華潤置地(01109)2019年底自持購物中心將達43個，商業(yè)拆分節(jié)點漸近?

本文來自“觀點地產(chǎn)新媒體”，作者為敏于數(shù)，原文標題為《華潤商業(yè)分家的時點》。

在2019年中期業(yè)績會上，華潤置地宣布其投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入57.0億元，同比增長30.4%，預計租金未來2-3年保持10-20%的增長。

談及物業(yè)以及商業(yè)上市計劃，唐勇表示，準備年內(nèi)啟動物業(yè)上市的安排，商業(yè)公司還在計劃過程中。

拆分商業(yè)上市在房地產(chǎn)領域并不稀奇，華潤置地作為商業(yè)地產(chǎn)領域的佼佼者，從1994年發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)至今已經(jīng)歷經(jīng)二十余載。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，或許它離未來資產(chǎn)證券化或者分拆的時點也越來越近了。

華潤的“當下”與“未來”

據(jù)2019年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，華潤置地上半年的綜合營業(yè)收入為458.5億元，其中開發(fā)物業(yè)收入為366.1億元，投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營)的租金收入為57.0億元，投資物業(yè)在總收入中占比達到12.43%。這在涉及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的房企中，是比較出色的。

2019年上半年，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務依然保持較快增長。截止2019年6月30日，購物中心業(yè)務的租金收入為42.9億元，同比增長39.5%;寫字樓業(yè)務收入為6.9億元，同比增長11.9%;酒店業(yè)務收入為7.2億元，同比增長5.6%。其中，購物中心在三個業(yè)務中增長最多，表現(xiàn)亮眼。

數(shù)據(jù)來源：華潤置地半年報，觀點指數(shù)整理

2019年上半年，華潤置地共有兩個購物中心開業(yè)，分別為鞍山萬象匯、吳江萬象匯，店鋪開業(yè)率分別為99%、96%，表現(xiàn)良好。而在下半年，華潤置地表示將進一步擴大投資物業(yè)規(guī)模，陸續(xù)會有8個購物中心開業(yè)。

截止2019年6月30日，華潤置地的投資物業(yè)規(guī)模達950萬平方米。購物中心方面，已開業(yè)萬象城/萬象天地22個，萬象匯/五彩城13個，儲備項目48個。此外，輸出購物中心項目27個，其中在營項目18個，儲備項目9個。

在保持購物中心競爭力的同時，華潤置地對寫字樓的投資也在增長。近年來，隨著核心城市產(chǎn)辦需求上升，以及自身對分散風險和獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的要求，寫字樓業(yè)務也逐漸成為了華潤置地發(fā)展的重點方向。

如若觀察近年來華潤置地在寫字樓方面的發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)其戰(zhàn)略發(fā)生了調(diào)整。2016-2018年，華潤置地在建及擬建的寫字樓總樓面面積分別為165.22萬平方米、257.57萬平方米、229.15萬平方米，在營的寫字樓總樓面面積分別為40.70萬平方米、50.19萬平方米，63.29萬平方米。

數(shù)據(jù)顯示，華潤置地寫字樓的在營總樓面面積逐年穩(wěn)步上升，在建和擬建的總樓面面積更是在幾年間增加了近70萬平方米。換而言之，未來幾年計劃入市的寫字樓體量將呈現(xiàn)倍速增長。

數(shù)據(jù)來源：華潤置地2015-2018年年報，觀點指數(shù)整理

雖然寫字樓業(yè)務目前在商業(yè)部分的貢獻遠不如購物中心，甚至稍遜于酒店業(yè)務，但不可否認的是，華潤對其今后的發(fā)展寄予厚望。

從商業(yè)地產(chǎn)領域的布局傾向來看，購物中心一直以來都是華潤置地發(fā)展的重點，在商業(yè)部分占據(jù)絕對優(yōu)勢。此外，寫字樓也成為了其希冀的“未來”，未來幾年可能會迎來較快增長。

主攻一二線城市

自1994年開始接觸商業(yè)地產(chǎn)，華潤置地就在上世紀開發(fā)了包括上海華潤時代廣場、北京華潤大廈、北京鳳凰城等地標商業(yè)項目，但真正確立在商業(yè)地產(chǎn)領域的地位，還是因為2004年開業(yè)的深圳萬象城。

