí)屬較高水平，不僅環(huán)比增4.56%，而且同比也有10.47%的漲幅。因此我們認(rèn)為，開發(fā)投資額已具有一定支撐，未來開發(fā)投資額累計(jì)增速將繼續(xù)保持較高水平。

分區(qū)域來看，1-8月中部與西部地區(qū)開發(fā)投資額累計(jì)增速分別較1-7月擴(kuò)大了0.3和0.9個(gè)百分點(diǎn)，而東部與東北地區(qū)累計(jì)增速則有不同幅度的收窄。結(jié)合1-8月房企土地購(gòu)置面積降幅較1-7月大幅收窄的情況，我們認(rèn)為房企在中西部地區(qū)核心城市逆周期拿地的動(dòng)作是8月開發(fā)投資額提振的主要原因。

企業(yè)融資收緊，新開工、施工高位回落、增速持續(xù)下降至低點(diǎn)

8月，房企新開工面積和施工面積皆高位回落，且增速持續(xù)下降至低點(diǎn)。前8月房屋新開工面積累計(jì)增速較1-7月繼續(xù)下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至8.9%，除開1-2月外已降至2019年年內(nèi)低點(diǎn)。單月來看也不甚理想，8月房屋新開工面積環(huán)比下降3.9%。

前8月房屋施工面積81.32億平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)8.8%，總量保持高位但增速比1-7月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，這是2019年以來累計(jì)增速首次回落。從單月來看回落之勢(shì)更為明顯，8月單月施工面積僅1.89億平方米，同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降0.6%。

年中以后新開工面積、施工面積的急速下跌主要由于房地產(chǎn)企業(yè)到位資金情況的持續(xù)惡化。境內(nèi)外的融資額都環(huán)比有較大幅度的下降，一方面，主要在于7月份頒布政策限制房企境外發(fā)債，符合條件的部分企業(yè)雖手握額度但謹(jǐn)慎發(fā)債，另一方面，針對(duì)境內(nèi)融資，國(guó)內(nèi)有頒布了多條政策，自5月17日發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款嚴(yán)格監(jiān)管;且多家信托公司在今年7月面臨窗口指導(dǎo);而到8月又開展了銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，對(duì)涉及房地產(chǎn)的多個(gè)融資環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查，從嚴(yán)監(jiān)管。

受到融資環(huán)境不斷收緊的影響，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速已連續(xù)4個(gè)月下降。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年8月95家典型房企融資總額為753.72億元，環(huán)比下降52.7%，同比下降21.3%。具體的融資方式來看，境內(nèi)債權(quán)融資472億元，環(huán)比下降39.9%;與此同時(shí)，境外債權(quán)融資額267.63億元，環(huán)比下降63.0%。資金面的匱乏疊加市場(chǎng)下行壓力，房企放慢新開工節(jié)奏也在情理之中。

綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的下行背景下，樓市“穩(wěn)”仍將是市場(chǎng)主線，但短期內(nèi)城市市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)相對(duì)頻繁。在這一判斷下，我們認(rèn)為三季度隨著銷售旺季房企加大推盤，9月商品房銷售面積與金額料將有所上行;新開工面積受到房企到位資金減少的制約或?qū)㈦y有漲勢(shì)，但土地購(gòu)置費(fèi)用的支撐下，房企開發(fā)投資額將保持在較高水準(zhǔn)，累計(jì)增速的降幅也將繼續(xù)收窄。