大華繼顯：維持正榮地產(chǎn)(06158)“買入”評(píng)級(jí) 目標(biāo)價(jià)為7.82港元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，大華繼顯發(fā)布研報(bào)稱，正榮地產(chǎn)(06158)2019年上半年凈利潤(rùn)為人民幣11.8億元（同比增長(zhǎng)23.2％），優(yōu)于該行和市場(chǎng)的預(yù)期。該行維持買入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)為7.82港元，較每股凈資產(chǎn)16.50港元折讓52.6％，意味著當(dāng)前價(jià)格水平有59.6％的潛在上升空間。

正榮地產(chǎn)公布了2019年上半年?duì)I業(yè)收入136.5億元，凈利潤(rùn)11.18億元，同比分別增長(zhǎng)10.8％和23.2％。正榮進(jìn)入了全國(guó)六個(gè)區(qū)域，共有167個(gè)項(xiàng)目和擁有2634萬平方米土地儲(chǔ)備。主要增長(zhǎng)動(dòng)力來自高的銷售增長(zhǎng)和持續(xù)深耕二線城市，充足的土地儲(chǔ)備，低地價(jià)成本和擴(kuò)大融資渠道。正榮2019年1月至6月實(shí)現(xiàn)合約銷售人民幣586億元，同比增長(zhǎng)1％。 2018年，合約銷售總額為人民幣1,080億元。管理層認(rèn)為2019年合約銷售將增加20％至人民幣1,300億元。優(yōu)于預(yù)期的二線城市銷售及更低的土地獲取成本成為該公司的股價(jià)催化劑。

土地成本的突出優(yōu)勢(shì)

目前，土地的平均樓面價(jià)格為人民幣4,624元/平方米，而平均售價(jià)為人民幣15,392元/平方米。土地成本與平均售價(jià)的比率為0.3倍（行業(yè)平均值為0.68倍）。公司的抗周期土地收購(gòu)策略降低了核心城市的土地購(gòu)買成本。大華繼顯認(rèn)為即使在整體下滑的銷售環(huán)境下，正榮仍能保持超過25％的毛利率。

銷售迅速增長(zhǎng)

目前，公司已完成在六個(gè)區(qū)域的布局，超過80％的銷售額都來自那里的一線/二線城市。然而，正榮2019年上半年實(shí)現(xiàn)了合約銷售額人民幣586億元，同比僅增長(zhǎng)了0.86％，主要原因是去年銷售基數(shù)較高。而且，在2019年上半年，公司只專注于南京的銷售增長(zhǎng)。大華繼顯認(rèn)為隨著2019年下半年在其他城市推出更多新項(xiàng)目，公司的銷售將大幅增加。

長(zhǎng)三角地區(qū)占合約銷售的53％，海峽西岸占合約銷售的26％。顯然，公司仍然專注于經(jīng)濟(jì)和人口最發(fā)達(dá)的地區(qū)。2019年的全年銷售目標(biāo)是人民幣1,300億元，同比增長(zhǎng)20％。這是可實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)?019年1-7月合約銷售已經(jīng)達(dá)到人民幣687億元，相當(dāng)于完成年度目標(biāo)的52.84％。

充足的土地儲(chǔ)備和較低的平均售價(jià)

在2019年上半年，總土地儲(chǔ)備面積為2,530萬平方米,公司的22個(gè)新增土地建筑面積共290萬平方米，可售資源提高到人民幣4,950億元。新增的土儲(chǔ)集中在一線/二線城市，其中 87％位于二線城市。這對(duì)未來的銷售增長(zhǎng)有利。

另一方面，平均合約銷售售價(jià)自2016年起逐年下降，主要是因?yàn)楣镜娜珖?guó)布局戰(zhàn)略和核心二線城市項(xiàng)目的增加。目前，公司的主要客戶是改善型為主，因此，售價(jià)較低（2019年上半年為人民幣15,392元/平方米，2018年為人民幣17,175元/平方米）以確保未來的銷售。

債務(wù)償還不再有壓力

該公司不斷擴(kuò)大其融資渠道，并在境內(nèi)和境外發(fā)行了一些債券和資產(chǎn)支持證券。在2019年上半年，公司手頭現(xiàn)金是人民幣301.4億元，相較于2018年底增加了人民幣25.3億元。此外，2019年的凈負(fù)債率是70.8％，相較于2018年下降了4.8個(gè)百分點(diǎn)。公司的有息負(fù)債為人民幣365.8億元，同比下降4.18％。其中一年期債務(wù)占總債務(wù)的68％，少于公司的現(xiàn)金金額。 正榮還擁有順暢的美元債券融資渠道在短期內(nèi)不會(huì)承受巨大壓力。因?yàn)楝F(xiàn)金回款率超過70％，大華繼顯預(yù)計(jì)2019年下半年凈負(fù)債比率將下降3.5-4.2個(gè)百分點(diǎn)。