即便在15年后的今天，深圳萬象城仍是華潤置地商業(yè)地產(chǎn)項目的代表之作，它的成功，也為華潤發(fā)展商業(yè)提供了范本。通過總結深圳萬象城的成功經(jīng)驗，華潤置地開始走上了把萬象城模式復制到其他城市的道路，并且也獲得了不俗的成績。

據(jù)2018年年報數(shù)據(jù)顯示，在華潤置地已有的商業(yè)項目中，表現(xiàn)比較出彩的有：深圳萬象城、杭州萬象城、沈陽萬象城、成都萬象城、南寧萬象城。其中，深圳萬象城2018年的租金收入為10.17億元，估值為90.32億元，租金和估值都幾乎是其他城市萬象城的2倍之多，表現(xiàn)優(yōu)異。此外，杭州、沈陽、南寧等地的萬象城租金均超5億元，估值在35-47億元之間。

數(shù)據(jù)來源：華潤2018年年報，觀點指數(shù)整理

在華潤置地目前的商業(yè)項目中，深圳萬象城無疑具有絕對的霸主地位，那么與其他的房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項目相比，深圳萬象城又處在什么水平呢?

數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)2018年年報，觀點指數(shù)整理

從上圖數(shù)據(jù)可以看出，2018年深圳萬象城的租金雖不如上海恒隆廣場，但破10億元的租金收入和將近10%的同比增長率在行業(yè)中還是處于較高水平。

在深圳萬象城保持行業(yè)優(yōu)勢的同時，華潤置地也在加速購物中心在其他城市的布局。截止2019年6月30日，華潤置地自持購物中心為35個，加上下半年預計開業(yè)的8個，預計年底將達到43個。

數(shù)據(jù)來源：公開信息披露，觀點指數(shù)整理

就地區(qū)分布來看，下半年開業(yè)的購物中心從北到南均有分布，其中江蘇省最多，為3個;從城市布局來看，主要集中在二線城市，其中以長三角地區(qū)居多。

這些逐年增加的購物中心背后，其實是華潤置地為其商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展規(guī)劃藍圖。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展上，華潤置地一直都將核心一二線城市作為其主要陣地，主要采取從一線城市進入，再逐漸向典型二線城市鋪開的方式。

據(jù)2018年年報數(shù)據(jù)顯示，截止2018年12月31日，華潤置地的在營商業(yè)項目達35個，分布于25座城市，當中一線城市有3座，二線城市有14座，一二線商業(yè)地產(chǎn)建筑面積占比合計77.62%。

目前，華潤置地在一二線城市的傾向化商業(yè)布局已初見雛形。但在商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈的當下，華潤置地能否在占領市場的同時，又能消化日益多樣化的消費需求呢?這依然是待解的一個問題。

商業(yè)拆分節(jié)點漸近?

在房地產(chǎn)行業(yè)，對一些比較知名的、特別是有自己成熟產(chǎn)品線的企業(yè)來說，拆分商業(yè)板塊甚至是走上資產(chǎn)證券化道路并不罕見，而且似乎是一條謀求長久穩(wěn)定發(fā)展的必經(jīng)之路。

對房企本身而言，商業(yè)拆分上市一方面有利于獲取更多的資金，擴大自身規(guī)模;另一方面，能夠有更多獨立發(fā)展的空間，提升產(chǎn)品影響力。華潤置地作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，未來拆分上市似乎合情合理。

實際上，2016年，華潤置地就確立了了“2+X”的商業(yè)模式，即在繼續(xù)堅持銷售物業(yè)及投資物業(yè)兩大主營業(yè)務基礎上，積極拓寬購物中心+互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)體系建設、物業(yè)服務、老年地產(chǎn)、海外地產(chǎn)等其他業(yè)務發(fā)展模式。

而商業(yè)地產(chǎn)無疑是其中發(fā)展的重點之一。2017年6月，華潤置地邁出了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務獨立發(fā)展第一步。對組織架構進行大調(diào)整，把商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部從開發(fā)業(yè)務中分出來，并將其調(diào)整為一級組織機構，形成了總部大區(qū)-項目-商業(yè)地產(chǎn)的三級管控組織。

近年來，關于華潤置地的商業(yè)拆分或者證券化的問題也層出不窮，大家都在關注這個房地產(chǎn)企業(yè)未來會走上什么樣的道路?未來，華潤置地會不會拆分上市，什么時候拆分上市，現(xiàn)在這些還是個未知數(shù)。“未來資產(chǎn)證券化或者分拆的時點越來越近。”或許從管理層的回應來看，至少可以知道這個時點已經(jīng)不遠了。